這兩天，小區(qū)里的大爺大媽手?jǐn)y手跑進(jìn)銀行趕集，很是熱鬧。因?yàn)槭艿搅算y行客戶經(jīng)理們的召喚：
“存款利率馬上要下調(diào)，不抓緊配點(diǎn)兒？”
這次銀行存款利率下調(diào)，起源于6月1日北京召開的市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制工作會(huì)議，不存在陰謀論，就是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單”機(jī)制更換“。
跟去年房貸利率一樣，過去存款利率的機(jī)制是“基準(zhǔn)利率*上浮比例”，而現(xiàn)在，改成了“精準(zhǔn)利率+基點(diǎn)”。
背后的算法太復(fù)雜，這里不便鋪開，我們還是主要研究背后原因。
這次更換機(jī)制，主要是將存款定價(jià)方式與貸款定價(jià)方式接軌，充分市場(chǎng)化，便于未來調(diào)節(jié)的利率，其背后的深意，用央行某官員的論述：
“金融管理部門希望通過引導(dǎo)中長(zhǎng)期存款利率下行，推動(dòng)存款業(yè)務(wù)合規(guī)理性發(fā)展，進(jìn)而降低銀行負(fù)債成本，進(jìn)一步推動(dòng)銀行降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際融資成本。“
翻譯成大白話：
銀行給人們的利息太多了，需要減輕，這樣就可以更好的為小微企業(yè)輸血，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
然而，這種調(diào)節(jié)機(jī)制，也在倒逼儲(chǔ)戶把錢從銀行拿出來，投向市場(chǎng)。
當(dāng)然這種現(xiàn)象是世界各國(guó)都存在的，而且越發(fā)達(dá)的國(guó)家，存款利率反而越低。
這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展越好的地方，市場(chǎng)規(guī)模越大，資本壟斷越強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間有限，這時(shí)候市場(chǎng)就需要天量活躍資金，投資或者消費(fèi)，來推動(dòng)這艘航母前進(jìn)。
比如日本，房地產(chǎn)泡沫結(jié)束后，被稱作全球最保守的國(guó)家，居民特別愛存錢，后來為了讓經(jīng)濟(jì)活躍起來，日本銀行的存款利率逐步下調(diào)，趨近于0。
結(jié)果戲劇性的一幕出現(xiàn)了，我記得有一則報(bào)道，有的日本家庭干脆把錢從銀行里取出來，塞到了床下面。日本高層根本沒轍，大字報(bào)登著：
“這些現(xiàn)金像一座冰山，難以融化。”
當(dāng)然中國(guó)不同，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)正處于高速增長(zhǎng)期，民間資本活躍，投資者比較激進(jìn)，尤其年輕人，炒鞋炒幣炒盲盒，遠(yuǎn)比原來那一代玩郁金香、大蒜的高端。
所以在中國(guó)，存款利率下調(diào)會(huì)激勵(lì)人們把錢從銀行取出來，投資或者消費(fèi)，這要比其他國(guó)家更明顯一些。
跟央行放水一樣，市場(chǎng)錢多了，總歸要有流出，間接利好股市、基金等權(quán)益類市場(chǎng)。
寫到這里，肯定會(huì)有人問，為啥不利好樓市？
按照中國(guó)人愛買房的秉性，利好樓市是必然的，但對(duì)于樓市，還要考慮一個(gè)最直接的因素——房貸利率。
房貸利率是2019年開始市場(chǎng)化的，底層邏輯也圍繞著“LPR+加點(diǎn)”的算法，自從新制度出來以后，有關(guān)部門通過調(diào)節(jié)房貸利率，進(jìn)而壓制房?jī)r(jià)，傳動(dòng)效率提高了很多。
調(diào)控邏輯是：
樓市熱，房?jī)r(jià)漲，房貸利率上調(diào)，抑制買房；
樓市冷，房?jī)r(jià)跌，房貸利率下調(diào)，激勵(lì)買房。
現(xiàn)在來看，情況極為不妙。
房貸利率=LPR+加點(diǎn)，我們先看LPR，從2019年8月-2020年2月，LPR5年期以上報(bào)價(jià)利率從4.85%下調(diào)至4.65%。
這段時(shí)間，正值上一輪大調(diào)控深水區(qū)，中國(guó)樓市整體行情一般，下調(diào)房貸利率有鼓勵(lì)購(gòu)房、穩(wěn)樓市的意味。
