最近幾天，無論上海還是深圳，都傳出“打新降溫”的消息。
上海還爆出住宅新盤“零認購”的新聞，令人吃驚。
被媒體報道“零認購”的新盤，是奉賢的“光語著”。6月24日，這個盤曾發(fā)布了如下的公告，但隨即刪除。
雖然公告刪除了，但仍然被很多媒體關注到了，并保留了截屏。
據(jù)報道，這個項目2018年至今共開過三次盤，本次推出的是192套90㎡的小三房，均價3.28萬/平?？們r大約260萬到279萬左右，從總價上看是比較好的上車盤。
此外，這個盤的“車位比”比較高，帶有近萬平方米的會所，是準現(xiàn)房（今年9月左右交房）。
項目缺點是，距離上海中心城區(qū)比較遠，距離最近的地鐵站直線距離超過2公里（百度地圖測量）。
上海當?shù)孛襟w認為，“光語著”出現(xiàn)零認購，跟開發(fā)商前期基本沒有推廣、蓄客期比較短、樓盤配套一般有關系。說明開發(fā)商過于自信，對市場降溫沒有思想準備。
其實大環(huán)境的變化，才是更重要的原因。
上圖是2020年1月以來，上海新房成交量走勢圖。去年9月以后到今年1月，市場明顯升溫，成交量一度破了1.2萬套。最近幾個月，開始逐步下滑。
不過上海跟北京、深圳一樣，都是存量市場。也就是說，二手房成交量遠高于新盤。
上圖是上海去年1月以來二手房成交套數(shù)，5月為2.54萬套，是今年比較低的。剔除春節(jié)放假因素，4月和5月是最低的兩個月。
上海一直是中國二手房成交量和金額的頭部城市，即便遇到調(diào)控、成交量下跌，二手房仍然達到了2.54萬套，是深圳的8倍還多（但深圳總的住戶貸款跟上海幾乎沒有差別，由此可以知道深圳單套房貸款額要高很多）。不過展望未來，上海二手房成交量將逐步回落到每月2萬套以內(nèi)。
在深圳，打新熱也出現(xiàn)了降溫。
今天上午，就在我寫這篇文章的時候，深圳羅湖區(qū)的縉山府正在搖號。這個住宅新盤此次推出404套房源，只有490位購房者登記入圍，這意味著中簽率高達82%。
縉山府雖然不在深圳樓市“火爆”的西部片區(qū)，但品質(zhì)不錯，是一個擁有8棟樓、有景觀、有小區(qū)、雙地鐵的項目。項目隔壁，就是廣東省高考最牛的中學——深圳中學高中部。深圳中學高中部地塊的東南角，有一個9年一貫制學校的規(guī)劃，存在深圳中學辦學的可能性（教育部門尚未公布最后信息）。
這個項目一期開盤的時候，當天就賣光了。
此外，在深圳西部——寶安區(qū)尖崗山片區(qū)，萬科都會四季項目日前推出856套房源，1306批客戶入圍并選房。到選房結(jié)束，還剩下300多套房源，這意味著有800多入圍客戶選擇了放棄。
尖崗山是深圳稀缺的豪宅片區(qū)，距離寶安中心區(qū)、前海都不遠。缺點是，片區(qū)存在“孤島效應”，由于密度太低，商業(yè)配套不佳、片區(qū)沒有地鐵站。但學位不算差。
“萬科都會四季”此次推出了8個戶型建面約70-115平方米的3-4房住宅產(chǎn)品。產(chǎn)品均為精裝交付，最低單價7.54萬元/平方米，最高單價約9.73萬元/平方米，總價最低約520萬。
最終的銷售結(jié)果，跟之前越秀“和樾府”類似。
上圖：深圳二手房成交量顯著降溫
深圳是2月8日出臺的二手房成交參考價，這相當于提高了二手房的首付比例，再加上去年恢復了豪宅線，二手房交易成本大幅提升，市場迅速降溫。
在二手房降溫的同時，新房仍然維持一定差價，所以“打新”一度出現(xiàn)了升溫、反彈現(xiàn)象，但這種“熱度反彈”只維持了3個月左右，進入6月開始有所降溫。
由于深圳面積小、供需矛盾比較尖銳，目前尚未出現(xiàn)上海這種“新盤零認購”的極端情況。
那么，該怎樣看待上海、深圳“打新市場”的降溫？樓市會全面轉(zhuǎn)冷嗎？
北上深是當今中國樓市調(diào)控力度最大的三個城市。目前上海也追隨深圳，全面實施了“個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高到5年”，這相當于二手房交易全面加稅，而且每套加稅可能達到數(shù)十萬元甚至更高。
深圳和上海的二手房降溫是必然的。深圳已經(jīng)正式進入二手房僵持期，上海則正在向僵持期邁進。僵持之后，是價格松動。二手房價格松動、局部出現(xiàn)10%甚至20%下跌之后，新房還會降溫。
在一線城市、強二線城市買房，房票非常珍貴。隨著市場降溫，“打新”的人會越來越珍惜房票。一旦用錯，未來幾年就很難翻身，連糾錯的機會都沒有。
更何況，最近到處都是二手房停貸、房貸利率上升的消息，讓陷入觀望的人越來越多。
所以，配套不好的盤，非政府力捧片區(qū)的盤，大家就會猶豫。新盤棄購率上升，購房者變得更加挑剔，是必然的。
還是那句話：今年1到5月全國樓市太火爆了，成交量、成交金額增長都太快了，國家不希望經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度繼續(xù)增加（去年創(chuàng)了新高）。
無論是二手房停貸，還是最近房貸利率上浮，其實是兩個目的：第一，讓房地產(chǎn)占用的金融資源被控制在一定幅度內(nèi)；第二，把熱錢從樓市過熱城市里擠出來，趕往股市或者樓市偏冷的城市。
板塊輪動、輪流吃飯，給未來“留口飯”，是調(diào)控的主要目標。
對于中國經(jīng)濟來說，大家愿意買房是非常珍貴的動力源之一。對樓市的購買力最好是“細水長流”，這樣才健康。如果大家高度一致，一起買、一起拋，那就要出大問題！調(diào)控就是要避免這一點。
單兵突進太快的城市，比如深圳，房價適度回調(diào)也是調(diào)控的重要目標。如果不出意外，深圳樓市會“安靜”2年。
上海、廣州樓市，還有結(jié)構(gòu)性機會，但整體會有所降溫；至于北京樓市，是四大一線城市里空間稍大的一個，可能會有適度補漲。
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