自上周廣深同步表態(tài)，要求各小貸公司全面停止“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款，各融資擔(dān)保公司在符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提下審慎開展“贖樓擔(dān)保”業(yè)務(wù)以來，廣深市面上的交易性贖樓業(yè)務(wù)基本已銷聲匿跡。

所謂交易性贖樓，是指以交易過戶為目的的贖樓業(yè)務(wù)，所對應(yīng)的是僅為了償還住房按揭，用以獲得更高額度住房抵押貸款的非交易性質(zhì)贖樓。

“幾年前，網(wǎng)貸火爆的時(shí)候，贖樓業(yè)務(wù)很多是通過網(wǎng)貸實(shí)現(xiàn)的，此后，網(wǎng)貸被全部清退，如今銀行、小貸、擔(dān)保也均被叫停，贖樓需求就只能轉(zhuǎn)向民間金融了。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說。

銀行叫停墊資贖樓、轉(zhuǎn)按揭

今年以來，監(jiān)管大力整治經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，3月份，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用戶貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(銀保監(jiān)辦發(fā)〔2021〕39號)，要求銀行業(yè)落實(shí)主體責(zé)任，加強(qiáng)貸后資金管控，嚴(yán)查信貸資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，各地要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查，于2021年5月31日前完成排查工作。

“此前開展贖樓貸業(yè)務(wù)或者以轉(zhuǎn)按揭的形式變相贖樓的銀行，均叫停了相關(guān)業(yè)務(wù)。”上述銀行業(yè)內(nèi)人士說。

“我們已經(jīng)不做轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)了。”某大行內(nèi)部人士也對記者表示。

而在去年，曾有公開報(bào)道稱，工行北京分行成功發(fā)放首筆“贖樓貸”，并由該行準(zhǔn)入的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供全程擔(dān)保。

“其實(shí)，贖樓貸手續(xù)比較復(fù)雜，雖然有擔(dān)保公司擔(dān)保，但可能涉及的糾紛也比較多，所以銀行普遍對此項(xiàng)業(yè)務(wù)興趣不大。”上述銀行業(yè)內(nèi)人士說。

據(jù)了解，銀行開展交易性贖樓業(yè)務(wù)，通常需要至少5個(gè)步驟：房產(chǎn)賣方申請?zhí)崆斑€貸款贖樓，買方申請二手房按揭貸款；銀行出具《二手樓按揭貸款承諾書》；買賣雙方向擔(dān)保公司申請贖樓貸款擔(dān)保；擔(dān)保公司、房地產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證；銀行同意提前還貸，擔(dān)保公司償還賣方貸款余額，進(jìn)而贖樓。

一家助貸機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前，貸款政策比較嚴(yán)格的銀行，會嚴(yán)查客戶上一筆貸款性質(zhì)，只要是住房按揭，銀行的任何信貸資金都不可以償還個(gè)人住房按揭。

早在2016年，監(jiān)管叫停首付貸之后，贖樓貸作為替代品火了一把，不過，隨后即被“打壓”。

2016年7月，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門聯(lián)合印發(fā)《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》的通知，對“墊資”、“首付貸”、“贖樓貸”、“尾款貸”等重點(diǎn)整治。

2017年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》(建房〔2017〕215號)嚴(yán)禁違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司不得為賣房人或購房人提供“過橋貸”“尾款貸”“贖樓貸”等場外配資金融產(chǎn)品。

三令五申卻屢禁不止

雖然三令五申，但在房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的巨大誘惑下，市場在二手房貸上的“文章”花樣不斷翻新。

在網(wǎng)貸鼎盛之時(shí)，P2P成為過橋贖樓業(yè)務(wù)的主要出資方，其占用資金期限短、收益高的特點(diǎn)，高度契合網(wǎng)貸平臺的收益風(fēng)險(xiǎn)偏好。

網(wǎng)貸清退之后，市場需求轉(zhuǎn)移到了小貸公司身上，比如，根據(jù)廣州下發(fā)的通知，廣東銀保監(jiān)局在核查銀行個(gè)人經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市工作中，發(fā)現(xiàn)個(gè)別小貸公司基于銀行出具的經(jīng)營貸同貸書等文件向其客戶發(fā)放貸款，供其客戶資金周轉(zhuǎn)、提前使用未來經(jīng)營貸資金，但其客戶將上述資金用于償還住房按揭貸款，再利用經(jīng)營貸資金償還小貸公司貸款，實(shí)現(xiàn)用經(jīng)營貸替換住房按揭貸款的真實(shí)目的。

融資擔(dān)保公司一直是贖樓業(yè)務(wù)的主力，也是贖樓風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。

深圳市地方金融監(jiān)督管理局在近期約談9家主要從事贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司時(shí)就表示，要審慎開展“贖樓擔(dān)保”業(yè)務(wù)及涉房地產(chǎn)“委托貸款”業(yè)務(wù)。

廣東省小額貸款公司協(xié)會常務(wù)副秘書長徐北對第一財(cái)經(jīng)記者表示：“其實(shí)，擔(dān)保公司不是資金端，在資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)過程中扮演的角色并不是決定性的，而是輔助性的。審慎開展‘贖樓擔(dān)保’業(yè)務(wù)及涉房地產(chǎn)‘委托貸款’業(yè)務(wù)的說法，更多的可能是一種嚴(yán)監(jiān)管的姿態(tài)。

徐北認(rèn)為，交易性贖樓不符合房地產(chǎn)調(diào)控政策，即便是擔(dān)保公司，也不能做，只能聚焦于非交易性贖樓。

在徐北看來，無論是早前的〔2017〕215號文，抑或是今年的〔2021〕39號，其核心精神就是各類型的信貸資金都不能“違規(guī)”進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從持牌放款機(jī)構(gòu)貸款出來的資金最終只能用于借款人的生產(chǎn)、經(jīng)營、消費(fèi)、生活。