房地產融資正進一步全面收緊。
5月20日，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，在“房住不炒”政策下，基金業(yè)協(xié)會近期叫?；鹱庸緜浒阜康禺a供應鏈類產品。這類產品的主要表現(xiàn)形式為，基金子公司向保理公司買入其持有的購房尾款資產，待資金回流后持續(xù)性投資新的購房尾款資產。
事實上，在去通道、去嵌套的政策要求下，以基金子公司、券商資管的資管計劃作為通道的非標融資業(yè)務早已經被嚴格禁止。但實際操作層面并未完全杜絕，仍有機構繞道操作，上述這種循環(huán)購買購房尾款的形式是其中一大典型。
此類資管計劃，因不屬于《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)項目》規(guī)定中列舉的禁止投資范圍，此前未被視作違規(guī)，但近期，基金業(yè)協(xié)會已然注意到這一現(xiàn)象，并上報至監(jiān)管部門。如今，又明確通知基金子公司明令禁止這一操作，須與房地產調控政策相結合。
事實上，不止基金子公司，5月20日，多家券商資管人士向21世紀經濟報道記者透露，根據相關要求，目前已經不能再開展此種結構的業(yè)務。“監(jiān)管非常重視以各種違規(guī)形式繞道向房地產輸送資金的行為，非標通道更是嚴格整治的類型。”一位券商資管人士表示。
監(jiān)管部門的限制是有其道理的。從融資架構和風險上來看，此類業(yè)務本質上更像是純信用貸，沒有抵押等風控措施，只是在模式上設置了一家核心企業(yè)作為托底。一旦融資企業(yè)出現(xiàn)風險，馬上會波及到產品。
房地產供應鏈ABS再收緊
不只是非標通道的遺留口子被全面封堵，據21世紀經濟報道記者了解，涉房融資中的標準化形式，如房地產供應鏈ABS/CMBS等也正面臨著收緊的命運。
一位投行業(yè)務人士對21世紀經濟報道記者透露，其近期在辦理一筆CMBS業(yè)務時獲知，交易所暫停了對該業(yè)務的收文受理。
CMBS即商業(yè)房地產抵押貸款支持證券，是指以單個或多個寫字樓、酒店、會議中心、商業(yè)服務經營場所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構成的基礎資產，通過結構化設計以相關地產未來收入（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）為主要償債本息來源的資產支持證券產品。
“之前是住宅類，現(xiàn)在商業(yè)類的也難做了。”上述人士指出。
另一家券商資管人士對記者表示，他所在公司此前已經暫停了房地產供應鏈ABS業(yè)務，“被要求不能新增，只能借新還舊。”
事實上，這種形式上被視作標準化資產的融資模式，現(xiàn)實操作中與非標形式很相似。業(yè)內人士對21世紀經濟報道記者解釋稱，資管計劃和ABS/CMBS結構上差不多，以購房尾款類融資為例，都是購買按揭資產，然后循環(huán)購買，ABS/CMBS往往也會找信托等作為一層通道。
多位資管機構人士對記者表示，目前這些業(yè)務確實明顯有所收緊。
在“房住不炒”政策要求下，房地產供應鏈的資產證券化發(fā)行一直受到窗口指導。
一位業(yè)內人士對21世紀經濟報道記者表示，監(jiān)管去年就有窗口指導，保理形式的資產證券化產品申請儲架發(fā)行，制造業(yè)企業(yè)ABS儲架額度最高可到100億元，房地產供應鏈類ABS儲架規(guī)模被降至20億元。已經發(fā)行的房地產供應鏈ABS可以繼續(xù)滾動發(fā)行，但此類資產新申請儲架發(fā)行已經很難獲批。“監(jiān)管沒有發(fā)文，但這已經是業(yè)內的通常做法。”
房貸利率上漲，按揭難度大增
個貸市場對房地產融資收緊的反應亦十分明顯。具體表現(xiàn)為，房貸利率持續(xù)上漲，貸款額度緊張，個人按揭獲批難度大為增加，放款流程十分漫長。
“特別是二套房的按揭，現(xiàn)在整個市場形勢十分嚴峻，大量二套房按揭貸款等待了三四個月都不能放款，二套房交易環(huán)節(jié)相對復雜，很多人既是買方又是賣方，可能引起交易違約。”一位房地產企業(yè)人士對21世紀經濟報道記者表示。
貸款利率方面，融360大數(shù)據研究院2021年5月（數(shù)據監(jiān)測期為2021年4月20日-2021年5月18日）監(jiān)測的42個城市中，21個城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。
具體而言，深圳地區(qū)自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持為4.95%，平均水平為4.98%，5月各銀行陸續(xù)上調，最終首套房貸利率主流水平上漲至5.10%，平均水平上漲至5.03%。
建行深圳分行在5月上旬首先上調房貸利率水平，其中首套房貸利率上調15個BP至5.10%（LPR 45BP），二套房貸利率上調35個BP至5.60%(LPR 95BP)。
其他銀行在短暫觀望后，也開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區(qū)分支行執(zhí)行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。
上述房企人士對記者指出，目前地產行業(yè)融資供求矛盾十分突出。一方面，去年以來，監(jiān)管對金融機構向房地產企業(yè)的資金額度有明確控制，實踐中審核和檢查的頻率更高，要求也更嚴格；另一方面，行業(yè)和企業(yè)自身的發(fā)展對融資提出的需求是逐年在增長的，所以隨著強監(jiān)管政策的持續(xù)，這種矛盾越發(fā)突出。
去年，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務的增長設置“三道紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按“三道紅線”，試點房地產企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
對于商業(yè)銀行，2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分五檔對銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限，并對超限銀行設置2-4年調整過渡期。
（作者：方海平,辛繼召）
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