物業(yè)股價值或將被重估。
上市熱潮未曾褪去是2021年上半年物業(yè)行業(yè)的真實寫照。
2021年行至過半，據(jù)財經新地產不完全統(tǒng)計，截至6月30日，共有25家物企向港交所遞交招股書，其中，18家企業(yè)遞表等待聆訊，3家企業(yè)通過聆訊上市在即，4家企業(yè)已經上市，而2020年同期僅有3家物企上市。
北京林業(yè)大學物業(yè)管理系主任程鵬分析表示，物企上市熱度較高除了與物業(yè)賽道本身的發(fā)展?jié)摿^好有關，還因上市能解決中型物企資源不足的缺陷以及應對行業(yè)空間不斷壓縮的現(xiàn)狀。
此外，多位業(yè)內人士都表示，今年物企上市熱度較高還與港交所上市新規(guī)生效在即有關，預計下半年物企上市熱潮還將持續(xù)。
回顧今年已經上市和遞表的物企，它們多數(shù)在管總面積在1000萬-3000萬平方米之間，也不乏“蚊型”物企躋身其中。在利潤獲取方面，中小物企并不占優(yōu)，而港交所對上市門檻的最新要求則主要表現(xiàn)在對企業(yè)經營利潤的提高。
在此局面下，趕在新規(guī)執(zhí)行前上市的中小物企是繼續(xù)為“活下去”找出路，還是上市后能換一種“活法”迎來轉變？
區(qū)域型中小物企集中遞表上市
2020年共有18家物企登陸港交所，創(chuàng)2014年以來新高，同時上市的企業(yè)不乏恒大、世茂、華潤等頭部房企旗下的物業(yè)公司。轉至今年，大型物企已經基本上市，但是物業(yè)股上市的熱潮依舊，只是方向集中于中小物企身上。
6月份，融信服務、德信服務、朗詩綠色生活服務、領悅服務、康橋悅生活5家物企先后通過港交所聆訊，其中，朗詩綠色生活已經正式上市交易。此外，還有近20家企業(yè)已經遞表等待聆訊。
與去年眾多大型房企所屬物企公司集中上市相比，今年遞表上市的企業(yè)既整體體量偏小，又主要集中深耕于某一省區(qū)
2021年上市物企與遞表物企數(shù)據(jù)統(tǒng)計表中，各企業(yè)的在管面積在1000萬-3000萬平方米以內的企業(yè)數(shù)量達到13家，占比超50%。另據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP50物企在管面積的門檻值為4010萬平方米，按此為中位數(shù)，僅有世紀金源服務、海悅生活、富力服務和長城物業(yè)4家企業(yè)高于這一數(shù)值屬于中型物業(yè)公司，其余均為中小型物企。
此外，在上述20家中小物企中，天譽青智聯(lián)服務、德商產投和明宇商服3家企業(yè)在管面積不足1000萬平方米，屬于典型的“蚊型”物企。
同時，這些中小物企在布局方面區(qū)域屬性更強，例如天譽青智聯(lián)服務深耕大灣區(qū)；明宇商投、德商產投以及新希望服務都深耕四川??；祥生活、朗詩綠色生活服務均集中在長三角地區(qū)。
對此，程鵬指出，“大型物業(yè)公司整體上看，規(guī)模大，人才儲備雄厚，但具體到某一個區(qū)域或城市，大型物業(yè)公司的人才儲備可能不及當?shù)爻砷L起來的有特色的物企雄厚。因此，區(qū)域優(yōu)勢可以降低中小物企在行業(yè)空間壓縮中受到的沖擊。不過，行業(yè)也存在部分中小物業(yè)公司最后依賴某大型物業(yè)公司的情況。”
而中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜則指出，在管面積小，布局區(qū)域性強，對中小物企既是機遇也是挑戰(zhàn)。“所謂船小好調頭，體量較小對物企轉型、創(chuàng)新難度和機會成本也都較低。”
挑戰(zhàn)則在于市場對其價值判斷方面不占優(yōu)勢且依靠并購擴大規(guī)模的難度較大，而利潤考驗首當其沖。
5月20日，港交所公告稱將提高主板上市申請人于三年營業(yè)期的盈利要求。具體來看，新規(guī)規(guī)定主板上市申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合：最近一個財務年度不低于3500萬港幣；前兩個財務年度不低于4500萬港幣（即三年累計盈利不低于8000萬港幣）。而此前的主板盈利要求是三年累計盈利不低于5000萬港幣，最近一年不低于2000萬港幣，前兩個年度不低于3000萬港幣。新規(guī)計劃于2022年1月1日起執(zhí)行。
中原地產分析師盧文曦認為，從過往上市企業(yè)表現(xiàn)看，一些晚上市的公司在盈利和規(guī)模表現(xiàn)上整體不及早期上市公司的質量，已成各行業(yè)的普遍現(xiàn)象。而在物業(yè)行業(yè)，有些公司的毛利率則出現(xiàn)“在上市前增長，上市后又逐漸走低”的情況。“港交所此舉是對投資者負責。”
而此新規(guī)對那些正在等待上市的企業(yè)影響幾何？
結合各企業(yè)近三年盈利數(shù)據(jù)來看，僅有明宇商投和祥生活達不到新規(guī)要求，如果兩家企業(yè)不能在今年成功上市，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規(guī)制約，上市難度將進一步加大。