但從2020年3月份開始，行情反彈，成交陡增，LPR開始暫停下跌。
今年更是爆發(fā)式增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年前5個(gè)月，全國(guó)居民戶中長(zhǎng)期貸款（房貸）增加2.91萬億，2020年同期則是2.165萬億，增幅約34.4%。
這個(gè)數(shù)據(jù)很恐怖，主要一二線城市明顯過熱，所以你會(huì)看到，上半年樓市調(diào)控特別狠，下半年也會(huì)更嚴(yán)厲。
可以預(yù)見，接下來LPR下調(diào)的概率幾乎為0，當(dāng)然也不能上漲，因?yàn)槿绻险{(diào)，之前那些選擇“轉(zhuǎn)換LPR二手房合同”的業(yè)主，都被割韭菜，市場(chǎng)炸鍋。
所以最好的方法是保持當(dāng)下LPR利率水平，按兵不動(dòng)。
那么調(diào)控房貸利率的主要心思，就來到后面的“加點(diǎn)”上。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)72城二季度首套、二套房貸利率分別累計(jì)上漲17、15個(gè)基點(diǎn)，加息幅度超過一季度；當(dāng)前首套、二套利率距2019年11月的高點(diǎn)僅7個(gè)、14個(gè)基點(diǎn)。
6月72城房貸平均放款周期為50天，較上月延長(zhǎng)2天。
我打聽了一下，這段時(shí)間很多城市都在上調(diào)利率、收緊房貸。
比如武漢傳出一幅圖，這段時(shí)間二手房放貸卡得非常嚴(yán)，很多銀行都開始“拒貸”了。
我給武漢的多個(gè)中介打電話，統(tǒng)一口徑是，拒貸的銀行少，但款下不來是真的，二手房房貸很多銀行都得推到5-6個(gè)月以上，很多都批下不來，新房還要看開發(fā)商水平。
還有深圳的衛(wèi)星城惠州，這兩年樓市非常火，而房貸利率一直處于大灣區(qū)最高水平，6月利率繼續(xù)上調(diào)，首套6.8%，二套更是飆到了7.2%，而且很多銀行都停了貸，對(duì)外地人購(gòu)房的資質(zhì)審核尤為嚴(yán)格。
從數(shù)據(jù)上看，房貸利率上調(diào)得城市主要集中在行情火熱的城市群，其中利率最高的是成渝城市群，其次依次為長(zhǎng)江中游、大灣區(qū)、長(zhǎng)三角和京津冀。
其中蘇州在5月，房貸利率上調(diào)幅度居全國(guó)第一，首套5.7%，二套6%以上，紹興、呼和浩特分別列為二三，上調(diào)幅度均在0.3%以上。
其實(shí)看到這些數(shù)據(jù)還是很費(fèi)解的，比如成都、武漢、蘇州這種新一線城市，今年樓市太火，為了重點(diǎn)打擊炒房客，大幅上調(diào)房貸利率是合理的。
然而北海、洛陽(yáng)、上饒這些三四線城市，樓市行情很一般，為什么也跟著調(diào)高房貸利率，甚至到6%以上。
上調(diào)房貸利率的副作用也很明顯，那就是誤傷剛需，所以這些樓市不行利率還高的城市，剛需實(shí)在太難了。
不過接下來有幾點(diǎn)是肯定的。
今年央行放水、外資入場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，一系列的貨幣活動(dòng)導(dǎo)致上半年房?jī)r(jià)過熱，好不容易出臺(tái)政策壓住了火焰，但現(xiàn)在又出現(xiàn)了存款利率下調(diào)。
這種利好樓市的因素必須扼殺在搖籃里，所以接下來，樓市調(diào)控會(huì)進(jìn)一步加嚴(yán)，繼續(xù)上調(diào)房貸利率“加點(diǎn)”，攔截貨幣流入樓市。
對(duì)于今年的購(gòu)房者來講，下半年買房會(huì)越來越難，恐怕是近兩年，最艱難的一個(gè)時(shí)間段，誰都不想把白花花的銀子補(bǔ)貼給銀行。
下面給大家?guī)c(diǎn)建議。
如果你所在的城市行情不錯(cuò)，成交量正在上漲，房貸利率只要在6%以下，可以上車，因?yàn)榉抠J利率在房?jī)r(jià)漲幅面前，還是相對(duì)薄弱的。
如果你所在的城市上半年行情火熱，經(jīng)歷了大調(diào)控，房貸利率超過5.5%，則不要上車，因?yàn)榇笳{(diào)控后，樓市趨冷，加點(diǎn)不會(huì)再漲，可以觀望。
如果你所在的城市上半年沒行情，現(xiàn)在依舊成交冷淡，房貸只要超過5.5%，就要選擇觀望，因?yàn)槟阌写蟀训臅r(shí)間可以等“加點(diǎn)”降下來。
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