今年上半年，物業(yè)企業(yè)一邊上市，一邊忙著收并購。既有上市物業(yè)公司之間的“鯨吞”，也有“大魚吃小魚”。今年上半年物業(yè)行業(yè)收并購總金額已超過了去年全年。
當前，擴規(guī)模仍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的核心戰(zhàn)略，而依托收并購在短時間提升規(guī)模，有利于快速切入新賽道，拓展新業(yè)態(tài)。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)企業(yè)收并購也面臨盲目擴張，易陷入規(guī)模增而效率不增的發(fā)展陷阱。高質(zhì)量增長應(yīng)該成為物業(yè)行業(yè)當前重要的命題。
為了擴張規(guī)模，物業(yè)企業(yè)熱衷收并購。
上半年物企并購案例超40宗
物業(yè)行業(yè)的最大收購案當數(shù)碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶部分股權(quán)，涉資49.64億元。目前這一上市公司之間“鯨吞”過程并不順利，仍在進行中。
7月2日，雙方發(fā)布公告稱，除牌決議獲批準，但除牌接受條件未達成。因此，要約延后至7月16日。待達成除牌接受條件后，上市一年多的藍光嘉寶將從聯(lián)交所退市。
此前碧桂園服務(wù)對藍光嘉寶發(fā)起現(xiàn)金要約收購，并撤銷藍光嘉寶服務(wù)上市地位。收購?fù)瓿珊螅{光嘉寶將成為碧桂園服務(wù)的附屬公司，并對其合并財務(wù)報表。
在持續(xù)規(guī)模擴張的動力支撐下，5月下旬，碧桂園服務(wù)配售所得款項超百億港元，突破物業(yè)行業(yè)單筆融資額的紀錄。
事實上，在頭部大型物業(yè)企業(yè)大規(guī)模收并購的同時，中小房企間的收并購亦不斷。
7月5日，綠地控股擬將全資子公司綠閔物業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年，股權(quán)對價為12.6億元。7月2日，海倫堡物業(yè)收購宜樂居物業(yè)100%股權(quán)，而在一個多月前（5月17日），海倫堡物業(yè)收購了浙江魯商物業(yè)100%股權(quán)。
7月1日，中梁物業(yè)收購江西華夏物業(yè)80%股權(quán)。6月29日，合景悠活發(fā)布公告稱，同意間接全資附屬公司收購上海申勤物業(yè)80%股權(quán)，代價為4.98億元。6月19日，金科服務(wù)斥資7591萬元收購重慶美利山物業(yè)……
對于上半年物業(yè)行業(yè)收并購，中指研究院總結(jié)稱，擴規(guī)模仍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的核心戰(zhàn)略。諸多企業(yè)特別是大型企業(yè)紛紛開始制定并公布管理規(guī)模的增長目標，例如恒大物業(yè)于2021年初制定了每月外拓面積不低于3000萬平方米的目標；合景悠活表示在2021年規(guī)模將達到2億平方米，未來3年在管面積預(yù)計增長10倍。
值得注意的是，物業(yè)行業(yè)收并購多數(shù)和上市物業(yè)企業(yè)相關(guān)。2021年上半年，盡管部分上市公司下調(diào)了上市所得款項用途中用于并購的比例，但并購依然是多數(shù)上市物業(yè)的熱門選擇。
整體來看，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年上半年，物業(yè)企業(yè)發(fā)生并購案例超40宗。
另據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2021年不足半年的時間里，物管行業(yè)收并購總金額已近133億元，超過了2020年全年的100億元。不僅如此，從各大并購案的平均交易金額來看，2021年收并購事件的平均交易金額達6.98億元，即使除去了碧桂園服務(wù)并購藍光嘉寶服務(wù)的交易金額，平均交易金額仍達4.67億元，較2020年2.85億元有大幅提升。
收并購向多種業(yè)態(tài)延展
物業(yè)企業(yè)熱衷收并購，不僅是因為在短時間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理規(guī)模的擴張，而且還可以彌補企業(yè)在地理區(qū)域和業(yè)態(tài)上的空白，豐富管理業(yè)態(tài)，實現(xiàn)多種業(yè)態(tài)物業(yè)管理組合的協(xié)同發(fā)展，進而達到高質(zhì)量快速增長。
