近日，全國多地房貸緊張，“停貸”“房貸放款周期變長”的消息受到市場關注。
《華夏時報》記者了解到，雖然網絡上關于“停貸”的熱議聲鼎沸，但目前并沒有城市或者銀行發(fā)布官方文件，表示對二手房“停貸”。不過據(jù)記者調查，廣州、惠州、東莞、成都、杭州、鄭州、武漢等城市放款速度變慢是事實，也有城市出現(xiàn)“選擇性停貸”。一名鄭州市的住房中介表示，鄭州市60平以下沒有配備燃氣的二手住宅目前“停貸”。另外，廣州市有國有大行個貸經理開啟“勸退”模式，表示該行額度緊張，建議辦理二手房貸款的客戶去較小的銀行。
而深圳在此輪“停貸”潮中顯得十分“淡定”，記者了解到，由于今年以來深圳二手房市場成交量低迷，深圳二手房房貸業(yè)務正常，有個貸經理表示，二手房過戶后，兩到三天就可以放款。
到底這輪“停貸”潮意味著什么？市場上有兩種觀點，一方面是覺得不用“大驚小怪”，因為一般情況下，銀行年中和年末的放款速度會比較慢，貸款額度緊張，在特定時間段都會出現(xiàn)。
另一種觀點則是，在銀行“兩道紅線”的限制下，資金大規(guī)模涌入樓市的時代結束了，目前只是“預熱”，真正錢緊的時候，還沒到來。
深圳絲毫未受“停貸”影響
建設銀行深圳市某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，如果需要贖樓，大概一到兩個月可以放款，如果不贖樓，半個月左右可以放款，不過最終還是要看房屋過戶的時間。她表示，放款速度要根據(jù)銀行的額度來定，每個銀行不一樣，一般情況下，房貸審批放款一般都需要一個月的時間。
中國銀行深圳某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，深圳二手房沒有停貸，資料齊全的情況下，如果賣家贖樓，過戶之后，2-3天可以放款。有業(yè)內人士對《華夏時報》記者表示，一般情況下，銀行會對一年中的貸款進行大致階段分配，年中和年末的放款速度會比較慢。上述個貸經理對《華夏時報》記者表示，去年年底該支行的額度比較緊張，放款速度比較慢。
工商銀行深圳某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，今年深圳二手房成交量低，因此銀行一般情況下能夠保證及時放款。如果要贖樓，審批的流程正常，兩到三周可以放款，如果不用贖樓會更快一點。不過他表示，近期銀行對購房者首期款的要求較高，特別嚴查首期款的來源，首期款需要是自有資金。接下來房貸會不會收緊？該個貸經理表示，目前沒有收到通知。
去年7月15日以來，深圳市采取多種方式給樓市降溫，特別是今年2月發(fā)布的二手房成交參考價格增加了買賣雙房的交易成本，這讓深圳二手房市場徹底冰凍住。深圳市住建局官網顯示，2021年5月深圳市二手房的成交總量為3027套，同比下降64.53%，成交量已經腰斬。另外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數(shù)環(huán)比下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數(shù)首次下滑。
另外，《華夏時報》記者還發(fā)現(xiàn)，多個深圳購房群里，并沒有關于“停貸”“貸款延期”的話題討論，可以看出，二手房放款速度對深圳的購房者并沒有產生太大影響。
廣州遭遇“勸退”
與周邊的廣州、東莞、惠州比起來，深圳似乎是一個例外。記者多方調查了解到，近期，廣州、惠州、東莞的房貸略顯緊張。
深圳市一住房中介對《華夏時報》記者表示：“深圳沒有停，是惠州的二手房貸款停了。”工商銀行惠州某支行個貸經理對《華夏時報》記者說:“不是說不可以辦理二手房貸款業(yè)務，只是說，之前受理過二手房買賣，但是賣家和買家都沒辦法接受放款時間。”這名工商銀行惠州某支行的個貸經理表示，目前住房貸款的形勢不是很明朗，放款時間連銀行的工作人員都沒辦法確定，如果貸款，可能半年都不能放款。
記者了解到，一般情況下，在二手房買賣中，買賣雙方簽訂購房合同，買家交定金后將合同等資料交到銀行進行按揭貸款，賣方只有在收到所有的房款之后，才會交房。如果銀行的放款速度長達半年，賣方可能會著急，另外，交易時間過長，這也會讓交易存在諸多不確定性因素。也就是說，二手房貸款放款速度變慢，會在一定程度上影響二手房的成交。
惠州市的這名個貸經理還表示，各家銀行的情況可能不一樣，可能不定時有額度。但目前具體哪家銀行有額度，該個貸經理建議購房者與住房中介進行咨詢。
東莞的某住房中介對《華夏時報》記者表示，東莞最近有的銀行額度緊張，沒有貸款額度，不過很多銀行都還是可以貸款，只是審核會比較嚴格。如果購房者的資格較為優(yōu)質，放款的時間大概在3個月左右。中介坦言：“東莞現(xiàn)在放款的速度確實沒有以前那么快。”
與東莞和惠州比起來，廣州似乎是貸款延期的重災區(qū)，在采訪過程中，記者直接遇到了“勸退”。
工商銀行廣州市黃埔區(qū)某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，“二手房的審批會比較快，兩到三周就可以，但是放款的速度很慢，現(xiàn)在放款的是今年2月底3月初申請的那一批。如果現(xiàn)在申請，預計要等到11月才能放款。”他還表示，額度多的時候放款會比較快，額度少的時候，放款會比較慢?，F(xiàn)在總行的額度比較緊張，所以其他支行放款的速度都差不多。今年各大銀行的額度都比較少。
