“受購房者收入和大環(huán)境影響，總價50萬以下的房子，成交量還行，價格再高一點成交就很困難了。”南充市順義區(qū)一房屋經(jīng)紀人吳丹告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
位于四川東北部的南充，距離成都約200公里，人口數(shù)量排名四川全省第二，近年來一直在“爭創(chuàng)成渝第二城”。在2020年因購房補貼政策支持下，南充的房價和成交量曾一度快速攀升，但在補貼政策結(jié)束后，如今成交狀況急轉(zhuǎn)直下。
國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，南充二手房價格自2020年2月開始已連續(xù)一年出現(xiàn)下跌，整體降幅達到5.4%，僅次于牡丹江，位居全國三線城市房價下跌榜單第二；新房價格同樣表現(xiàn)不佳。
新房市場近幾月有所回升
“2020年南充房價確實相比于2019年下滑明顯，成交數(shù)量也有一定下降。”季家房掌柜白土壩店經(jīng)紀人曾明強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前南充城區(qū)在賣的房子數(shù)量，比前些年多了不少。
當?shù)亟y(tǒng)計公報顯示，2019年南充房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長23.6%；商品房施工面積3187.26萬平方米，比上年增長23.5%；商品房銷售面積1240.92萬平方米，比上年增長32.7%。2020年南充房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%。
雖然在2020年受新冠肺炎疫情影響，南充房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊。但在當年3月10日，南充市發(fā)布《應(yīng)對新冠肺炎疫情影響促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的十三條措施》，其中第七條指出：“對在我市主城區(qū)購買新建商品住房的醫(yī)護人員、農(nóng)民工、引進人才、新就業(yè)大學生等購房困難群體，可按成交房屋合同總價的3%給予購房人一次性困難補貼。”補貼時間范圍為2020年3月10日至2020年5月31日。
在該政策的刺激下，南充住宅成交量迅速上漲，創(chuàng)造了“近10年來單月住宅成交量之最”，此后持續(xù)攀升。南充市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計顯示，在3月之前的半年時間里，南充市主城區(qū)單月最高成交套數(shù)不超過4500套，實施補貼的3月、4月、5月住宅成交分別達到了5795套、8065套、8238套。但補貼結(jié)束后的6月，成交量又迅速回落至1414套，環(huán)比下降82.84%。
補貼政策在新房價格方面也有體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，南充市2020年3月、4月、5月的新建商品住宅銷售價格分別環(huán)比上漲1.62%、2.13%、3.22%，隨后的6月則急轉(zhuǎn)直下，當月環(huán)比下跌1.87%。在此后的7個月中，盡管7月、12月有所上漲，但漲幅比列較小，分別為0.27%、0.89%，另外5個月均環(huán)比下跌，跌幅均超過1%。
“跟南充行情最好的2019年相比，房價肯定還是下跌的，但跟去年相比，今年新房價格其實已經(jīng)相對有所上漲了。”曾明強向記者舉例道，2020年9月份位于順慶區(qū)白土壩的中央大境項目開盤均價為6600元/平方米左右，但現(xiàn)在均價基本在7000元/平方米左右了，“從最近這半年來看，無論是成交量還是價格整體漲幅還是有的。”
在曾明強看來，這也與開發(fā)商推出的優(yōu)惠促銷有關(guān)。“基本現(xiàn)在項目都有促銷活動， 特別是馬上‘五一’要到了，開發(fā)商優(yōu)惠力度特別大。”除了基本的送家電、送物業(yè)費、送裝修外，陽光•鳳棲瀾灣還給出了價值10萬元的禮包：其中3萬元為車位抵用券，7萬元為裝修費用。
二手房成交周期最長達兩年
與新房市場的回升不同，南充二手房市場所面臨的情況則不是那么樂觀，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年南充二手房價格同比下滑5.4%。
南充市盛世依城一門店管理人員吳丹告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，南充這兩年二手房成交量下降了很多，特別是在2020年疫情后，感覺尤為明顯，“總價40萬以下，疫情前每月成交量基本能保持在7、8套，但從去年開始每月就只有兩三套的成交，特別是總價在70萬以上的房源成交量下滑尤為明顯。”
與此同時，其成交周期也在相應(yīng)增加，“房源稍微有優(yōu)勢的，過去一般從掛牌到成交保持在兩個月左右時間，但現(xiàn)在成交周期會達到半年、一年，甚至兩年。”吳丹表示，在其公司系統(tǒng)內(nèi)像這樣的情況還不在少數(shù)。
當然這也跟房主成交意愿強烈與否有著明顯關(guān)系。“如果房主愿意降價，成家周期相對會縮短，但有的業(yè)主對小區(qū)預期過高，也會導致成交周期的拉長。“
吳丹向記者舉例表示，藍光香江國際業(yè)主就對小區(qū)預期比較高，2019年二手房成交均價10000元/平米左右，但最近新成交的價格已經(jīng)是8800元/平米，相比下降了1000多元/平米，“這種情況，整個小區(qū)成交量都不是很高，尤其是如果房東不著急的話，掛牌時間會更長。”另一方面，老舊小區(qū)由于在硬件設(shè)施和管理水平都沒有跟上，而同期在售的新房單價又不比這些老小區(qū)高多少，導致除個別學區(qū)之外的老房子都不太受市場歡迎，有價無市的情況比比皆是。
曾明強也表示：“二手房想要盡快成交真的是需要房東狠得下心降價，能夠打動客戶才能實現(xiàn)快速成交。”
“南充購房者基本以本地人為主，拆遷戶和非拆遷戶剛需，還有部分改善型購房者；棚改結(jié)束后，拆遷戶購房群體將會急劇減少，意味著未來的購房者就集中在剛需和改善型購房者當中，所以在選擇上也會偏向新房。”一不愿具名的地產(chǎn)分析師指出，無論是新房市場還是二手房市場，隨著這部分購房需求的減少以及新增供應(yīng)的增多，如果沒有新的利好，如南充這類的三四線城市未來去化壓力將更大。
據(jù)悉，2018年南充全面啟動了2018—2020年棚戶區(qū)改造實施計劃編制工作。要求力爭到2020年全市再改造各類棚戶區(qū)11萬戶1000萬平方米。2019年延續(xù)了2018年的上漲勢頭，2019年，南充棚改任務(wù)是51919套，任務(wù)總數(shù)位列全省第一。
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