■◎22城首批集中供地中，各城城市間呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢。從城市分布來看，長三角和珠三角城市群仍是房企爭奪的“熱土”。
◎隨著首輪集中供地結束，各城市因城施策在土地市場的首次嘗試也進入消化和總結階段。特別是城市分化與房企的分化，讓各地政府對土拍規(guī)則的調整將更為嚴謹。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
從4月15日長春打響首批集中土拍“第一槍”到武漢集中土拍結束的兩個半月里，22城首批集中供地總計成交住宅用地878宗，成交用地面積約5037公頃，規(guī)劃建筑面積1.11億平方米，土地價款總計1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。
不過值得一提的是，隨著“兩集中”供地新政落地及信貸等金融監(jiān)管持續(xù)加強，房企拿地愈發(fā)慎重，首批集中供地中各城間呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，不同城市甚至不同地塊之間均出現(xiàn)分化。從區(qū)域看，長三角和珠三角城市群仍是房企爭奪的“熱土”。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，分化是近兩年我國房地產(chǎn)市場最鮮明的一個特征，包括城市分化、項目分化、企業(yè)分化。城市間的分化主要還是取決于開房企對城市投資的收益預期，隨著房地產(chǎn)調控政策的不斷收緊，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房價上漲乏力的情況。
城市間分化加劇
從22城今年首批集中土拍情況看，城市間的分化愈加明顯。
杭州和北京的出讓金總額均破千億元，其中杭州以1178億元排在首位；北京則以1110億元緊隨其后。而排在最后兩位的青島和福州，出讓金額分別僅為121億元和120億元。
整體來看，南方城市整體熱度較高，重慶、深圳、廈門、杭州熱度領先。其中綜合溢價率最高的是未設置最高限價的重慶，達39.2%，相比于2020年提升了31.2個百分點；深圳緊隨其后，綜合溢價率達30.9%。
公開數(shù)據(jù)顯示，重慶首批集中土拍總成交金額達764億元，87%地塊溢價成交，平均樓面價同比增長64.49%。而土拍熱度走高或與重慶新房成交量及價格攀升相關，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，重慶在4月和5月連續(xù)兩月新房房價環(huán)比漲幅位居全國首位。
再看杭州，55宗涉宅地（不含人才租賃用房），平均樓面價15848.4元/平方米，平均溢價率26.1%。其中，41宗地塊拍至自持階段，占比高達75%，平均自持占比約9.4%，創(chuàng)近4年新高。
而深圳和廈門雖然參拍地塊較少（分別為6宗和5宗），但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價率均在30%左右，市場熱度高漲。尤其是廈門，在供地數(shù)量和規(guī)模上均創(chuàng)下首輪集中供地城市的新低。
值得注意的是，雖然福州、無錫和廣州由于“限地價”原因，平均溢價率相對較低。不過就實際情況來看，無錫整體市場熱度并不低，16宗地中僅1宗未觸及最高限價，其余地塊均進入競自持或搖號階段，包括一些較為冷門的地塊。如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊，以最高限價和競租賃5000平方米的條件成交。
與重慶、杭州等城市火熱土拍市場形成強烈反差的則是天津、青島等北方城市。天津、長春、沈陽、青島的流拍率分別為22%、22%、12%、3.2%，其中長春和青島的綜合溢價率分別僅3.3%、2.1%。
具體來看，作為22城中首個集中土拍的城市，長春51宗宅地僅成交38宗，2宗流拍，有11宗終止掛牌，總溢價率僅有3.3%，較長春2020年全年涉宅土地溢價率降低了2.7個百分點；
濟南首批集中供地共推出114宗土地，最終共成交地塊108宗，其中78宗地塊以底價成交，另有6宗地塊遭遇流拍。青島則延續(xù)勾地模式，計劃出讓土地的63宗，2宗流拍、1宗因觸及溢價率上限轉為線下競自持面積，其余均底價成交。
“土拍市場的熱度分布基本與房地產(chǎn)市場熱度相關，我國房地產(chǎn)市場熱度分布基本也呈現(xiàn)‘從南向北，從東向西’熱度逐漸下降的趨勢。”
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，首批集中供地出現(xiàn)城市分化除了取決于房企對于城市投資收益的預期，隨著房地產(chǎn)調控政策不斷收緊，部分城市已出現(xiàn)房價上漲乏力的情況外。“部分區(qū)域庫存較大，導致開發(fā)企業(yè)拿地意愿不高。此外，部分城市的流拍還跟集中供地后一次性供應大量土地、開發(fā)企業(yè)難以一次性消化有一定關系。”
此外，貝殼研究院高級分析師潘浩也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，土地市場熱度從一定程度上源于新房市場的表現(xiàn)，同時也與土拍規(guī)則密切相關。新房市場熱度較高的城市盡管房企參與熱情高，但在出讓規(guī)則方面的設計也更加復雜和嚴格。相反處于節(jié)奏換擋階段的城市，由于管理要求尚未調整，因此會出現(xiàn)一些超出預期的情況。
