集中供地疊加推地質(zhì)量提高，使得房企熱情高漲，但風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識也在增強(qiáng)。
始于今年3月的集中供地政策，雖然僅在22個(gè)城市推行，但對于整個(gè)土地市場來說，已經(jīng)起到了不小的刺激作用。
截至今年5月末，已有15個(gè)城市完成了首輪集中供地。雖然數(shù)量并不多，但由于多是熱點(diǎn)城市，其市場影響力仍然不可忽視。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國300個(gè)城市共推出土地11255宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積8.2億平方米，與去年同期的水平大致相當(dāng)。同期，300個(gè)城市成交土地9872宗，也與去年大致持平。
但在部分城市集中供地的刺激下，前5月土地供應(yīng)的質(zhì)量明顯提升，這也使得房企的拿地?zé)崆轭H為高漲，土地交易價(jià)格和出讓金規(guī)模有所上漲。前述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，300城市土地出讓金總額為22396億元，同比增加16%。其中，在集中供地最為密集的5月，出讓金總額為7665億元，同比上漲36%。
集中供地不僅對供應(yīng)端形成刺激，也倒逼需求方早早介入土地市場的搏殺中。從目前的情況來看，重點(diǎn)房企的拿地支出普遍上漲，但對風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避意識也在增強(qiáng)。
供需兩端熱情提高疊加土地質(zhì)量上升，使得5月土地價(jià)格攀升。IC photo
供需錯(cuò)配局面有望改善
在集中供地政策推出之前，各地大多遵循“前松后緊”的供地節(jié)奏。即年初推出土地的數(shù)量和質(zhì)量均不高，下半年則逐漸將高品質(zhì)地塊釋放。這也使得上半年的土地市場往往不溫不火，下半年卻常有激烈的廝殺。
如今，這種局面正在發(fā)生改變。已經(jīng)完成首輪集中供地的15個(gè)城市中，多數(shù)城市的供地質(zhì)量較高。以北京為例，在北京推出的30宗土地中，朝陽區(qū)有10宗，豐臺、海淀各有兩宗，這使得“城六區(qū)”的供應(yīng)數(shù)量接近一半。
重慶、廣州、無錫等地的土地質(zhì)量同樣被業(yè)界公認(rèn)為優(yōu)質(zhì)，部分地塊引發(fā)了激烈的爭搶。
北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，考慮到第一批集中供地的質(zhì)量較高，公司很早就在資金、競標(biāo)方案等方面做足了準(zhǔn)備。至于后面幾批土地的質(zhì)量如何，則需要進(jìn)一步觀察，但“搶先機(jī)總是沒錯(cuò)”。
該企業(yè)在本輪集中供地中有著不錯(cuò)的斬獲，并借助這一時(shí)機(jī)，在一些熱點(diǎn)區(qū)域的二三線城市完成貨值的補(bǔ)充。
這種“優(yōu)質(zhì)”還體現(xiàn)在成本上。根據(jù)前述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年前5月，300城推出的土地平均底價(jià)為4980.64元/平方米，同比上漲了11%。
除此之外，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也有明顯變化。其中，集中供地使得熱點(diǎn)城市的供應(yīng)量明顯提升，并有望緩解供應(yīng)不足的局面。
中國指數(shù)研究院指出，總體來看，一二線城市的供地規(guī)模和成交規(guī)模明顯增加。今年前5月，全國十大城市中，有天津、廣州、南京、深圳、杭州、北京6個(gè)城市土地供應(yīng)量超過去年同期。
其中，二線城市的土地供應(yīng)量和成交規(guī)模增長最快，前5月二線城市土地出讓金規(guī)模同比增加73%。
相比之下，三四線城市的供應(yīng)規(guī)模和成交數(shù)量均有明顯下降?？紤]到三四線城市庫存規(guī)模偏大，而一二線城市供應(yīng)緊張，在這輪供地中，區(qū)域性的供需錯(cuò)配局面有望得到改善。
聯(lián)合拿地漸成常態(tài)
在需求端，房企的熱情也明顯高漲。除推行了首輪集中供地的15個(gè)城市外，房企在其他城市的拿地?zé)崆椴⑽疵黠@下降。在集中供地密集發(fā)生的5月，這種情況更為顯著。
中國指數(shù)研究院指出，今年5月，在全國出讓金排名前二十的城市中，有6個(gè)三四線城市上榜。其中，嘉興、鹽城兩地的土地出讓金超過百億。
由于市場熱度較高，房企的拿地支出也明顯提高。前述機(jī)構(gòu)指出，今年1-5月，TOP100房企的拿地總額為13274億元，同比增長14.3%。
其中，保利發(fā)展以1801億元占據(jù)榜單第一，融創(chuàng)中國和招商蛇口(001979,股吧)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1620億元和1570億元。
雖然房企有著強(qiáng)烈的“補(bǔ)倉”需求，但面對風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的市場，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識也在增強(qiáng)。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)還顯示，今年1-5月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為80.8%，比去年同期有所下降。這也意味著，房企合作拿地的力度有所增強(qiáng)。
由于占用資金量大、市場風(fēng)險(xiǎn)高，近些年，聯(lián)合拿地已經(jīng)成為熱點(diǎn)城市的常態(tài)。在北京首輪集中土拍中，有超過一半的房企以聯(lián)合體的形式參與競爭，其中有31個(gè)由三家房企組成的聯(lián)合體、2個(gè)由四家房企組成的聯(lián)合體。
前述北京房企人士表示，在北京市場，三到四家房企聯(lián)合拿地并開發(fā)的現(xiàn)象十分常見。“有時(shí)候是一家房企出面拿地，拿到后其他企業(yè)再入股。”
供需兩端的熱情提高，疊加土地質(zhì)量上升，也使得今年5月的土地價(jià)格有所攀升。按照中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，前5月300城市成交土地平均樓面價(jià)為3125.45元／平方米，比去年同期提高了19.4%。
盡管如此，由于在出讓中實(shí)施了諸多限制條件，雖然土地價(jià)格有所攀升，但甚少見到“地王”的身影。尤其是在集中供地的城市中，除重慶出現(xiàn)一宗單價(jià)“地王”外，其余城市均未誕生太多的高價(jià)地。
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