2021年過半，國內(nèi)地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)發(fā)展，各個城市顯現(xiàn)發(fā)展差異性，本文就上半年市場的整體情況進(jìn)行總結(jié)分享。
一、市場概況
1.整體市場
整體看，全國重點(diǎn)城市二手房和新房上半年的交易量和交易額相比2020年均有一定增長。從重點(diǎn)統(tǒng)計監(jiān)測的50個城市來看，二手房整體交易量同比2020年上半年增長60%，下半年增長12%，上半年二手房GMV(Gross Merchandise Volume，網(wǎng)站成交金額)同比增長約65%，較2020年下半年增長約14%。
新房的增長速度、面積和價格增長均優(yōu)于2020年，若維持上半年增長速度，2021整年市場將好于2020年。
2. 局部市場
從局部市場來看，源于政策調(diào)控，個別城市交易量下滑比較明顯。主要集中在深圳、東莞、粵港澳大灣區(qū)部分城市，如深圳下降了70%左右，東莞6月下降比較明顯，上海4、5月調(diào)控時影響較大，6月逐步回穩(wěn)，重慶相對于5月之前的需求釋放比較集中，6月出現(xiàn)自然下滑。大部分均為第一季度整體量價增長較為迅速的城市，前期市場火爆第二季度自然回調(diào)。因此市場有所回落，進(jìn)入一個相對低溫的態(tài)勢。
3.渠道市場
相較于2020年渠道充分使用，傭金率較高，優(yōu)惠政策充足，2021年由于貸款集中度管理政策、資金管理和拿地的集中等，新房回款周期延長，開發(fā)商進(jìn)化迭代的速度加快，對渠道條件的要求更高。企業(yè)普遍下調(diào)目標(biāo)，渠道整體費(fèi)率有一定下降；另外，渠道的傭金回款速度普遍延長，相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營壓力和風(fēng)險明顯加大。
二、地產(chǎn)調(diào)控政策解釋
2021年貸款限制增多，一些城市降低貸款，甚至出現(xiàn)停貸、房貸利率提升等情況。對比往年，2021年調(diào)控主體范圍擴(kuò)大，如銀保監(jiān)會與銀行部門聯(lián)動調(diào)控，調(diào)控方式更直接也更有效果，最明顯的就是貸款額度和放貸周期的管理，第一控額度，第二是延長放款周期，同時，調(diào)控的基調(diào)較為明確，短期不會有重大轉(zhuǎn)變。
究其原因，屬于國家層面的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，決策者判定房地產(chǎn)為熱市場，當(dāng)貸款額度超過一定比例銀行會被要求縮減貸款，上半年過度使用信貸額度，為符合監(jiān)管要求，銀行主動調(diào)整信貸投放額度，導(dǎo)致部分城市出現(xiàn)額度緊張的情況。
對調(diào)控反應(yīng)較大的大部分為一季度市場火爆的城市，本質(zhì)上是長效機(jī)制里對貸款集中額度的管控，改變的是交易節(jié)奏而不是交易需求，一線體感可能放大，但從數(shù)據(jù)來分析，相較于2020年變化并不大，市場并沒有出現(xiàn)方向性扭轉(zhuǎn)，而是回歸常態(tài)。
目前的市場變化是從一個過熱的市場狀態(tài)回歸到一個正常的市場階段，調(diào)整前期的市場超額利潤，信貸環(huán)境仍然保持在一個穩(wěn)健寬松的狀態(tài)。國家在保持貨幣供應(yīng)量與社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配的同時增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)韌性。
同時本次調(diào)控適用性和復(fù)制性強(qiáng)，未來可能會在更多房價上漲壓力較大的城市進(jìn)行推廣和復(fù)制。
三、下半年地產(chǎn)市場趨勢
一線城市體感強(qiáng)烈，在二手房交易跟新房交易相互交織聯(lián)動的一個市場里，通過控額度和延長交易周期，整個交易釋放速度放緩，一二手聯(lián)動的效率也將受到影響。
上半年放量比較猛的城市，下半年將進(jìn)入回調(diào)周期。例如重慶、成都、天津、西安和武漢等城市。
在下行周期較長的市場環(huán)境中，在經(jīng)歷了過去兩三年平臺化浪潮帶來的行業(yè)門店數(shù)量和經(jīng)營數(shù)量大幅增長情況下，人均單量將出現(xiàn)下滑，店面經(jīng)營風(fēng)險比以往更大。
但同時，國民整體信貸規(guī)?？焖僭鲩L，房貸總量不會突然減少，貸款集中度屬于管理的其中一環(huán)，整體增長狀態(tài)下信貸額度有所保障，市場增長由高速走至中低速，下半年銀行信貸投放額度以及放款周期將會逐步恢復(fù)常態(tài)，市場的交易規(guī)模也將保持量增價穩(wěn)的增長勢頭。
基于整體穩(wěn)定的政策基調(diào)，預(yù)測下半年市場趨勢為穩(wěn)中有降，持續(xù)時間較長。
四、針對市場的建議
1.渠道市場
在下半年的經(jīng)營管理過程中，加大對新房交易的關(guān)注，盡可能加大風(fēng)險前置中商務(wù)條款的約束，要求更高的技術(shù)保障，在渠道的回款管理上做更多的健康度的觀察和管理。
2.整體市場
對于市場首先不害怕，過去十幾年房地產(chǎn)一直處于不斷調(diào)控的狀態(tài)，它只是改變了交易的節(jié)奏而不是總量，周期性就是市場的本質(zhì)屬性，沒有必要過度擔(dān)心長期的市場交易量。
其次不對抗，過度關(guān)注規(guī)模的擴(kuò)張和經(jīng)紀(jì)人的返傭維護(hù)并不能提高效率，抵消了市場帶來的紅利，高市場低毛利。因此要熟悉主流的交易人群，做好房源聚焦和客戶維護(hù)，順勢而為。
具體來看，市場從增量進(jìn)入到存量擴(kuò)張階段，最核心的應(yīng)對政策就是提升店效和人效，因此提出以下四點(diǎn)建議：
降規(guī)模：改變規(guī)模擴(kuò)張的慣性，降低擴(kuò)張速度，重效率輕規(guī)模。
防風(fēng)險：加強(qiáng)培訓(xùn)或者組織氛圍的營造，提升對抗人員流失和新房回款風(fēng)險等經(jīng)營風(fēng)險的能力；加大城市圈聯(lián)動，綜合考量業(yè)務(wù)布局，利用大城市的資金和投資優(yōu)勢提升自身實(shí)力和韌性。
提效率：在市場沒有提供巨大紅利時，根據(jù)城市發(fā)展特點(diǎn)調(diào)整業(yè)務(wù)重心，加強(qiáng)培養(yǎng)自身的經(jīng)營壁壘，降低浮躁的心態(tài)，回到經(jīng)營的本質(zhì)上，回歸一線，提升效率。
活下來：本次調(diào)控將持續(xù)較長時間，下半年經(jīng)營將會非常艱難，但相對來說交易量是長期穩(wěn)定的，不會因為調(diào)控而發(fā)生根本性的改變，調(diào)控的總體目標(biāo)也不是打壓或壓垮房地產(chǎn)市場，而是為了房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。只有市場健康平穩(wěn)才能確保大家活得長久，活得持續(xù)。
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