受“三道紅線”融資新規(guī)及業(yè)務(wù)布局過于集中導(dǎo)致周轉(zhuǎn)不暢等因素影響，今年房企整體融資規(guī)模萎縮，藍光發(fā)展、華夏幸福等千億元量級房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，大宗并購案時有發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房企海外融資規(guī)模折合人民幣約1511億元，同比下降約29%（較2019年下降約47.4%），為2018年以來最低點。不僅是海外融資，5月份境內(nèi)融資同樣表現(xiàn)出規(guī)模較小的特征。
“一方面，受一季度內(nèi)房企債務(wù)違約事件影響，海外資本市場信心減弱，發(fā)債規(guī)模萎縮；另一方面，受海外疫情控制的影響，海外債市活躍度較低。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，此外，隨著“三道紅線”等融資政策趨緊，房企整體融資規(guī)模也逐漸緊縮，一定程度上也使得海外融資規(guī)模下降。
“一般來說，海外融資占非銀融資20%左右，是房企穩(wěn)定且重要的融資渠道之一。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，在融資政策趨緊，房企資金鏈持續(xù)偏緊的環(huán)境下，部分高杠桿及銷售業(yè)績不佳的房企現(xiàn)金流可能出現(xiàn)問題，若疊加融資性現(xiàn)金流緊縮，未來房企債務(wù)違約現(xiàn)象可能增加。
海外融資總額緊縮
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，自2011年起至今，多數(shù)年份中海外融資規(guī)模占比都很高，房企常年對于海外融資的依賴短期內(nèi)無法替代。
但2021年以來，房企海外融資呈現(xiàn)高開低走的趨勢。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2021年1月份，房企海外債發(fā)行總額達796.5億元，是上年12月份的4.58倍，開局勢頭良好。但3月份、4月份發(fā)行額均不足150億元，5月份雖有回升，但仍處于今年以來的偏低位置。
“今年以來部分房企償債能力出現(xiàn)問題，境外資金對海外債的投資更為謹慎。”劉水表示。
“海外融資仍是房企融資的主要渠道。”陳霄表示。
“從周期來看，通常5月份-6月份房企整體融資規(guī)模相對偏低，這是由于還債周期決定的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示。
匯兌損失侵蝕利潤
值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)行業(yè)整體海外融資規(guī)模的下降，卻沒有造成近期融資成本的上升，這多少與人民幣匯率變動有關(guān)。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年前5個月，房企海外債平均融資成本為6.58%，較2020年5月份復(fù)蘇后的海外融資成本（6.33%）微升，但房企之間的借債成本差異進一步擴大。規(guī)模實力和信用較好的房企付出更加低廉的融資成本。
“一方面由于今年以來境外貨幣環(huán)境較為寬松；另一方面海外綠色債券融資占比的上升也一定程度上拉低了融資成本。綠色債券作為順應(yīng)綠色金融的融資渠道，受政策支持力度較大、市場認可度較高，其融資成本相對偏低。”劉水表示，當人民幣匯率升值時，海外融資成本下降。今年以來，人民幣匯率有升有貶，雙向浮動，在合理均衡水平上保持了基本穩(wěn)定，所以房企海外融資造成的匯兌損失壓力變化也比較小。
不過，在陳霄看來，隨著人民幣匯率變動，疊加部分房企財務(wù)狀況不容樂觀，海外融資造成的匯兌損失壓力對房企仍有一定挑戰(zhàn)。
“房企海外融資的匯兌損失問題不可忽視，尤其是在當前行業(yè)利潤率下行的趨勢中，匯兌風險將有可能直接影響房企當年的收益和利潤水平。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，根據(jù)某頭部房企2020年財報中顯示，其從2020年二季度開始人民幣兌外幣匯率持續(xù)升值，導(dǎo)致2020年產(chǎn)生匯兌虧損約人民幣6.6億元。
潘浩認為，當前，房企在加強財務(wù)管理和風險管理的過程中，已開始通過降低外幣債務(wù)比例以及采用交叉貨幣掉期的方式，適時鎖定匯率及利率風險來規(guī)避海外債的匯兌風險。
匯兌損失壓力可大可小，但對實力優(yōu)秀房企來說，一般都會讓其在財務(wù)報表中處在合理可控范圍內(nèi)，中小房企可能應(yīng)對能力相對不足。但擺在所有房企面前更重要的是，對現(xiàn)金流的管理能力高低幾乎決定生死。對具有開發(fā)周期長特性的房地產(chǎn)行業(yè)來說，融資現(xiàn)金流尤為重要。
債務(wù)違約壓力增大
“‘三道紅線’之下，即使一線未踩的綠檔企業(yè)，其有息債務(wù)增速最高也僅為15%。因此對于有息債務(wù)增速偏高的企業(yè)來說，融資規(guī)模的下降會帶來運營資金的緊張。”劉水向《證券日報》記者表示，銷售回款固然為重要的資金回籠渠道，但預(yù)售監(jiān)管賬戶的存在防止了資金被挪作他用，房企不得隨意支配預(yù)售金。
在劉水看來，融資性現(xiàn)金流作為房企運營資金的重要補充，一旦不及時，一方面對拿地造成阻礙，特別是在當前“集中供地”的背景下，短時間資金需求壓力較大，若不能及時備好“子彈”，無法及時補充土地庫存，則會給企業(yè)未來持續(xù)發(fā)展帶來阻礙；另一方面就是給企業(yè)帶來償債壓力，觸發(fā)債務(wù)違約。
“融資性現(xiàn)金流下降或?qū)⑹切袠I(yè)未來的長期發(fā)展趨勢，這將為高負債，低現(xiàn)金流動性以及自身‘造血’能力較弱的房企帶來更多壓力。”潘浩表示，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，中小型房企的生存壓力驟升；另一方面，近年出現(xiàn)個別大型高負債房企“暴雷”現(xiàn)象。由此，不同梯隊的房企均需要警惕自身的債務(wù)風險，在監(jiān)管升級和市場規(guī)范化的進程中，不排除后續(xù)仍有個別房企發(fā)生實質(zhì)性債務(wù)違約的可能性。
“負債率高、盈利狀況不佳的企業(yè)受影響較大，周轉(zhuǎn)率低、銷售回款不能及時進入非受限賬戶的房企，資金流動性不足，壓力較大。”陳霄表示，一方面可能會造成部分企業(yè)日常運營艱難，債務(wù)違約概率高，房企之間收并購現(xiàn)象增加；另一方面，龍頭房企優(yōu)勢愈加突出，行業(yè)分化加劇。
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