同城內冷熱不均
除了不同城市的熱度有所分化以外，同一城市內部也出現(xiàn)分化。這一特征在廣州、武漢、長沙等城市表現(xiàn)得尤其明顯。
廣州首次集中拍地中，可比地價上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著。其中，廣州南沙、黃埔區(qū)誕生了兩宗新的單價“地王”，而增城、從化、花都等區(qū)域地塊則以底價成交或流拍為主。
武漢首批集中出讓的54宗地，除了溢價率高于100%以上的三宗地塊外，還有1宗地塊溢價率高達93.83%，2宗地塊溢價率超過80%，另有34宗地塊以底價成交。
長沙首批成功拍出的33宗地塊中，19宗底價成交，9宗熔斷待搖號，3宗熔斷后競自持成交，另有3宗地塊流拍。
從9宗熔斷待搖號的地塊信息來看，多分布在長沙市中心以及梅溪湖二期、濱江新城等規(guī)劃熱門板塊。如位于梅溪湖二期的044號純住宅地，早在開拍的前一天11點50分第12筆競價時就到達土地最高競價而提前熔斷。熔斷后仍有房企繼續(xù)報價，最終共有58筆出價，成為這一輪土拍中房企參與度最高的地塊。
再如位于天心區(qū)南湖新城的048號商住地，因起始樓面價9500元/平方米，加上是長沙市中心較為稀缺的臨江商住地而備受關注。最終在10家房企51輪報價后，達到土地最高限價而遭遇熔斷，熔斷樓面價達14157元/平方米，這也是長沙涉宅地塊樓面價首次破萬元。
優(yōu)質地塊開發(fā)商拿地積極，但綜合素質不佳的地塊則無人問津。如長沙的3宗流拍地塊（高鐵會展027號地塊、天際嶺板塊030號地塊、望城區(qū)015號地塊）出讓條件均十分嚴苛，商業(yè)占比高，且自持要求也比較高。
這種情況同樣發(fā)生在蘇州。32宗地塊冷熱分化明顯，28宗涉宅地塊中有14宗成交價超過中止價，也有9宗出現(xiàn)僅一輪報價、零溢價出讓的局面，其他7宗地塊均以底價成交。
潘浩向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出表示，城市核心區(qū)、市轄區(qū)的土地由于能夠享有更多更好的基礎設施和公共配套，因此土地可實現(xiàn)的價值就更高，因此房企參與的熱情也水漲船高。
核心區(qū)土地供應或下降
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，本批集中出讓中，不少城市熱點區(qū)域地塊的限制條件較多，包括地塊出讓以及房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，這也對房企的利潤率空間壓縮較為嚴重。
如南京首批集中供應地塊，在出讓環(huán)節(jié)設定了起拍價和最高限價，并對地塊對應的新房實行限價制度。盡管如此，由于一年只有3次集中出讓機會，房企對南京的首批集中出讓地塊的爭奪熱情高漲。據(jù)相關機構測算，南京本次成交的部分熱點地塊，房企銷售利潤率不足2%。
重慶為防止土地溢價率過高，在本次拍賣中有20宗地塊對付款要求進行了設定。若地塊溢價率達到50%，則出讓價款支付時間將在原有時間的基礎上進行減半，即在土地出讓合同簽訂之日起15日內付清土地出讓價款。付款時間提前，無疑將更加考驗開發(fā)商的資金實力。
而隨著首輪集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市場的首次嘗試也進入消化和總結的階段。特別是城市間的分化與房企間拿地的分化，讓各地政府對土拍規(guī)則的調整更為嚴謹。
此前，南京在首次集中供地后，就約談房企，評估裝修、人工等指導意見。而從已完成首輪集中供地的城市來看，土拍規(guī)則大致分為兩類：一是控總價，就是溢價率直接封頂；二是在封頂之后，通過搖號、報配建、共有產(chǎn)權房、自持比例等來決定由哪家房企最終獲得地塊。
“可以判斷的是，在今年剩余的兩輪集中供地中，各城市將結合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃，使得年度土地市場保持穩(wěn)定，行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒。‘試水’失敗的政策將退出市場，但‘限地價 控房價 競配建/競自持’的模式或將成為調節(jié)土地市場熱度的基礎規(guī)則被廣泛采用。”
貝殼研究院分析指出，未來市場環(huán)境趨同的城市將傾向于采用相似的土拍政策，南北城市分化將愈加明顯。與此同時，由于城市核心地塊供應量相對有限，預計第二、三批集中供地的核心區(qū)土地供應比例將下降。
平安證券也預判，第二、三批次集中供地或將有所降溫。首先隨著融資端收緊的影響逐步顯現(xiàn)，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端；其次，第二、三批次地塊出讓后，房企大概率無法實現(xiàn)年內銷售，同時考慮到首批供地中部分城市熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。
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