二手房交易中，無論是買方還是賣方，在與中介溝通對接的過程中，如果稍一疏忽，中介費可能會發(fā)生巨大變化。即便是中介公司已經(jīng)明確表示賣方按照房屋總價1%、買方按照2%的比例支付中介費，但事情可能也不會如此簡單。

中介費一萬變五萬

去年底，謝女士將位于上海市浦東新區(qū)永泰路的一套住宅以353萬元的價格賣出，謝女士指出，中介公司上海菁英房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司原本承諾收取一萬元的中介費，但是后來房屋賣出之后，她接到中介公司的催討電話，才發(fā)現(xiàn)中介費一下由一萬變成了五萬多。謝女士并不清楚這中間多出來的四萬塊錢究竟從何而來，因此拒絕支付。拒絕之下，中介公司將謝女士訴至法庭。

上周，該案開庭，目前該案正處在審理階段，尚未判決，謝女士正在等待法院的宣判。

據(jù)謝女士稱，原本其與菁英公司已約定，作為出賣人，她只需支付1萬元的中介費，其余部分全部由買方承擔(dān)。一開始，謝女士的房屋的掛牌價為365萬元，后來菁英公司與其聯(lián)系，告知該價格過高，無法賣出，需要適當(dāng)降價，最后該房屋以353萬元的價格出售，在此過程中，買賣雙方一直未得見面商討。

直到網(wǎng)簽當(dāng)日，謝女士才在買方處得知，買家是以358萬元的總價購買了該房屋，其中包含5萬元的中介費。

實際上在早些時候，謝女士與菁英公司簽訂了一份傭金確認書，上面顯示謝女士需要向中介公司支付的傭金為5.59萬元，“傭金支付時間”一欄有手寫內(nèi)容寫到：收全額定金付1萬元，剩余過戶之前支付（收到余款之后）”。菁英公司以這份傭金確認書將謝女士起訴至法院，指出謝女士仍有4.59元的中介費尚未支付。

謝女士表示，在合同簽署的時候，其認為此處的“全額定金”指的就是自己實際需要支付的全額為1萬元。并且，菁英公司也未向其準確說明5.59萬元如何計算得來。

去年底，謝女士曾與當(dāng)時接待的中介人員電話聯(lián)系詢問，“我沒有明白你們這個傭金是怎么算的，怎么突然一下子五萬多？”中介表示，“我們是照你三百四十七萬到手的價格去跟你談的。”中介還表示，“三百四十七萬到手，這一點是確定的。”“付一萬塊錢的前提是三百四十八萬。”

6月1日，記者向該案件當(dāng)中的上海菁英房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司中介致電咨詢其公司對應(yīng)賣家和買家的中介費用分別是多少，對方回答買方是房子房價的兩個點，賣方是房價的一個點。

如果按照1%的比例，謝女士支付的中介費用該為353萬的1%，即3.53萬元，5.59萬元的中介費從何而來？對方表示，“我們跟房東談的是他到手的一個價格，跟客戶（買家）談的是打包的價格。”打包價包括中介費、稅費等。

據(jù)謝女士后來得知，原來5.59萬元的中介費，是由353萬元的3%減去買家已經(jīng)支付的5萬元中介費計算得來。

這是否意味著在菁英房產(chǎn)的中介服務(wù)中，買方支付了5萬元的中介費，賣家就要承擔(dān)3%的剩余部分？中介一再表示，當(dāng)時跟房東談的是到手347萬元。

中介同時表示，“傭金單上簽的就是5萬多元的中介費”，“她自己也承認的，但她從頭到尾只支付了1萬塊錢，整個交易流程結(jié)束了，她不愿意去支付最開始我們談好的傭金。”

謝女士指出，在協(xié)商過程中，中介一直未曾告知菁英公司的正常收費標準。

啟信寶信息顯示，上海菁英房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的法人、大股東張靜同時是太平洋房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、上海太平洋置業(yè)有限公司的實控人。

在社交媒體上，有買家詳述了在菁英房產(chǎn)的被“坑”經(jīng)歷。據(jù)其介紹，一開始菁英工作人員表示菁英地產(chǎn)中介費是買家1%，賣家1%，在這個基礎(chǔ)上還可以適當(dāng)優(yōu)惠。

在此期間，買方同樣是一直未與賣方見面，即便是談判過程，也是被安排在兩個房間。而后，中介表示賣方不愿意出中介費，也即是買家需要出總共2%的中介費。買家最終同意了，但在后來，買家發(fā)現(xiàn)原來賣家實際上也支付了1%的中介費。而后，買方與菁英方面對峙，菁英方面不予承認之前承諾過的總共2%的中介費，而是表示國家規(guī)定可以收取1%-3%之間。

何以能避“坑”

對于打包價、到手價這些概念以及上述案件，記者咨詢了北京觀韜中茂（上海）律師事務(wù)所合伙人律師張冀慶，其表示，到手價、打包價是一些中介公司慣用的“吃差價”的手法，這與相關(guān)的法律規(guī)定相違背。根據(jù)民法典962條的規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

張冀慶表示，正常的流程，應(yīng)當(dāng)是由買賣雙方先確定一個真實的房價，據(jù)此再確定雙方應(yīng)當(dāng)支付的中介傭金，而不是由中介公司利用買家和賣家在買賣過程中信息的不對稱，來賺取所謂的差價部分。張冀慶指出，該案中，中介公司利用打包價、到手價這樣的概念，使得無論是賣方還是買方均不知情真實的成交價。

那么在與中介對接的過程中，消費者如何能避免“被套路”的情況？張冀慶表示，一是，在二手房買賣的過程中，賣家和買家都應(yīng)當(dāng)要求賣家、買家、中介三方在場進行面談，并且對房屋的價格、中介費以及相關(guān)的稅費進行明確，做到透明交易；二是在簽署中介公司提供的文件時，一定要提高警惕，仔細審查中介方提供的合同文本，明確自己的權(quán)利、義務(wù)；三是最好進行全程錄音，以保留證據(jù)。

中介費亂象不止上述，關(guān)于中介費的紛爭常有發(fā)生，而可以預(yù)見的是，監(jiān)管正在愈來愈嚴。

近段時間，多地發(fā)布通知加大對房產(chǎn)中介機構(gòu)的檢查。5月20日，上海市房屋管理局發(fā)布本市加強住房租賃機構(gòu)監(jiān)管，暫停違規(guī)中介機構(gòu)住房租賃網(wǎng)簽權(quán)限公告。5月17日，南京市住房保障和房產(chǎn)局官微披露，南京市房產(chǎn)局同相關(guān)部門對全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展專項檢查。據(jù)廣州市住建局消息，自 4 月 19 日起廣州市住建局聯(lián)合多個相關(guān)部門，開展為期三個月的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椔?lián)合整治行動。此外，包括合肥、杭州在內(nèi)的多個城市均表示要加強對房地產(chǎn)中介的管理。監(jiān)管正在逐步加強。

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 葉心冉