在中指研究院分析人士看來，目前物業(yè)企業(yè)間的收并購已不再局限于傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)，而是呈現(xiàn)出更多的外延趨勢，尤其是環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)和公共服務(wù)業(yè)務(wù)，成為物業(yè)企業(yè)競相并購的熱門標的。以達到豐富管理業(yè)態(tài)、補足區(qū)域競爭短板，多維度優(yōu)化戰(zhàn)略布局的目的。
早在1月29日，恒大物業(yè)宣布以15億元總對價拿下亞太酒店物業(yè)100%股權(quán)。當時，恒大物業(yè)表示，通過收購事項，可與集團現(xiàn)有業(yè)態(tài)類型及業(yè)務(wù)布局互補，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，加快公司全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈布局覆蓋。
而在近期，這樣的收并購案例也不鮮見。6月23日，彩生活收購北京達爾文國際酒店物業(yè)49%股權(quán)。6月23日，華發(fā)物業(yè)收購廣東粵劍保安服務(wù)100%股權(quán)。
6月21日，金融街物業(yè)計劃以1.32億元收購株洲物管公司65%的股權(quán)。株洲宏達物業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)，尤其在城市環(huán)衛(wèi)和城市市政服務(wù)領(lǐng)域擁有豐富的運營管理經(jīng)驗和市場競爭力。
除了多種業(yè)態(tài)的收并購?fù)?，企業(yè)之間的合作也呈現(xiàn)前所未有的熱度。其中，金融街物業(yè)聯(lián)合武夷物業(yè)新設(shè)物業(yè)公司，從中持股40%。而高地城市服務(wù)與泰安華新達成戰(zhàn)略合作，將在醫(yī)院物業(yè)領(lǐng)域開拓更多合作場景。
值得關(guān)注的是，除了借助關(guān)聯(lián)的母公司，持續(xù)穩(wěn)定增加合約與管理面積外，與大型地產(chǎn)公司簽署合作協(xié)議，也成為物業(yè)企業(yè)的擴大規(guī)模的有效手段。
7月5日，綠地控股發(fā)布公告稱，綠地控股與雅生活、雅居樂簽署了《合作框架協(xié)議之補充協(xié)議》，即2023年至2025年3年內(nèi)，雅生活每年從綠地控股獲得500萬平方米物業(yè)服務(wù)面積。
業(yè)內(nèi)：收并購警惕陷入盲目擴張
目前，物管企業(yè)之間的收并購越發(fā)激烈。“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”都已成為常態(tài)。
在中指研究院分析人士看來，物業(yè)板塊分化漸凸顯，競爭趨于激烈，需樹立危機意識。物業(yè)板塊上市公司競爭格局不斷演變進化，昭示著行業(yè)正面臨著分化，未來整合或?qū)⒓觿 ?/div>
對此 ，克而瑞分析人士也認為，很多中小物管企業(yè)的處境越發(fā)艱難。很多中小物業(yè)企業(yè)通常依賴于母公司的項目輸送，自身發(fā)展很大程度上也會受到關(guān)聯(lián)房企的規(guī)模限制。此外，由于龍頭物企在近年來加快了第三方外拓步伐，中小物企很難在各類投招標中勝出，進一步限制了規(guī)模的擴張。
對于資金實力強的物業(yè)公司，作為規(guī)模版圖擴張的重要一環(huán)，收并購無疑是企業(yè)迅速擴規(guī)模、切入新業(yè)態(tài)和新業(yè)務(wù)的最佳手段，其關(guān)鍵性不言而喻。
但中指研究院分析人士也表示，收并購也面臨盲目擴張，易陷入規(guī)模增而效率不增的發(fā)展陷阱。比如，新獲得的管理面積里客戶忠誠度較低，特別是在初期的磨合階段，需要付出更多成本。因此，盡管節(jié)省了市場化外拓和組建新團隊的成本，如何快速整合新收購項目的業(yè)務(wù)團隊，使其融入公司管理網(wǎng)絡(luò)，提升管理效率也成為了物業(yè)企業(yè)需要考慮的新課題。
事實上，目前，高質(zhì)量增加不僅成為房企的座右銘，也是很多的物業(yè)企業(yè)的追求。對此，中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟認為，隨著市場的不斷成熟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用品牌影響力，通過全委、競標等方式也可以外拓項目，同時能有效地降低成本。因此，當企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的時候，加大品牌擴張力度，發(fā)展模式也會更加多元化。
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