本周一，首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金（REITs）啟動(dòng)面向公眾投資者發(fā)行，全部實(shí)現(xiàn)超募。業(yè)內(nèi)人士表示，從受關(guān)注度情況來看，物流、產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目成為受青睞的標(biāo)的。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，公募REITs將解決做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等資金沉淀、融資和退出機(jī)制等問題，也將深刻影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的格局。未來，不僅更多的物業(yè)公司市值會(huì)超過地產(chǎn)開發(fā)母公司，公募REITs上市公司也可能會(huì)慢慢占據(jù)主導(dǎo)。

公募REITs閘口已開 利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

業(yè)內(nèi)人士表示，無論從速度還是力度看，首批推出9個(gè)項(xiàng)目，作為資本市場服務(wù)國家戰(zhàn)略和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)得到了大力支持。雖然《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 （REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》對可入池園區(qū)類資產(chǎn)做出了明確的規(guī)定，但市場潛在的數(shù)量依然十分龐大，預(yù)計(jì)后續(xù)上市項(xiàng)目還會(huì)持續(xù)增加。而只要收益達(dá)標(biāo)，就有望通過公募REITs上市，回籠資金，實(shí)現(xiàn)退出，這對開發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)等是較大的利好。事實(shí)上，萬科、金地、遠(yuǎn)洋、星河、富力等房企旗下都運(yùn)營著不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)項(xiàng)目，相信也會(huì)陸續(xù)亮相。

公募REITs助個(gè)人投資者

跨越物流地產(chǎn)投資門檻

從首批公募REITs來看，主要聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，包含不動(dòng)產(chǎn)及土地屬性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、IDC數(shù)據(jù)中心等產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，以及具有特殊經(jīng)營權(quán)屬性的資產(chǎn)。而從收益率來看，招募資料顯示，中航首鋼生物質(zhì)REITs和浙商證券滬杭甬高速REITs的當(dāng)期派息率分別是8%和12%，全周期內(nèi)部收益率分別為6.91%和不低于6%。博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs的當(dāng)期派息率只有4.1%，但是，考慮不動(dòng)產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來的資本利得，整體收益率也不錯(cuò)?？傮w而言，首批公募REITs的收益率較此前業(yè)內(nèi)預(yù)期的4%~5%略高。

以物流產(chǎn)業(yè)為例，根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《大灣區(qū)物流指數(shù)》研究數(shù)據(jù)，2010年上半年至2020年上半年，粵港澳大灣區(qū)物流租金指數(shù)十年間上漲97.5%，至197.5；其價(jià)格指數(shù)上漲157.1%，至257.1。大灣區(qū)物流租金指數(shù)增幅高于同期甲級寫字樓租金指數(shù)增幅45.9個(gè)百分點(diǎn)；而兩市場價(jià)格指數(shù)增長差距則更為顯著，前者增幅高于后者81.7個(gè)百分點(diǎn)。第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇表示，當(dāng)前大灣區(qū)物流地產(chǎn)市場處于十年間租金峰值期。顯然，物流地產(chǎn)表現(xiàn)出來收益穩(wěn)健的特性受到投資者的青睞。不過，據(jù)第一太平戴維斯深圳副董事總經(jīng)理、投資部主管吳睿介紹，目前物流地產(chǎn)投資市場可分為主流投資者和新型市場參與者兩類。主流投資者可分為四類：外資、內(nèi)資、機(jī)構(gòu)和國企?？梢钥吹?，目前，市場上的投資者主要是機(jī)構(gòu)投資者，事實(shí)上，物流地產(chǎn)對專業(yè)性要求相對較高，存在投資門檻，但收益穩(wěn)定性較高、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)可控。隨著公募REITs的落地，將助于個(gè)人投資者對物流地產(chǎn)的投資活動(dòng)。

重塑行業(yè)價(jià)值

未來有更多可能

而對于地產(chǎn)行業(yè)而言，公募REITs也將深刻影響整個(gè)行業(yè)的格局。有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，研究數(shù)據(jù)顯示，2011~2020年，美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的平均綜合收益率超過以辦公、零售、住宅為底層資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)REITs。數(shù)據(jù)中心作為新基建的重要領(lǐng)域，5年的平均綜合收益率也達(dá)到了21%。全球最大的基礎(chǔ)設(shè)施REITs，美國電塔公司的市值超過1100億美元。就像貝殼找房上市后，其市值超過頭部房企，公募REITs也將重塑地產(chǎn)價(jià)值。

根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》對基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的要求，將優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施， 以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)，聚焦具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力的項(xiàng)目。比如，首批公募REITs中博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs，就是將招商蛇口位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的萬融大廈、萬海大廈兩座辦公樓作為基礎(chǔ)資產(chǎn)所發(fā)行的公募REITs。萬融大廈、萬海大廈建成于2014年，已經(jīng)營約6年時(shí)間。

除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流，出租率高、運(yùn)營好的商辦物業(yè)也能滿足REITs的發(fā)行要求。但商業(yè)物業(yè)沒有列入試點(diǎn)，這讓不少業(yè)內(nèi)人士遺憾。有商業(yè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人對記者表示，首批試點(diǎn)，除了典型的基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程，倉儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)也能夠包括在內(nèi)，這兩類其實(shí)已很接近購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)REITs，這也給未來帶來想象空間。此外，租賃住房作為“十四五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展重點(diǎn)，引入公募REITs，實(shí)現(xiàn)投融資閉環(huán)、促進(jìn)租賃住房供給也是值得期待的。

名詞解釋

所謂REITs，英文全稱 Real Estate Investment Trusts，指不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，通過證券化方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)化的上市金融產(chǎn)品。由于公募REITs具有強(qiáng)制分紅要求，并受益于相對穩(wěn)定的派息水平以及資產(chǎn)成熟運(yùn)營，對于投資者而言，REITs具有相對穩(wěn)定的投資收益。對于資產(chǎn)持有者來說，REITs實(shí)現(xiàn)了依托不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益性融資，對于運(yùn)營方而言，REITs在將募集資金用于持有資產(chǎn)的同時(shí)，又可以并購新的項(xiàng)目，是運(yùn)營管理和商業(yè)模式復(fù)制的高效助推手段。