“三道紅線”是一場及時雨，避免了更大內(nèi)卷。

2020年上半年，由于流動性大量釋放，市場上的錢又多又便宜，大量房企紛紛在全國范圍內(nèi)展開了搶地運動，整體溢價率連續(xù)數(shù)月超過了15%。要知道，土拍熱的地方，基本都是限價最嚴格的區(qū)域，高昂的地價配上封頂?shù)姆績r，讓拿到地的房企凈利潤率被嚴重壓低，最嚴重的時候，很多地方新摘牌項目的凈利潤率普遍不超過5%，這給后期的操盤帶來了嚴重隱患。即便如此，仍有不少房企繼續(xù)熱衷土拍，一批又一批項目的凈利潤率連創(chuàng)新低，有的甚至根本就算不出盈利來。

沒錢賺為什么還要做？

有些是因為城市公司項目較少，為了保證團隊的建制和業(yè)務關系不受影響，不得不勉為其難。但更多的，還是與當前金融機構的融資要求有關。房地產(chǎn)是個高杠桿行業(yè)，大部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在70%-80%附近，沒有融資就沒有各家房企的今天。只有連續(xù)不斷的資金保證，各家房企才能維持并進一步發(fā)展自己的業(yè)務規(guī)模。

各金融機構在發(fā)放貸款的時候，首先要求的就是企業(yè)的規(guī)模要足夠大。一般來說，行業(yè)TOP50房企的貸款基本是有保證的，排名靠后的企業(yè)就不一定能“吃飽”了。但遇到市場不景氣的時候，譬如2018年，基本上只有TOP30的房企才有融資保證。

沒有規(guī)模就沒有錢，沒有錢就更沒有規(guī)模。很長一段時間里，各路房企必須要把規(guī)模放在第一位，于是很多項目不但利潤少要做，必要的時候即便沒有利潤也要做。這就出現(xiàn)了嚴重的行業(yè)內(nèi)卷，再加上限價對利潤的直接壓制，很多看起來銷售業(yè)績一路高歌的房企都是有苦難言，這在2020年上半年已經(jīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

以“三道紅線”為標志，新的地產(chǎn)時代開啟了

從1998年開始全面推行貨幣化分房和按揭貸款之后，過去的22年，對于房企來說，大致可以分成兩個時代。而這個劃分時代的標準線出現(xiàn)在2010年。那一年的土地增值稅全面嚴格征收，這是個里程碑式的節(jié)點，改變了整個行業(yè)的作業(yè)模式，也讓一批房企逆勢上行，逐步占據(jù)了行業(yè)的領先位置。

在2010年之前，土地增值稅雖然已經(jīng)出臺了十幾年，但各地基本都是按照固定的比例進行征收。在那個房價與時間成正比的時代，這就意味著開發(fā)時間越長，房企享受到的收益就越大。以港資房企為代表的一批開發(fā)企業(yè)，普遍采取囤地模式，即便項目進入了開發(fā)狀態(tài)，也基本惜售，盡量做到利潤最大化。

2010年5月25日，正式頒布了《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》，整個行業(yè)的運作體系都由此發(fā)生了根本性變化。那之后，對房企來說毛利潤再高，大部分收益也都用來繳納土地增值稅了，房企囤地的實際所得，甚至彌補不了拉長開發(fā)時間所導致的資金成本上升。土地增值稅控制了房企的利潤，一定程度上也抑制了其推升房價，對市場的規(guī)范和健康做出了至關重要的貢獻。

一部分反應較快的房企，全面推行高周轉(zhuǎn)模式，不追求項目的高毛利率，而是把資金周轉(zhuǎn)速度放在了首位。這就對那些還在堅持囤地的項目，形成了快魚吃慢魚式的打擊。而很多00年代盛極一時的房企，卻因為沒有及時調(diào)整，在行業(yè)內(nèi)的排名迅速下滑，有些甚至已經(jīng)淡出了地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，這里面港資企業(yè)尤其多。

