海南省在開啟自由貿(mào)易港建設(shè)前后，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作和擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度依賴，實(shí)施了全域限購(gòu)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行，“一業(yè)獨(dú)大”的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有效改善。在自貿(mào)港建設(shè)過程中，海南繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)仍需探索創(chuàng)新，逐步建立完善與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房體系。

非健康理性房地產(chǎn)市場(chǎng)制約高質(zhì)量發(fā)展

海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷過三次“大起大落”教訓(xùn)，其中兩次與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，分別是20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫、國(guó)際旅游島建設(shè)初期房?jī)r(jià)暴漲。近幾年來，受政策利好、發(fā)展預(yù)期和生態(tài)優(yōu)勢(shì)等影響，海南房地產(chǎn)業(yè)仍然持續(xù)走高，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴也在加深。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度占據(jù)海南固定資產(chǎn)投資總額的半壁江山，到2015年達(dá)到約50.8%的峰值，房地產(chǎn)業(yè)稅收占海南地方一般公共預(yù)算收入的四成以上。房地產(chǎn)長(zhǎng)期“一業(yè)獨(dú)大”，對(duì)海南經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展帶來諸多影響。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較高。海南省發(fā)展和改革委員會(huì)主任符宣朝表示，長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量比重、房地產(chǎn)業(yè)投資占總投資比重、房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)明顯偏大，如果遭遇房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)快速變化，穩(wěn)增長(zhǎng)將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

利用利好政策投機(jī)炒作慣性強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1月，建設(shè)海南國(guó)際旅游島作為國(guó)家戰(zhàn)略公布僅5天，全省商品房交易金額達(dá)171.12億元，超過2008年全年總額。房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)，助長(zhǎng)了投機(jī)心態(tài)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成負(fù)面影響。海南省自然資源和規(guī)劃廳副廳長(zhǎng)吳開成說，海南數(shù)次政策利好都引發(fā)大肆投機(jī)炒作房地產(chǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越來越畸形。

對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成擠占效應(yīng)。符宣朝認(rèn)為，大量資金、土地、海域、規(guī)劃指標(biāo)等寶貴資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚，資源虹吸效應(yīng)明顯，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成擠壓。房地產(chǎn)業(yè)粗放發(fā)展與島嶼土地、岸線資源寶貴稀缺矛盾凸顯。近些年海南出現(xiàn)的生態(tài)環(huán)保問題，不少與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)。

短期賺快錢但長(zhǎng)期背包袱。房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)投資、稅收、土地出讓等收益可觀，但低品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量差，特別是低端重復(fù)建設(shè)的純住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成房屋閑置、資源浪費(fèi)等問題，實(shí)際上加重了政府中長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)和投機(jī)資金共同抬高房?jī)r(jià)，推高了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、市民生活成本，制約招商引才，也影響海南本地居民的獲得感。

打出“組合拳”持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

在2018年黨中央國(guó)務(wù)院宣布在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港前后，各界十分關(guān)注海南房地產(chǎn)是否會(huì)“重蹈覆轍”。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在重大政策利好下能否平穩(wěn)運(yùn)行，一定程度上影響著各界對(duì)自貿(mào)港建設(shè)的信心和預(yù)期。

海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃介紹，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，海南打出了“兩個(gè)暫停”、全域限購(gòu)、加強(qiáng)引導(dǎo)管控、完善住房體系等一系列“組合拳”，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

一是持續(xù)加大調(diào)控力度，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行?；艟奕冀榻B，海南近幾年綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，先后出臺(tái)了十余項(xiàng)涉及房地產(chǎn)的調(diào)控政策。為應(yīng)對(duì)部分市縣房地產(chǎn)投資過熱、商品住房庫存較高問題，2016年實(shí)施“兩個(gè)暫停”，即對(duì)商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。通過區(qū)別化的精準(zhǔn)調(diào)控政策，全省商品住房庫存加快消化、逐步恢復(fù)到合理區(qū)間。

特別是在2018年4月海南建設(shè)自貿(mào)港消息發(fā)布后，海南實(shí)施“全域限購(gòu)”等“史上最嚴(yán)”調(diào)控措施，2020年3月繼續(xù)加碼調(diào)控，本省戶籍和常住居民家庭禁止購(gòu)買2套（不含）以上安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。這一系列持續(xù)加碼的調(diào)控措施，確保海南房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有因?yàn)橹卮笳呃贸霈F(xiàn)劇烈波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

