在過去的半年里，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)上揚態(tài)勢。
2021年轉(zhuǎn)瞬過半，在過去的半年里，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)上揚態(tài)勢。根據(jù)貝殼研究院6月30日發(fā)布的《2021年上半年市場報告》，二手房市場交易量比去年下半年增長12%，新房交易額創(chuàng)下2016年以來同期最高，重點二線城市及城市圈內(nèi)二三線城市增長速度較快。
不過，站在承上啟下的時點上，近期，多城銀行房貸收緊，二手房停貸，受此影響，市場情緒出現(xiàn)波動。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，2021年中國樓市上半年行情甚佳，交易量同比大幅上漲，南方有些城市甚至翻倍，在這樣的情況下貸款額度緊張實屬正常。以往年經(jīng)驗來看，每年6月、12月是銀行年中、年尾的清算和考核節(jié)點，貸款通常都會收緊，進(jìn)入三季度陸續(xù)恢復(fù)，以實現(xiàn)對階段性額度緊縮的拉平。
樓市熱“燃動”信貸端
根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2021年上半年重點50城二手房整體成交量同比增長約六成，較去年下半年增長12%。上半年重點50城二手房交易額（GMV）同比增長約65%，較去年下半年增長約14%。
與去年下半年相比，重點50城中超過60%的城市上半年二手房成交量實現(xiàn)增長，城市多為重點二線城市及長三角區(qū)域較發(fā)達(dá)的三線城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40%以上，長沙、重慶、泉州、常州等17個城市增速在20%-40%之間。
新房市場方面，銷售規(guī)模增長速度超過二手房。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-5月全國商品住宅銷售面積、銷售額（GMV）分別為5.97億㎡、6.46萬億元，同比分別增長39.0%、56.5%（去年同期基數(shù)較低），比2019年同期分別增長22.6%、43.4%，絕對規(guī)模均為2016年以來歷史同期最高。
樓市向好直接傳導(dǎo)至銀行放貸側(cè)。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，一季度居民部門新增中長期貸款達(dá)到1.98萬億，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。
樓市“貸款難”背后：信貸額度充足 全年市場規(guī)?；虺?5萬億
樓市“貸款難”背后：信貸額度充足 全年市場規(guī)?；虺?5萬億
2021年1月1日起，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實施，在此政策之下，銀行對房地產(chǎn)貸款采取精準(zhǔn)額度控制。貝殼研究院發(fā)布的報告稱，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調(diào)整信貸投放速度，導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況，市場端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長等情況。
根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，6月72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；平均放款周期延長至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17、15個基點，加息幅度超過一季度。合肥、杭州、成都等前期市場較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個人按揭貸款。
受信貸收緊影響，部分城市樓市成交應(yīng)聲回落，二手房交易量階段性下降，房價漲幅收窄至趨穩(wěn)。6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。重點城市二手房價格在一季度階段性較快上漲后逐步趨穩(wěn)，4-6月貝殼50城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，6月漲幅收窄至0.2%。不過，根據(jù)以往經(jīng)驗，二季度二手房交易量較一季度下滑，今年6月份市場成交回調(diào)至去年月均水平，市場并未出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變。
樓市“貸款難”背后：信貸額度充足 全年市場規(guī)?；虺?5萬億
信貸額度充足 市場規(guī)?；虺?5萬億
信貸擴(kuò)張是支持房地產(chǎn)市場需求的關(guān)鍵因素，信貸的可獲得性（首付比）以及信貸的成本（貸款利率）調(diào)整對市場走勢具有決定性作用。從當(dāng)下的金融環(huán)境來看，貨幣政策保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)貸款總量不會失速下滑。
數(shù)據(jù)顯示，1-5月，居民部門新增信貸規(guī)模達(dá)到3.7萬億，比2019年增長24%，其中居民部門新增中長期貸款2.9萬億，較2019年增長29%左右，這表明截止目前銀行的信貸投放總量并未受到少數(shù)銀行壓降比例的影響。
那么，今年信貸市場規(guī)模究竟還有多大？貝殼研究院分析認(rèn)為，2020年全年居民部門新增中長期貸款約6萬億，如果考慮信貸規(guī)模與名義經(jīng)濟(jì)增長速度相匹配，預(yù)計今年居民部門新增中長期貸款增長6%-8%，大概有6.4-6.5萬億左右的額度，去掉上半年3萬億左右的已使用額度，下半年還將有超過3萬億左右的信貸額度。即使今年居民部門新增中長期貸款額度與去年持平，那下半年也有2.8萬億-3萬億的居民新增中長期貸款。
“過了上半年考核節(jié)點后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場交易規(guī)模將保持量增價穩(wěn)的增長勢頭。我們預(yù)計下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房交易規(guī)模比去年增長超過10%，市場規(guī)模超過25萬億。”報告稱。
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