00年代強調(diào)利潤率，追求的是時間的拉長；而10年代強調(diào)高周轉(zhuǎn)，追求的則是時間的縮短?？s短時間導致的利潤率下降，必須要用規(guī)模來彌補，這樣才能實現(xiàn)總體利潤的最大化。整個10年代，就是各家不斷壓縮開發(fā)周期的過程。

之前，萬科推行5986，即拿地后5個月開工，9個月銷售，第一個月必須賣出8成，并且要有6成以上是住宅。而后來碧桂園的節(jié)點要求已經(jīng)變成了456，拿地后4個月就要開盤，5個月資金回正，6個月實現(xiàn)資金再周轉(zhuǎn)，就房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)特點來說，這基本上做到了極致。事實上，碧桂園模式已經(jīng)成為過去幾年大部分房企的準則，這不但導致很多固守傳統(tǒng)的港資企業(yè)退出市場，也讓各地的中小房企紛紛讓出陣地，市場進入了大型上市公司絕對主導的狀態(tài)。

而“三道紅線”從根本上控制了房企的負債，當資金受限之后，各家已經(jīng)沒有能力再保持原來的業(yè)務速度，畢竟高周轉(zhuǎn)是建立在高杠桿基礎上的。沒有杠桿就沒有規(guī)模，沒有規(guī)模，超低的利潤率就失去了意義。

前有土地增值稅，后有“三道紅線”，各家房企所面臨的形勢越來越嚴峻。囤地沒有前途，高周轉(zhuǎn)的低利潤率又隨時可能帶來意外風險，再結合各主要城市可供開發(fā)的土地越來越稀缺的現(xiàn)實，整個行業(yè)又到了該質(zhì)變的時候了，一個新的時代開啟了。

巨頭時代正式到來，集中化成為市場主流

“三道紅線”限制住了房企的負債總額和增速，這是格局固化的重要手段，實際上也在關閉中小房企快速逆襲的通道。類似融創(chuàng)這樣在短短幾年內(nèi)便躍升到行業(yè)TOP4陣營的案例，以后恐難再現(xiàn)。未來的地產(chǎn)開發(fā)，整體增速將逐步趨緩，但行業(yè)龍頭的市場占有率會越來越大，白酒、家電行業(yè)里幾大巨頭掌控全行業(yè)的局面，再現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)領域成為大概率。

巨頭形成是有客觀原因的，如果“三道紅線”不出臺，巨頭時代也早晚會形成，但“三道紅線”明顯加快了這一進程。梳理一下房企巨頭出現(xiàn)的必然性，理由如下：

1.地產(chǎn)巨頭是資金集中化的結果

“三道紅線”是一個結果，而不是一個開端。過去幾年，由于房地產(chǎn)及相關行業(yè)對整體社會融資的占有比例愈發(fā)高企，一度達到三成，不管是從金融風險考慮，還是從各行業(yè)的均衡發(fā)展考慮，都需要抑制房地產(chǎn)這個“灰犀牛”。而針對地產(chǎn)的“三道紅線”和針對銀行的“兩道紅線”，都讓地產(chǎn)行業(yè)的資金供給總量越來越受限。 原本為TOP50房企準備的資金，在供應下降的時候，會進一步向TOP30集中，某些極端時候甚至可能會像TOP10集中。很多人擔心有一些中小房企目前是不受“三道紅線”制約的，實際無論是否受限“三道紅線”，這些中小房企拿到貸款的難度將會越來越大。

2.地產(chǎn)巨頭是城市發(fā)展的需要

如果說過去20多年的時間里，房企的主要任務是幫助城市完成居住需求的滿足，那么未來的房企在城市發(fā)展中的定位要改變了。限價全面貫徹，各地質(zhì)素較好的地塊，基本上供不應求。普通的招拍掛行為中，房企只是完成了一個簡單的住宅開發(fā)過程，誰來做都差異不大，所以，凈利潤率越來越低也是市場發(fā)展的必然。

