幾乎在同一天內(nèi)，為防止資金違規(guī)流入樓市，廣州和深圳兩地的小貸、融資擔(dān)保等類金融機(jī)構(gòu)，被納入監(jiān)管視野之內(nèi)。

6月2日，深圳發(fā)布消息稱，為防止經(jīng)營性信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，近期，深圳市地方金融監(jiān)管局對轄內(nèi)9家主要從事贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)的融資擔(dān)保公司進(jìn)行集體監(jiān)管約談。

就在同一天，第一財(cái)經(jīng)獲悉，廣州市地方金融監(jiān)管局也在近期下發(fā)通知，要求小貸公司不得開展過橋貸、贖樓貸業(yè)務(wù)。

布網(wǎng)查融資、小貸資金違規(guī)流入樓市

在6月2日中午發(fā)布的消息中，深圳市地方金融監(jiān)管局稱，各融資擔(dān)保公司應(yīng)對照各項(xiàng)監(jiān)管要求，全面排查經(jīng)營用途貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，重點(diǎn)自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔(dān)保”或“委托貸款”相關(guān)業(yè)務(wù)，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情形，應(yīng)提前結(jié)清相關(guān)業(yè)務(wù)，并向市地方金融監(jiān)管局報(bào)告。如發(fā)現(xiàn)有公司員工違規(guī)參與，或合謀提供虛假資料套取信貸資金的情況，以及其他可疑線索，應(yīng)從嚴(yán)處理，并及時(shí)向市地方金融監(jiān)管局報(bào)告。

深圳市地方金融監(jiān)管局還稱，融資擔(dān)保公司應(yīng)在符合國家和本市房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提下，審慎開展“贖樓擔(dān)保”業(yè)務(wù)及涉房地產(chǎn)“委托貸款”業(yè)務(wù)。深圳市地方金融監(jiān)管局將繼續(xù)秉持嚴(yán)監(jiān)管、防風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管思路，結(jié)合現(xiàn)場檢查、非現(xiàn)場監(jiān)測等措施，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違規(guī)融資行為。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，深圳共有98家法人融資擔(dān)保公司，注冊資本總計(jì)487.79億元，2020年融資擔(dān)保公司擔(dān)保業(yè)務(wù)在保余額2289.62億元，其中融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)在保余額1570.42億元，非融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)在保余額719.20億元。行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率14.58%，融資性擔(dān)保代償率為0.87%。

此次監(jiān)管行動已經(jīng)是深圳地方金融監(jiān)管部門一個(gè)月內(nèi)第二次就類金融機(jī)構(gòu)涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)下發(fā)通知。此前的5月11日，深圳市地方金融局下發(fā)通知，要求各小貸公司自查對特定人員的放貸行為，同時(shí)對放貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的行為再次進(jìn)行全面自查。

就在6月2日當(dāng)天，第一財(cái)經(jīng)獲悉，廣州市地方金融監(jiān)管局也在近期發(fā)布通知，要求小額貸款公司不得開展過橋貸、贖樓貸業(yè)務(wù)。

通知稱，近期，廣東銀保監(jiān)局在核查銀行個(gè)人經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市工作中，發(fā)現(xiàn)個(gè)別小貸公司基于銀行出具的經(jīng)營貸同貸書等文件向其客戶發(fā)放貸款，供其客戶資金周轉(zhuǎn)、提前使用未來經(jīng)營貸資金，但其客戶將上述資金用于償還住房按揭貸款，再利用經(jīng)營貸資金償還小貸公司貸款，實(shí)現(xiàn)用經(jīng)營貸替換住房按揭貸款的真實(shí)目的。小貸公司的上述業(yè)務(wù)雖然基于銀行經(jīng)營貸發(fā)放貸款，但因貸后管理把關(guān)不嚴(yán)客觀上造成銀行機(jī)構(gòu)住房按揭貸款額度虛增，助推銀行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

廣州市地方金融監(jiān)管局通知要求，各小貸公司全面停止上述“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。如有存量業(yè)務(wù)及時(shí)報(bào)告，并要求小貸公司盡快壓降、結(jié)清，上述業(yè)務(wù)清理情況將作為 2021年度小貸公司監(jiān)管評級的重要內(nèi)容。

