（記者 胡天祥）近來，部分二三線城市的土地市場火爆。
4月9日，歷經(jīng)超1小時111輪競價，華潤置地斥資超64億元競得佛山陳村一宗TOD地塊，折合樓面價22330元/平方米，溢價率106.72%，一舉刷新佛山地價紀(jì)錄。
同一天，華潤置地又以22.51億元競得西安灃西新城一宗商住用地，樓面地價11730元/平方米，溢價率高達225.83%，樓面價創(chuàng)灃西新城新高。從4月5日到4月11日，短短一周，西安共成交3宗溢價率過百的地塊，平均溢價率高達94%。
受西安、佛山等多個熱點城市有超高溢價地塊成交影響，4月5日-4月11日，克而瑞重點監(jiān)測城市的土地成交溢價率大幅攀升至41%，達到近一年來的最高水平。
土地市場熱度居高不下的現(xiàn)象，值得警惕。
作為市場周期的先行指標(biāo)，土地成本上漲勢必會對房價上漲產(chǎn)生一定的助推作用。來自克而瑞2011年—2020年的數(shù)據(jù)顯示，十年間，地價漲幅共有三次高點，分別是2013年、2016年和2017年。結(jié)合房價走勢來看，地價快速上漲后，一般會迎來房價的加速上升，且直接反映在兩年左右之后，如2013年地價顯著上漲后，2015年后房價便迎來快速上漲，2016年和2018年情況亦是如此。
這是因為在房地產(chǎn)開發(fā)總成本構(gòu)成要素中，土地成本是絕對的大項。尤其一二線城市，土地成本往往可以占到房價的50%甚至更多。一旦供給端的成本增加，房企出于利潤考慮，勢必會提高銷售價格。
在過往的土地拍賣中，一宗高價地帶動片區(qū)房價上漲的現(xiàn)象也不在少數(shù)。上述佛山陳村地塊成交當(dāng)天，當(dāng)?shù)啬潮P即時發(fā)布海報，宣布即將全線漲價。包括陳村地塊周邊多個項目，也都心照不宣地選擇了封盤，準(zhǔn)備調(diào)價。
因此，樓市調(diào)控更要從源頭開始抓起。今年2月，在自然資源部牽頭下，全國22個重點城市將對住宅用地實施兩集中模式，即全年將分3批次集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。
住宅用地出讓規(guī)則的大變革，又能否對地價和房價產(chǎn)生抑制作用？答案不言而喻。
4月15日，長春出讓首批“兩集中”地塊，最終成交的38宗住宅用地中，僅有6宗溢價成交，32宗均為底價成交，總溢價率僅3.3%，為“集中供地”試點開了好頭。
究其原因，首先，“兩集中”打破了以往“零散出讓”的模式，22個城市在同一時間段集中供地，房企的競品選擇增多，這在一定程度上分散熱點地塊的土拍資金，有助于平抑土地溢價率。
其二，“集中公告”可使交易信息透明度得到提升，房企可以根據(jù)自身實際情況有針對性地參與拿地，形成有序競爭的格局。
其三，多重土拍規(guī)則限制下，土地溢價率將得到控制，有利于控制房價上漲預(yù)期。同時，集中供地還會帶來項目的集中入市，屆時各大樓盤同期競爭，“價格戰(zhàn)”或難避免。
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