調(diào)控持續(xù) 二手住房銷售呈“退燒”跡象

2021年05月18日 08:56
來源:經(jīng)濟參考報
5月17日,國家統(tǒng)計局公布2021年4月70大中城市房價情況,2021年4月份,統(tǒng)計監(jiān)測的70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大,但二手住宅已有降溫趨勢。從上漲城市數(shù)量來看,二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量也有所減少。
業(yè)內(nèi)人士表示,整體看,隨著房價上漲加速,新一輪調(diào)控政策在4月繼續(xù)升級。隨著一二線熱點城市調(diào)控的持續(xù)深入,疊加市場季節(jié)性回落,4月一線城市上漲逐漸熄火,二手房市場逐漸開始退燒,漲幅有所收窄,但應警惕部分土地市場過熱向房市傳導。
4月新建住房價格漲幅略有擴大
數(shù)據(jù)顯示,70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大,有62個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲,與3月持平。70城新房環(huán)比0.5%,比上月增加了0.1個百分點;同比4.4%,創(chuàng)去年10月以來新高。
具體來看,重慶新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅1.4%領跑,廣州排名第二,為1.1%。北上深也分別漲0.6%、0.3%、0.5%。值得一提的是,廣州新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)10個月居4個一線城市首位。此外,31個二線城市和35個三線城市新房分別環(huán)比上漲0.6%和0.4%,較3月均擴大0.1個百分點。
同比方面,4月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.8%,漲幅比上月擴大0.6個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和3.4%,漲幅比上月均擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格同比上漲2.5%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,4月新房市場熱度整體較高。全國新房價格整體環(huán)比漲幅較上月擴大,其中36個城市環(huán)比漲幅擴大或由跌轉(zhuǎn)漲。其中,由于市場預期較強,重慶、廣州漲幅超過1%。
“部分重點城市‘土拍’較熱,進一步加強市場預期。”許小樂表示,4月下旬重慶等城市的集中供地成交對于市場預期的影響已經(jīng)顯現(xiàn),5月以來北京等重點城市集中供地成交熱度也較高,需警惕后續(xù)土地市場熱度向新房市場、進一步向整個住宅市場傳遞,而導致市場升溫。
的確,“五一”假期之后,土地市場異常熱鬧,先是杭州、北京,后又有福州、青島、廈門和深圳相繼迎來集中拍地。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,11個進行集中拍地城市土拍建面達4309萬平方米,總成交金額達5056億元,接近4月份全國300城土地成交總金額。
克而瑞研究中心研究員馬千里表示,此輪拍地重慶溢價率水平較高,平均溢價率達43%;廈門方面,5宗地成功出讓,兩地塊隱形樓面價達6萬元/平方米,實際溢價率超55%。杭州方面,57宗集中出讓的宅地中,有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例。
二手住宅有降溫趨勢
但值得一提的是,雖然新房價格仍持續(xù)向上,但二手住房在調(diào)控緊縮下,已有明顯下調(diào)跡象。4月份,4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月下降0.2個百分點,比上月跌幅擴大0.1個百分點;同比方面也有類似趨勢,二手住宅銷售價格同比上漲11.3%,漲幅比上月回落0.1個百分點。
許小樂表示,4月二手房市場拐點出現(xiàn)。一線城市及合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄。主要是一二線熱點城市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)疊加市場季節(jié)性回落,市場預期減弱,帶動4月二手房市場在3月見頂后回調(diào)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,在調(diào)控下,雖然房地產(chǎn)市場仍整體較熱,但隨著調(diào)控的加碼,二手房市場逐漸開始退燒,上漲最高的一線城市逐漸回落。
數(shù)據(jù)顯示,北京二手房住宅價格環(huán)比上漲1.2%、0.9%、1.2%,分別較上月漲幅回落0.2個百分點,深圳漲幅持平。此外,發(fā)布“八條調(diào)控新規(guī)”的合肥,根據(jù)合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《房產(chǎn)新政第四周市場變化監(jiān)測分析》指出,合肥商品住宅市場量價齊跌。商品住宅銷售套數(shù)小幅下降,銷售價格三連跌,近5周以來首次低于1.9萬元/平方米。二手住宅更是降溫明顯。與新政發(fā)布前一周相比,限購區(qū)二手住宅成交量下降64.8%,非限購區(qū)成交量下降46.7%;全市二手住宅交易價格下跌2.6%,其中限購區(qū)交易價格下跌達4.0%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計,熱點城市信貸額度全面收緊,利率也在全面攀升。按照此邏輯,政策效果將在5月份開始顯現(xiàn),預計下半年二手房市場將會降溫。
調(diào)控仍將持續(xù)升級
近日,財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會,聽取部分城市及專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。
在多地房價連續(xù)上漲后,房地產(chǎn)稅再次出現(xiàn)在我們眼前??硕鹧芯恐行难芯繂T楊科偉表示,近期,財政部部長劉昆撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》,提及“推進房地產(chǎn)稅立法和改革”,疊加財政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會,預示著作為財稅體制改革重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅,相關立法及改革工作并非擱置,2021年有望取得實質(zhì)性的進展。他認為,下一步將擴大試點城市范圍,并體現(xiàn)一定的政策力度,以逐步扭轉(zhuǎn)長期以來房價易漲難跌的一致預期。
事實上,根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,疊加各地不斷出現(xiàn)的土地新規(guī)、住建部的約談、市場監(jiān)管加碼,年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達186次。今年以來,住建部已約談、督導和調(diào)研廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等13個城市樓市調(diào)控,相比以往的樓市調(diào)控,實屬罕見,并將東莞、南通列入監(jiān)測重點城市名單。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示,在約談后,上海、廣州、合肥、南通、寧波等多城政策陸續(xù)加碼。廣州、深圳、南京、重慶、成都、昆明、濟南等城市房貸利率基點均有所上調(diào),預計本輪房貸利率加息可能還會蔓延至更多城市。
沈昕認為,在調(diào)控層層加碼以及房貸利率上升的情況下,市場預期將轉(zhuǎn)淡,部分城市成交將有所降溫。預計2021 年房地產(chǎn)市場還是以平穩(wěn)健康發(fā)展為主,隨著去年同期基數(shù)的提高,預計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、商品房銷售面積、房企到位資金等多項指標增速將有所回落。
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