上海土拍再出新規(guī)則。
4月30日下午，上海市土地交易市場舉辦線上信息交流會，預(yù)告了上海第一批住宅用地集中出讓及相關(guān)情況，同時出臺全新宅地出讓“限價競價”規(guī)則：最高報價一般限定為起始價的110%。即設(shè)置了10%溢價上限，當(dāng)達到上限之后，以一次書面報價為準(zhǔn)，同時不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。
作為全國實施住宅用地集中出讓的22個試點城市之一，上海將于5月第三周發(fā)布今年第一批住宅用地集中出讓公告，首批集中出讓住宅用地涉及52幅地塊，土地面積累計達250公頃。
首次設(shè)置10%溢價上限
本次在線土地信息交流會共有200多家企業(yè)參與。
按照本次出臺的宅地出讓“限價競價”規(guī)則，在房價地價聯(lián)動機制下，合理設(shè)定地塊起始價格、中止價和最高報價。本批次供地出讓最高報價一般限定為起始價的110%。
同時，競價方式由原舉牌競價調(diào)整為“舉牌競價 一次書面報價”。即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當(dāng)舉牌競價達到中止價時，交易轉(zhuǎn)入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。
“土地是房價最重要的組成部分，價格高低決定了未來的房價，如果只是單純從土地端做限定，一方面不利于房企健康發(fā)展，另一方面如果利潤空間過窄，會間接降低房屋的建筑品質(zhì)，同時不利于用戶居住體驗的提升。”
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上海的土拍政策在當(dāng)下是非常具有指向意義，從源頭對土地價格進行限制，由此給出合理預(yù)期。
如今年上半年，上海市區(qū)某些板塊的樓板價拍出了高溢價，普陀內(nèi)中環(huán)一幅純宅地，樓板價從6.2萬元/平方米起拍，一直拍到了8.43萬元/平方米。這是牛年上海宅地的首次競拍，3組房企激烈競奪321輪，把溢價率推到了36%。
克而瑞研究中心總經(jīng)理林波則表示，近期廣州、重慶、無錫等地集中土地出讓帶來溢價率升高地價創(chuàng)新高，上海未雨綢繆，提前調(diào)整規(guī)則避免出現(xiàn)地價大漲的情況。
但也有業(yè)內(nèi)人士指出，這一規(guī)則給串標(biāo)留下了口子。比如一塊地有5家房企競拍，大家事先商定一個價格，競拍時在接近10%的價格前停止舉牌，最后私下商議一個股份比例，這樣既保證了利潤，又保住了上海市場的份額。
一位開發(fā)商向記者笑稱，“這是上海給開發(fā)商送的大禮，這個政策讓開發(fā)商在上海有了更多的拿地機會。”
首批集中供地約250公頃
本次在線土地信息交流會透露，上海將在5月第三周（5月17日-5月20日）發(fā)布2021年第一批住宅用地集中出讓公告，將集中出讓住宅用地52幅，土地面積約250公頃。
從地塊分布看，浦東新區(qū)4幅，徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)各1幅，閔行區(qū)、寶山區(qū)各6幅，嘉定區(qū)、崇明區(qū)各3幅，金山區(qū)2幅，松江區(qū)7幅，青浦區(qū)5幅，奉賢區(qū)8幅，臨港新片區(qū)4幅。在第一批52幅住宅用地中，租賃住房約9幅。
另外，上海第二批住宅用地將在8-9月集中出讓，第三批將在10-11月集中出讓。
據(jù)了解，上海全年住宅用地計劃供應(yīng)量將持續(xù)增加，同時將進一步加大郊區(qū)軌道交通站點周邊、五個新城供應(yīng)力度。在正式發(fā)布第一批住宅用地出讓公告前，通過本次交流會方式提前發(fā)布相關(guān)信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，鼓勵理性參與土地交易，保持土地市場平穩(wěn)有序。
接下來，上海市土地交易市場將根據(jù)市場各主體的網(wǎng)上提問，統(tǒng)一發(fā)布書面解答和提示指引。
截至目前，長春、廣州、無錫、重慶、沈陽5個城市已經(jīng)舉行了今年首批集中供地的出讓。
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