今年年初，城市更新行動(dòng)被寫入“十四五”規(guī)劃。年中，各地密集發(fā)布城市更新行動(dòng)計(jì)劃，推動(dòng)城市更新行動(dòng)駛?cè)肟燔嚨?。其中，上海宣布率先成立全國最大城市更新基金；北京、天津、重慶等地提出在土地、金融、審批等方面給予政策支持，以吸引社會(huì)資本參與城市更新。

未來，城市更新從過去政府主導(dǎo)，轉(zhuǎn)向在政府引導(dǎo)下社會(huì)資本參與的模式。在業(yè)內(nèi)人士看來，社會(huì)資本和市場運(yùn)作將成為加速器，推動(dòng)各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期，由此將釋放巨大的投資空間，將有更多的央企、國企，以及頭部民企參與到城市更新的賽道。

北上廣等城市更新計(jì)劃密集發(fā)布

2021年，城市更新被寫入“十四五”規(guī)劃，提出要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。與此同時(shí)，今年政府工作報(bào)告也提出“發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)施城市更新行動(dòng)”。

隨后，各大城市不斷推進(jìn)城市更新行動(dòng)。北京、上海、廈門、長沙、福州、成都等地積極推進(jìn)相關(guān)政策的落地。而6月最為集中，包括北京、上海、廣州一線城市，以及重慶、濟(jì)南等二線城市均有所動(dòng)作。

6月10日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，明確提出了老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房更新等六大更新方式。

北京的指導(dǎo)意見特別強(qiáng)調(diào)了“鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式”，對(duì)吸引社會(huì)資本參與城市更新給予了特別的政策窗口。

對(duì)此，中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)吳建欽認(rèn)為，隨著北京城市更新指導(dǎo)意見的落地以及后續(xù)相關(guān)細(xì)則的跟進(jìn)，北京城市更新將全面加速。在推動(dòng)社會(huì)資本積極入場的同時(shí)，形成城市更新的“北京模式”。

6月11日，廣州也發(fā)布了《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于城市更新舊村莊全面改造項(xiàng)目中小戶型住房配置的意見（征求意見稿）》，從住宅配置、規(guī)劃復(fù)建、方案審批等方面對(duì)城市更新舊村莊全面改造項(xiàng)目做出規(guī)定。

值得一提的是，在城市更新方面，上海不僅停留在政策層面，而是有了實(shí)質(zhì)性的舉動(dòng)。6月2日，上海宣布成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。據(jù)悉，上述基金總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，是由上海本土國企、大型開發(fā)商和險(xiǎn)資共同成立。

土地等政策窗口吸引社會(huì)資本參與

除了一線城市之外，二三線城市也紛紛加入城市更新的大潮。

6月18日，重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》，全面支持開展城市更新。其中提到，采取協(xié)議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續(xù)。而對(duì)增加公共服務(wù)功能的城市更新項(xiàng)目，有條件的可按不超過原計(jì)容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持，增設(shè)地上停車庫不計(jì)算容積率等。

對(duì)此，在中指研究院重慶相關(guān)人士看來，這是重慶城市更新發(fā)展的重要分水嶺，有助于進(jìn)一步推動(dòng)城市更新全面實(shí)施。其中，重慶在土地出讓政策、一定條件下的建筑面積支持等方面力度均較大，這將極大提高社會(huì)資本參與城市更新的積極性。

6月24日，天津市政府辦公廳印發(fā)《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實(shí)施方案》。同樣在規(guī)劃、土地、金融、審批等關(guān)鍵方面給予政策支持。尤其是強(qiáng)調(diào)早調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與，支持專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量投資參與各類更新改造項(xiàng)目。涉及建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、跨區(qū)域以及市級(jí)重大城市更新項(xiàng)目，可通過政府授權(quán)方式，由具有實(shí)力的國有企業(yè)作為實(shí)施主體。城市更新項(xiàng)目的公共停車場、充電樁、能源站等配套公共服務(wù)設(shè)施可以由實(shí)施主體負(fù)責(zé)運(yùn)營。

據(jù)悉，6月17日，天津市城投集團(tuán)作為首批城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體，與國家開發(fā)銀行天津市分行簽署1200億元項(xiàng)目合作協(xié)議。金融機(jī)構(gòu)對(duì)城市更新的支持力度可見足夠大。

從目前來看，城市更新的復(fù)雜性決定了對(duì)政府的治理更加依賴。而城市更新治理的體系，將提升城市更新推進(jìn)效率。

在吳建欽看來，此前，縱觀全國，廣東省基于“三舊”改造建立了較為健全的政策體系并取得了顯著的成效，而其他城市更新政策體系仍然較為單薄，導(dǎo)致城市更新的進(jìn)程也相對(duì)緩慢。而隨著各地城市更新政策出臺(tái)，未來城市更新將全面加速。

城市更新多元化投融資機(jī)制加速形成

長期以來，資金壓力是制約城市更新進(jìn)程的主要原因之一。從近期各地披露的城市更新方案中的土地和資金政策來看，無論是上海建立城市更新基金，還是北京、重慶鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品支持城市更新，城市更新多元化投融資機(jī)制正加速形成。

在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增速放緩的大趨勢下，面對(duì)城市更新的巨大投資空間，房企在城市更新領(lǐng)域早已加速布局拓展。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入到城市更新領(lǐng)域的房企中，TOP50房企占了6成以上，并且多數(shù)已經(jīng)有5-10年時(shí)間。比如，佳兆業(yè)、時(shí)代中國、富力地產(chǎn)、中國恒大、奧園集團(tuán)、龍光地產(chǎn)等房企，城市更新土地儲(chǔ)備建筑面積均在2000 萬平方米以上。

隨著各地城市更新的加速推進(jìn)，還將有更多的企業(yè)加入到城市更新的賽道上來。6月3日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)與金科股份(000656,股吧)達(dá)成戰(zhàn)略合作，將在城市更新、產(chǎn)城融合等領(lǐng)域充分合作。此外，在濟(jì)南，中交集團(tuán)、融創(chuàng)集團(tuán)、中鐵十一局、國人集團(tuán)、華潤集團(tuán)等，也已參與到一些重點(diǎn)片區(qū)的城市更新改造中。

而在上海800億元的城市更新基金中，上海地產(chǎn)集團(tuán)與招商蛇口(001979,股吧)、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保(601601,股吧)、中保投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，參與主體多，能夠真正配合后續(xù)城市更新工作的開展。上海地產(chǎn)集團(tuán)作為本地城市運(yùn)營和土地運(yùn)營的大房企，與其他企業(yè)合作，有助于更好落實(shí)上海城市更新計(jì)劃。

在北京，截至6月1日，已先后公布2批老舊小區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃，共308個(gè)項(xiàng)目、299個(gè)小區(qū)。對(duì)此，吳建欽表示，一般情況下，市屬國企、區(qū)屬國企、部分聚焦存量業(yè)務(wù)的民營企業(yè)均會(huì)結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)參與競標(biāo)。從北京發(fā)布的政策來看，社會(huì)資本可通過提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)、“改造 運(yùn)營 物業(yè)”、提供專業(yè)服務(wù)、作為實(shí)施主體四種模式參與老舊小區(qū)改造。

在克而瑞分析人士看來，在未來2-3年，城市更新的格局會(huì)發(fā)生非常大的變化。其中，央企會(huì)更多地介入城市更新，而頭部房企也會(huì)通過城市基金等方式參與城市更新。