王麗新
近日，央行宣布降準(zhǔn)，釋放大約1萬億元的長期資金。在房地產(chǎn)市場，等了一年的靴子落地，并未激起“非理性購房”的躁動(dòng)水花。
原因無他，內(nèi)外部環(huán)境均已不再，流動(dòng)性釋放，無關(guān)樓市。
多元住房供應(yīng)體系正在深度改變著中國居住市場。2020年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率63.89%，距離發(fā)達(dá)國家的75%還有11個(gè)百分點(diǎn)，按照每年1%，房地產(chǎn)開發(fā)尚有10多年時(shí)間。但天花板終究在那里，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，整體呈現(xiàn)靜態(tài)平衡。
當(dāng)下，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競房等多種政策性住房供應(yīng)量加大，新建住宅商品房已從短缺的賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，過去黃金時(shí)代不知“營銷”為何物，坐等“買房人”上門搶房的開發(fā)商，現(xiàn)在正忙著線上線下全方位打營銷戰(zhàn)，搶的是如今他們口中尊稱的“客戶”。
樓市資金源已筑起“籬笆”。在降準(zhǔn)前，樓市錢袋子已經(jīng)扎緊10個(gè)月有余，多方嚴(yán)管控，“穩(wěn)”之主旋律不會(huì)變。
在開發(fā)商層面，“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)從去年8月份開始釋放，若不變綠檔，一年有息負(fù)債增長30%的“過去式”變泡影，想博弈一下降至“10%”亦不行，一元負(fù)債換三元銷售規(guī)模的時(shí)代徹底結(jié)束了。
在信貸層面，“限貸令”已來，2021年，央行再次給流向樓市資金加鎖，要求金融機(jī)構(gòu)制定房企的融資比例、房貸的融資比例，雙管齊下，收縮金融機(jī)構(gòu)流向房市的資金源。
在貸款利率層面，利率打折時(shí)代早成“昨日”，標(biāo)準(zhǔn)從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換到錨定LPR，LPR已連續(xù)14個(gè)月絲毫未動(dòng)，個(gè)別城市二套房的利率卻漲至7%以上。同時(shí)，禁止經(jīng)營貸等違規(guī)資金流入樓市，一查就是數(shù)萬億元量級(jí)的。不難看出，金融“籬笆”正力爭筑得全面且牢固。
在控地價(jià)方面，22城“兩集中”供地首輪出讓收官，出讓住宅土地919宗合計(jì)10560億元，綜合溢價(jià)率為14.7%，沒見著過去動(dòng)輒超60%溢價(jià)率的高價(jià)地，地王亦未再現(xiàn)，地價(jià)可控之下，未來房價(jià)預(yù)期確定性增強(qiáng)。比如，此前高熱不退的深圳樓市，6月份一、二手房成交量均回落。
上半年全國各地?cái)?shù)百條涉房政策花式“堵漏洞”，政策組合拳的聯(lián)動(dòng)性“威力”正顯。近日，“京深”等地學(xué)區(qū)房都扛不住了，連夜降數(shù)十萬元甚至上百萬元消息不絕于耳。想“搞錢”囤學(xué)區(qū)房再坐地起價(jià)的投資客，“信心”被打擊得再也沒法“凡爾賽”。種種跡象釋放出一種信號(hào)：樓市去虛火力道正勁。
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