此外，廣州市地方金融監(jiān)管局要求，小貸公司在貸前管理環(huán)節(jié)，應(yīng)認(rèn)真核實(shí)客戶貸款真實(shí)意圖，不得向具有將信貸資金流入樓市、償還住房按揭貸款意圖的客戶發(fā)放貸款；在貸款合同中，應(yīng)明確約定貸款用途、客戶不得挪用信貸資金、不得將信貸資金流入樓市等事項(xiàng)，并明確對違約客戶采取要求提前還款、列入客戶黑名單、支付罰金等違約處置措施；做好貸后管理，通過約談、走訪等措施了解客戶真實(shí)用款情況，對違約客戶做到及早發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理。

贖樓貸成本低于經(jīng)營貸

今年年初以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控、房貸審核標(biāo)準(zhǔn)收緊，利用經(jīng)營貸炒房，也遭到各地監(jiān)管圍堵。一些炒房客轉(zhuǎn)而將目標(biāo)轉(zhuǎn)向小貸公司、融資擔(dān)保公司等類金融機(jī)構(gòu)。

業(yè)內(nèi)人士告訴第一財(cái)經(jīng)，顧名思義，贖樓擔(dān)保、過橋貸等業(yè)務(wù)，本來是用于短期資金周轉(zhuǎn)，或者通過申請新的貸款，償還未結(jié)清房貸。但實(shí)際上，有些炒房客卻利用這種方式，獲得資金用于炒房、承接原有房貸，資金最終流入房地產(chǎn)市場。還有一些無抵押的擔(dān)保經(jīng)營貸，可能直接流入了房地產(chǎn)市場。

在一些團(tuán)隊(duì)化炒房模式里，小貸公司還處于關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如深圳的“深房理”炒房事件就是如此。融資擔(dān)保公司的贖樓擔(dān)保、過橋貸等業(yè)務(wù)，可能也存在類似情況。

知情人士告訴第一財(cái)經(jīng)，個(gè)別小貸公司與深房理合作頗為密切。對于需要貸款的會員，深房理會以評估資信的名義，將會員帶到一些大的小貸公司，進(jìn)行貸款資質(zhì)審核，而后介紹給與其合作的小貸公司貸款。

不過，廣東小貸協(xié)會常務(wù)副秘書長徐北認(rèn)為，違規(guī)流入樓市的資金中，小貸的資金、典當(dāng)?shù)馁Y金占極小部分，約談?chuàng)９咀钪苯拥挠绊懯墙档徒灰最l率，加大了炒客的成本。

徐北還認(rèn)為,融資擔(dān)保不是資金端，在資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)過程中扮演的角色并不是決定性的，只是一個(gè)輔助性的牌照，很多時(shí)候都是只是加快放款的速度或放大貸款金額，約談最直接的影響是降低交易頻率和交易速度。審慎開展“贖樓擔(dān)保”業(yè)務(wù)及涉房地產(chǎn)“委托貸款”業(yè)務(wù)的說法，更多的可能是一種嚴(yán)監(jiān)管姿態(tài)。

贖樓擔(dān)保、過橋擔(dān)保等業(yè)務(wù)，是一些融資擔(dān)保公司的主營業(yè)務(wù)。盡管監(jiān)管已經(jīng)約談，但第一財(cái)經(jīng)了解到，一些擔(dān)保公司此類業(yè)務(wù)仍在正常開展。

深圳某融資擔(dān)保公司人員告訴第一財(cái)經(jīng)，該公司可以目前擔(dān)保的銀行贖樓性質(zhì)貸款，年化利率只有4%略高，而且期限靈活，也可以通過擔(dān)保的方式申請經(jīng)營貸，銀行放款后用經(jīng)營貸還清剩余房貸。

該工作人員稱，贖樓、貸款可以交給該公司同時(shí)進(jìn)行，先由該公司在銀行申請貸款，等貸款獲得銀行審核通過后，再由該公司墊付未結(jié)清房貸。銀行正式放款后，再歸還該公司墊款。

但該人員也強(qiáng)調(diào)，申請經(jīng)營貸的用途必須真實(shí)，使用貸款的公司實(shí)際經(jīng)營、資金流水等條件，必須滿足現(xiàn)有監(jiān)管要求。