而隨著城市核心區(qū)位的可開發(fā)用地越來越少，大量待開發(fā)土地集中在城市邊緣，這些地塊原有的市政基礎相對薄弱，對房企的要求從滿足市民需求變成了創(chuàng)造市民需求。未來的開發(fā)活動中，只會做住宅是遠遠不夠的，房企需要在商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化甚至產(chǎn)業(yè)上幫城市做出全方位的貢獻，才能拿到相應的住宅用地作為一種“獎勵”。這些能力多不是中小房企所具備的，只有那些規(guī)模具有絕對優(yōu)勢的龍頭房企，才更有能力幫助城市創(chuàng)造需求，而它們也會在這一過程中進一步擴大規(guī)模，日漸變成真正的行業(yè)巨頭。

3.地產(chǎn)巨頭是資源集中化的結果

現(xiàn)在很多房企都越來越平臺化，除了住宅開發(fā)外，還不斷加大在“地產(chǎn) ”方向的投入。比較常見的有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、商務、文旅、養(yǎng)老、會展等業(yè)務體系，除了上面所說的要滿足城市發(fā)展需要外，這也是社會化分工進一步模糊的結果。

傳統(tǒng)的行業(yè)分工是按照對生產(chǎn)資料的改變能力來劃分，主要圍繞自身的生產(chǎn)優(yōu)勢來確定業(yè)務方向。而如今則是以客戶為導向，圍繞客戶的實際需求來不斷豐富業(yè)務內(nèi)涵。房企已經(jīng)越來越不是簡單的開發(fā)概念，圍繞著目標客群的實際需求，其持有和運營的各類資產(chǎn)將越來越多，這種資源集中化，也是促進巨頭生成的內(nèi)在原因。

4.地產(chǎn)巨頭是經(jīng)營紅利導致的必然

在囤地時代，資本雄厚是一個巨大優(yōu)勢，能拿到地并且能壓得起，就能賺到更多利潤；在高周轉(zhuǎn)時代，負債能力至關重要，其實質(zhì)就是用高杠桿來緩解利潤率下降的壓力，最終實現(xiàn)總收益最大化；而在“三道紅線”全面貫徹之后，經(jīng)營能力才是重中之重，而這也是頭部房企的核心優(yōu)勢之一。

現(xiàn)在的頂級房企，已經(jīng)全面進入了數(shù)字化時代，這不僅表現(xiàn)在所開發(fā)的產(chǎn)品上，也應用在日常的管理行為中。線上辦公全面應用，數(shù)字化營銷和財務管理等立體式反饋機制，已經(jīng)在做出廣泛貢獻。優(yōu)秀房企早已不是傳統(tǒng)的粗放體系，而是一個真正的現(xiàn)代化企業(yè)。良好的硬件和制度，結合越來越多的高質(zhì)素人才，巨頭們的優(yōu)勢正在越來越大。

5年之后，萬億將成為房企巨頭的門檻，其內(nèi)涵早已超越了住宅開發(fā)，是具有商業(yè)、商務、產(chǎn)業(yè)、服務、娛樂等多種業(yè)態(tài)的超級巨無霸；10年之后，這些巨頭更會發(fā)揮其強大的資金能力和消費終端掌控優(yōu)勢，把投資領域從房地產(chǎn)擴展到各個行業(yè)。

房地產(chǎn)不但不是窄路，不但有更好的未來，還將向我們展現(xiàn)出更加廣闊的空間。住，這個僅次于衣和食的大行業(yè)，一直都是真正的好賽道，對行業(yè)領導者來說，“三道紅線”所開啟的供給側(cè)改革，將是它們所得到的最好的政策支持。善于擁抱變化的企業(yè)，將會笑到最后。