盈利考驗貫穿上市前后
盡管在遞表企業(yè)中，只有兩家企業(yè)不符合新規(guī)，但此次新規(guī)對物企發(fā)展的影響不止局限于“上市前”。
克而瑞研究分析指出，此次新規(guī)出臺，意味著規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型物業(yè)管理企業(yè)將被直接攔在資本市場大門之外。“港交所對盈利的重視必然會影響市場價值判斷的走向，物業(yè)股被重新審視甚至價值重估是順理成章的事情。”柏文喜提醒道。
而目前，資本市場對物業(yè)行業(yè)的估值整體偏高。
截至2021年6月10日，港交所上市物管企業(yè)的平均動態(tài)市盈率已經達到33倍，遠超過物業(yè)開發(fā)商（目前港交所內房股平均市盈率約為6-7倍）及其他港股上市企業(yè)的平均水平。例如當前碧桂園服務的動態(tài)市盈率超86.05，而碧桂園的動態(tài)市盈率僅為4.72；世茂服務的動態(tài)市盈率77.38，世茂集團的動態(tài)市盈率則僅為4.68。
物企市盈率偏高與其輕資產屬性密切相關。屬于輕資產的物業(yè)行業(yè)因為經營穩(wěn)定性較高，可持續(xù)供給的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，因而備受資本市場青睞，特別是疫情影響下，物企上述特點被更多人認可。反之，對現(xiàn)金高度依賴的房地產開發(fā)企業(yè)在資本市場的整體估值偏低。
但不可忽視的是，物業(yè)行業(yè)估值本質是以物業(yè)費為主要收入來源的勞動密集型產業(yè)，這決定了物企盈利能力的天花板較低。所以，物業(yè)行業(yè)更易出現(xiàn)高估值低盈利的企業(yè)。例如，華發(fā)物業(yè)服務2020年的凈利潤僅為0.2億元，排名42家已上市物企偏后位置；彼時，其動態(tài)市盈率則達到60，排名上市行業(yè)第六。
其實，早在港交所發(fā)布新規(guī)前，針對行業(yè)高估值問題，物業(yè)行業(yè)自身也呼吁回歸理性，祛除行業(yè)高估值風氣。對此，有業(yè)內人士指出，去年10月物企板塊經歷了一波回調，不少上市物企出現(xiàn)破發(fā)，與大量物業(yè)股上市，板塊稀缺性減弱有關。
在管面積規(guī)模的擴張，是物管企業(yè)發(fā)展繞不開的核心問題。增加規(guī)模，在一定程度會提高物企盈利能力，但在管面積的擴張并不一定會帶來盈利能力的正增長。
目前，行業(yè)增加在管面積的方式包括母公司面積輸送和自我外拓兩種方式。盧文曦介紹道，前者受限于母公司規(guī)模，中小物企先天不具備優(yōu)勢，中小物企更多要靠外拓增加在管面積，但是，多數(shù)企業(yè)的拓展能力偏弱。同時，新的問題也逐漸暴露出來。
當下，物業(yè)行業(yè)并購正呈現(xiàn)馬太效應，即強者恒強，優(yōu)質標的被優(yōu)質企業(yè)競得。例如，上半年行業(yè)兩起大型并購，優(yōu)質標的藍光嘉寶服務和億達服務分別被碧桂園服務和龍湖旗下物業(yè)公司競得。資本與品牌優(yōu)勢是碧桂園和龍湖所屬物業(yè)公司成為贏家的原因之一。
資本與品牌優(yōu)勢皆不具備的話，中小物企要想擴規(guī)模只能并購次級標的企業(yè)。標的質量參差不齊、管理成本不斷增加等問題將影響著企業(yè)未來的發(fā)展，有時甚至成為拖累企業(yè)盈利的絆腳石。
對此，柏文喜建議，中小物企應該從商業(yè)模式創(chuàng)新、收入模式創(chuàng)新和科技應用方面來開辟新的收入來源、提升管理效率，以提升業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展為核心支持市值的持續(xù)增長。
走差異化戰(zhàn)略，而非走規(guī)?；瘧?zhàn)略。盧文曦也贊同，他繼而指出，規(guī)?；瘧?zhàn)略很容易讓房企陷入同質化競爭,打自己不擅長的價格戰(zhàn),進一步暴露自身短板于市場中。“企業(yè)更該另辟蹊徑走差異化戰(zhàn)略，進軍頭部房企還未完全深入的領域，并盡快確立自己的優(yōu)勢。”
程鵬亦表示，中小物企要找到自己具備優(yōu)勢的品類，或其他物企沒法做、沒進入的品類去做物業(yè)服務，并且要把該品類做穿、做透、做到行業(yè)第一。他進一步給出品類選擇思路，例如在進軍別墅物業(yè)項目時，中小企業(yè)可以選擇專做經濟型別墅項目的物業(yè)服務；在做校園物業(yè)服務時，可以專做大學物業(yè)服務；還可以到大型物企放棄的規(guī)模體量小的城市開展物業(yè)服務。
“每個產品都有自己的生命周期，企業(yè)要做產品組合（包含非物業(yè)產品），以降低經營風險。”程鵬提醒道。
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