二是優(yōu)化考核機(jī)制，減少市縣開發(fā)房地產(chǎn)“沖動(dòng)”。海南加快實(shí)施新一輪分稅制財(cái)政體制方案，把與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最大的土地增值稅、契稅兩個(gè)稅種收入大部分集中于省級(jí)，把其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生稅收的大部分留給市縣，倒逼市縣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。從2018年起，取消12個(gè)市縣GDP、工業(yè)產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資考核，督促市縣加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴。“這是一個(gè)非常關(guān)鍵和強(qiáng)有力的政策引導(dǎo)，減少了市縣開發(fā)房地產(chǎn)的沖動(dòng)。”霍巨燃說。

三是加強(qiáng)規(guī)劃管控，從無序開發(fā)走向有序開發(fā)。樹立全省“一盤棋”思想，加強(qiáng)商品住宅建設(shè)總量管控和年度計(jì)劃管控，“房地產(chǎn)從無序開發(fā)走向有序開發(fā)。”霍巨燃說。同時(shí)實(shí)行最嚴(yán)格的生態(tài)保護(hù)政策，生態(tài)核心區(qū)、海岸帶可開發(fā)的一線土地嚴(yán)禁用于開發(fā)商品住宅，在生態(tài)紅線區(qū)周邊、工業(yè)開發(fā)區(qū)、工廠、機(jī)場(chǎng)、公路、鐵路、污水和垃圾處理場(chǎng)等周邊可能影響居住環(huán)境質(zhì)量的區(qū)域，嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)。

四是從嚴(yán)土地管理，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏。吳開成表示，海南先后頒布了“兩個(gè)暫停”、實(shí)行商品住宅用地計(jì)劃管理、大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項(xiàng)目用地等政策，積極推動(dòng)閑置土地、低效利用土地等存量國(guó)有建設(shè)用地的有序開發(fā)和盤活利用。

五是完善住房體系，推動(dòng)構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度。2020年4月，海南試點(diǎn)開展安居型商品住房建設(shè)，加快實(shí)施基層教師和醫(yī)務(wù)人員住房保障專項(xiàng)計(jì)劃，大力實(shí)施人才住房保障，逐步探索建立與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房體系。

走出調(diào)控“陣痛期”擺脫地產(chǎn)“依賴癥”

嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控也帶來了經(jīng)濟(jì)發(fā)展“陣痛期”，2018年和2019年，海南經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)兩年落后全國(guó)平均水平，固定資產(chǎn)投資也出現(xiàn)了持續(xù)兩年的負(fù)增長(zhǎng)。但海南省委省政府保持定力、久久為功，逐步走出調(diào)控“陣痛期”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持平穩(wěn)。霍巨燃介紹，2018年全域限購(gòu)以后，海南商品房?jī)r(jià)格得到有效控制，基本保持平穩(wěn)。商品房銷售面積大幅下降，由2017年2292萬平方米的峰值下降至2020年的751萬平方米。購(gòu)房對(duì)象由省外居民為主轉(zhuǎn)為省內(nèi)居民和引進(jìn)人才為主。

投資結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投總額的比重由2015年約50.8%下降至2020年的38.7%。固投連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)后在2020年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，非房地產(chǎn)投資占投資比重為61.3%，比2015年末上升12個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效初顯。國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)業(yè)稅收占全省稅收比重自2018年以來逐年降低，2018年—2020年分別為42.7%、38.6%、35.5%。同時(shí)積極引導(dǎo)發(fā)展壯大新經(jīng)濟(jì)、培育新動(dòng)能，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效初顯，全省稅收中除房地產(chǎn)業(yè)外的第三產(chǎn)業(yè)稅收占比自2018年來穩(wěn)步提升，分別為29.6%、31.0%、34.1%。

海南省委主要負(fù)責(zé)人表示，雖然全省房地產(chǎn)業(yè)投資占比以及房地產(chǎn)業(yè)稅收占比均大幅下降，但GDP和稅收仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，成功走出房地產(chǎn)調(diào)控的陣痛期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面打了一場(chǎng)“翻身仗”。

霍巨燃表示，“十四五”時(shí)期，海南將發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房等四類住房，構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。房地產(chǎn)調(diào)控思路仍將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，壓實(shí)市縣主體責(zé)任，實(shí)施一城一策，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，海南有的城市調(diào)控“一刀切”做法也導(dǎo)致了虛構(gòu)資格、價(jià)外加價(jià)、變相漲價(jià)、捂盤惜售等系列市場(chǎng)亂象，下一步仍需根據(jù)自貿(mào)港建設(shè)的需求和“一城一策”的要求不斷完善細(xì)化調(diào)控措施，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。