第四是稅基評估機制。房地產(chǎn)稅的稅基是房地產(chǎn)的評估價，按照什么程序選擇什么方法來進行評估，就是稅基評估機制要解決的問題。

第五是稅負的爭議解決機制。因為稅基評估有一些不合理因素在里面，必須有一個非常特殊的爭端解決機制配合起來。

當然，這些機制的建設不是一朝一夕的，但是可以各個地方“各顯神通”，可以創(chuàng)造出各具特色的具體的決策機制來。當然，國家對于房地產(chǎn)稅的立法特別強調(diào)這些重要的機制，要在中央統(tǒng)一立法中明確這五大機制，以保證各個地方的房地產(chǎn)稅制度在法律約束的軌道上運行。否則，如果沒有任何約束，任由地方自行決定房地產(chǎn)稅的制度要素，就容易出現(xiàn)大的問題。

二、改革思路

關(guān)于房地產(chǎn)稅制體系改革的思路，我認為：

第一，土地增值稅應該可以考慮廢除。但是一下子廢除不了，因為它的收入規(guī)模不小，據(jù)說全國一年4000多億元，一下子廢掉是不行的。但是可以慢慢地廢除，需要有一個計劃，有一個時間表。另外，也要考慮逐步降低土地增值稅的途徑?？梢栽O定若干年度（比如五年），第一步，把現(xiàn)在的四級累進稅改成單一比例稅，稅率定在30%；第二步，逐年降低稅率，直至最終取消。

第二，取消房地產(chǎn)交易的印花稅，將其與契稅合并。從名稱上，不太能讓人明白什么叫做契稅，印花稅和契稅可以合并，建議改名為不動產(chǎn)購置稅，也就是所謂的房地產(chǎn)買家稅，與車輛購置稅類似。這個稅可以用來調(diào)控房價，而且可由各個地方根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況來調(diào)控房價。

第三，合并城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，改成土地閑置稅，目的是促進土地資源利用。

第四，逐步推進房地產(chǎn)稅改革，最終目標就是對居住房征收房地產(chǎn)稅?，F(xiàn)在中國有房產(chǎn)稅，我們可以先走一步，首先取消按照租金征12%的規(guī)定，這一規(guī)定非常不合理。名義上是房產(chǎn)稅，實際上就是交易稅，因為租金收入是流量不是存量，按照租金收入就不是財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)出租收入既要交增值稅，也要交12%房產(chǎn)稅，稅負疊加非常嚴重，應該先把這部分稅收砍掉。然后，再把對工商業(yè)企業(yè)征收的房產(chǎn)稅由按照原價征收改為按評估價值征收，以便為未來房地產(chǎn)稅的開征積累經(jīng)驗。房地產(chǎn)稅改革要分步走，這部分可以先一步。

三、對未來房產(chǎn)稅改革的看法

未來的房地產(chǎn)稅肯定要由全國人大立法，一定要完成立法程序，問題是立的什么法，這一點需要想清楚。我不希望它變成一個在全國范圍統(tǒng)一征收的房地產(chǎn)稅，應該是各個基層地方可以相當程度上自己選擇征或者不征的制度，也不希望變成省級政府管轄范圍內(nèi)全面開征的地方稅收。

每一個城市不一樣，要把這個房地產(chǎn)稅收的收入和要用的公共支出項目掛起鉤來。不需要統(tǒng)一規(guī)定掛鉤的公共支出項目，可以根據(jù)各個地方的不同情況有不同的選擇，甚至可以先跟某個單獨的公共支出項目掛鉤。

舉一個例子，某一個縣要搞房地產(chǎn)稅，一開始不要搞得太復雜，就是把現(xiàn)在縣里面的消防支出從一般公共預算中分離出來，看看一年花多少錢。因為消防服務比較簡單，一年有多少火災可以測算，實際上發(fā)生多少火災，動用了多少消防設施，有多少工作人員，一年的支出會算得很清楚。把這些錢分攤到縣里房產(chǎn)上，就可以確定稅率。這項支出應該不會很多，稅率也不會高，稅負當然就不重。這樣的房地產(chǎn)稅，就會比較容易被大家接受。然后，隨著大家對這樣的征稅方法認可和接受后，就可以逐漸擴大公共服務支出項目的清單范圍，逐步推進。

當然，條件比較好的地方，也可以選擇范圍更大的項目、更多的公共服務支出項目，由房地產(chǎn)稅來籌集資金，各個地方可以根據(jù)自己的特點積累經(jīng)驗，可以互相參考和借鑒，要告訴老百姓房地產(chǎn)這種稅是跟具體的公共支出項目相對應的。隨著這種公共支出項目的清單逐步擴大，慢慢就會演變成在一般意義上的地方房地產(chǎn)稅。加拿大就是這樣的，它們有的地方對公共支出項目拆分得很細，這樣房地產(chǎn)稅就有很多具體的公共用途。老百姓很清楚，你交給他們清單，收支透明，就容易被理解和接受。

如果全國范圍里統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，1%的稅率就很厲害了。其實這樣不一定會有陣痛，關(guān)鍵是看是否由各地自行決定房地產(chǎn)稅的制度要素。每一個地方自己決定房地產(chǎn)稅制度，只要是大家同意而不是強加的，就能保證不會亂。即使某個地方有了問題，也容易糾正，可以重新再來，更不會造成全國范圍的問題！相反，如果在全國范圍內(nèi)開征一種無法驗證實施效果而且支出用途不明不白的房地產(chǎn)稅，一定會出現(xiàn)難以預料的風險。

房地產(chǎn)稅改革重在機制建設，不要一下子承擔很多目標，機制建設的結(jié)果，就是星星之火，逐漸燎原。

（作者為上海財經(jīng)大學教授）