“現(xiàn)在沒額度了，大概要等半年。”當記者以買房者身份，表示要辦理二手房貸款業(yè)務時，農業(yè)銀行廣州越秀區(qū)某支行的個貸經理這樣說。她表示，該行接受辦理二手房貸業(yè)務，但是排隊的人很多。農行現(xiàn)在的額度都很緊，為了不浪費客戶時間，她建議記者找小銀行看看有沒有貸款額度。
鄭州沒配燃氣的小戶型“停貸”？
另外，記者還了解到，杭州、鄭州、武漢、合肥、成都的房貸業(yè)務都出現(xiàn)房貸額度緊張的現(xiàn)象。
工商銀行杭州市某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，不只是二手房，杭州現(xiàn)在所有的房貸都是排隊放款，如果額度緊張就需要排隊。
武漢市某住房中介對《華夏時報》記者表示，有部分銀行停貸了，但是有銀行還可以貸款，主要看購房者的資質。她表示，今年年初銀行的放款速度較快，現(xiàn)在放款速度比較慢，預計下半年銀行的額度會越來越緊張。
合肥市的住房中介對《華夏時報》記者表示，合肥的二手房沒有停貸，只是二手房的放款時間延長了。
在眾多媒體的報道中，鄭州似乎是此次“停貸”最嚴重的地方。一名鄭州市住房中介告訴《華夏時報》記者，“停貸”的是60平以下沒有配備燃氣的二手住宅，這樣的二手住宅是按照公寓的標準來建設的，每層的戶數(shù)比較多。
鄭州市的這名住房中介對《華夏時報》記者表示，目前鄭州市超過60平的二手住宅都可以貸款，商貸的利率為6.125%，大概2個月可以放款，公積金貸款的利率為3.25%，大概3-5個月可以放款。
成都市某住房中介對《華夏時報》表示，成都市二手房貸款中，組合貸款已經排到10月底，一般的賣方都不接受組合貸。另外，他還表示，現(xiàn)在2001年之前建成的房子都不好貸款了，特別對于剛需來說，購買2001年以前建成的房子貸款比較困難，所以現(xiàn)在全款買房和電梯房成為了首選。
重慶市某住房中介對《華夏時報》表示，最近所有銀行的二手房放款都比較慢，審批放款的過程差不多需要半年。下半年放款速度會變快嗎？該名中介表示“不好說”。
為什么2001年以前的房子不好貸款？該中介認為，因為近年來成都房價增長速度過快，這是給成都樓市降溫的一種措施。
真正的“房貸緊張”還沒到來？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，其實“錢荒”在樓市上演，絕不是今年才有的。每當樓市調控收緊，都會出現(xiàn)“房貸荒”，上調利率、拉長周期、二手房“被停貸”。比如2013年底、2017-2018年。不過，李宇嘉表示，房貸“荒”成這個樣子，還是第一次，主要原因是房地產貸款集中度管理制度。
2020年末，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對各銀行實行了分檔管理，規(guī)定了各檔銀行的房地產貸款和個人住房貸款占比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%；第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構兩項占比分別為22.5%和17.5%；第四檔縣域農合機構兩項占比分別為17.5%和12.5%；第五檔村鎮(zhèn)銀行兩項占比分別為12.5%和7.5%。市場普遍認為，貸款集中度管理目的是防止房地產占用過多的社會信貸資源。
面包財經根據(jù)2020年年報披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，37家上市銀行中有13家銀行的房地產貸款占比或個人住房貸款占比超標。
貝殼數(shù)據(jù)研究院報告顯示，2021年6月，72個重點城市中，有46個城市的房貸放款周期變長。但是《華夏時報》記者了解到，在鄭州和成都，相比二手房，一手房貸款的放款速度更快。為何新房比二手房的放款速度更快？
有行業(yè)專家表示，額度管理精細化之后，銀行能夠騰挪的房地產的空間變小了，而在額度有限的前提下，出于成本效益比，銀行會先保“新房”客戶的需求，把有限的額度放在開發(fā)商的新房上，這樣，二手房的零散客戶，就率先出現(xiàn)了“停貸”、房貸放款時間變長的現(xiàn)象。
不過，新房市場的房貸是否高枕無憂呢？公眾號“攸克地產”認為，受房地產集中供地影響，今年5-6月份集中供地的地塊預計會在半年后開盤，屆時將迎來銀行房貸的高峰期，新房領域的“貸款煩惱”也就會隨之而來。
貝殼研究院表示，過了上半年的考核節(jié)點后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態(tài)，市場交易規(guī)模將保持量增價穩(wěn)的增長勢頭，預計下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房的交易規(guī)模比去年增長超過10%。
李宇嘉表示，未來“房貸荒”一定會緩和的，但“上限指標控制”不會緩和。未來，房貸額度管控、占比管控將是常態(tài)化的，資金大規(guī)模涌入樓市的時代結束了，靠杠桿炒作樓市的時代也一去不復返。
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