2021年初的重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策，是繼“三道紅線”“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，在土地市場(chǎng)的又一重要措施。名單中22城的商品房銷售金額、住宅用地出讓金占全國(guó)比重近四成，是許多房企拿地的重要戰(zhàn)場(chǎng)。

面對(duì)“兩集中”政策，房企如何應(yīng)對(duì)？政策的出臺(tái)，更加考驗(yàn)房企資金實(shí)力、精準(zhǔn)投資度。大部分房企受負(fù)債率的影響，在土地投資端收緊，但與此同時(shí)，強(qiáng)資金實(shí)力、城市深耕和精準(zhǔn)投資型房企正遇到超車良機(jī)。

綠城、保利、建發(fā)位列前三 

濱江拿地金額進(jìn)前十

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)22.7%。TOP100門(mén)檻值為14億元，與去年同期保持一致，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為59.0%，比重有所下降。

整體來(lái)看，房企一季度拿地回歸理性，溢價(jià)率回落，流拍率大幅上升后逐漸回落。2021年一季度，在三道紅線及集中供地政策影響下，土地溢價(jià)率整體顯著回落。流拍率方面，2021年1月全國(guó)土地流拍率從2020年12月的4.6%大幅上升至8.2%，此后呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，3月已下滑至4.9%的水平，處于過(guò)去1年的低位。

圖：2020-2021年50家代表房企每月拿地總額

受三道紅線及集中供地政策影響，供地周期不均疊加一季度為傳統(tǒng)銷售淡季，房企投資力度降低，但值得注意的是，龍頭房企拿地力度明顯提升，TOP10企業(yè)1-3月新增貨值總額5874億元，占TOP100企業(yè)的32.9%。

從新增貨值來(lái)看，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)和綠城中國(guó)占據(jù)榜單前三位。2021年1-3月，保利發(fā)展以998億元占據(jù)榜單第一；融創(chuàng)中國(guó)和綠城中國(guó)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為820億元和712億元。

通過(guò)對(duì)比2020年四季度房企拿地金額與2021年一季度房企拿地金額可以更清晰的看到：土地儲(chǔ)備中的馬太效應(yīng)明顯，越是龍頭房企，拿地強(qiáng)度越大。

2020年四季度，龍頭房企拿地金額同比上升56%，成長(zhǎng)型房企同比上升52%，中型房企同比上升36%；2021一季度龍頭房企拿地金額同比上升14%，成長(zhǎng)型房企同比下降16%，中型房企同比下降21%。對(duì)比發(fā)現(xiàn)，各組樣本房企的拿地金額增速均顯著低于2020四季度的平均增速，但龍頭房企整體拿地金額提升最多。

3月以來(lái)，受“22個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)兩集中”政策影響，代表企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。具體來(lái)看，濱江集團(tuán)、廣州地鐵區(qū)域深耕型房企，單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等全國(guó)化布局房企，受影響較小，3月拿地額均超100億元。

保利、中海關(guān)注收并購(gòu) 

房企投拓策略轉(zhuǎn)向多元化拿地

面對(duì)土地供應(yīng)“兩集中”政策，房企管理層普遍反應(yīng)較為積極，認(rèn)為新政有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期，但在供地節(jié)奏趨同背景下，房企需對(duì)不同區(qū)域及城市的潛力、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)研判，這也將加速房企分化。

保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健表示，在集中供地的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的情況下，將加強(qiáng)在公司招拍掛以外獲取土地的能力。此外，王健認(rèn)為，市場(chǎng)將會(huì)有更多、更好的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，保利置業(yè)也會(huì)積極地關(guān)注。

對(duì)于“集中供地”，中國(guó)海外發(fā)展行政總裁張智超認(rèn)為，中海面臨著更多的機(jī)會(huì)和機(jī)遇，未來(lái)將充分利用財(cái)務(wù)的穩(wěn)健和保障力度，把握住市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，無(wú)論是在投資空間，還是在收并購(gòu)上，都會(huì)積極關(guān)注市場(chǎng)和行業(yè)的機(jī)會(huì)。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰則坦言，“集中供地”短期對(duì)綠城投資會(huì)帶來(lái)變數(shù)，尤其階段性的資金安排和投資布局節(jié)奏，會(huì)有一定影響，但是整體影響可控。

不過(guò)，無(wú)論是樂(lè)觀派還是謹(jǐn)慎派，幾乎所有的房企都有一個(gè)共識(shí)：不能全面依賴公開(kāi)土地市場(chǎng)，而應(yīng)該進(jìn)行更多元的拿地方式探索。目前，除了公開(kāi)土地出讓以外，并購(gòu)、勾地、城市更新是其他幾類目前可以成立的拿地策略。

集中供地之下，開(kāi)發(fā)商必須走向非公開(kāi)市場(chǎng)，倒逼房企多元化拿地。如寶龍、時(shí)代中國(guó)、合景泰富等通過(guò)勾地、舊改等方式破局。時(shí)代中國(guó)2020年接近50％的土儲(chǔ)來(lái)源于舊改，對(duì)于公開(kāi)市場(chǎng)的依賴已經(jīng)逐步減少，受到影響程度也較小。

除了拿地規(guī)模不減外，更多企業(yè)開(kāi)始追求有質(zhì)量的土地儲(chǔ)備，并且合作拿地趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。其中，劉偉亮表示，正榮地產(chǎn)更加看中權(quán)益銷售規(guī)模，2020年其權(quán)益銷售比例提升到55%，預(yù)計(jì)2021年權(quán)益銷售比例能達(dá)到60%左右；去年正榮地產(chǎn)的40多宗地中，有接近一半以上是合作項(xiàng)目，未來(lái)可能會(huì)選擇兩家最多三家公司合作拿地。

同時(shí)，也有部分企業(yè)選擇減小合作力度，保障利潤(rùn)空間。2021年1-3月，50家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比繼續(xù)上升。招拍掛權(quán)益金額占比均值為87.8%，較上年同期增長(zhǎng)近10個(gè)百分點(diǎn)，較1-2月亦有小幅上升。其中前10陣營(yíng)企業(yè)和11-30陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升13.7和14.1個(gè)百分點(diǎn)，31-50陣營(yíng)企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

 

誰(shuí)能彎道超車？

融資“三道紅線”和集中供地政策，給房企未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)新挑戰(zhàn)。“三道紅線”在源頭上管控了房企融資的問(wèn)題，使得房企必須降負(fù)債、降杠桿，而集中供地政策又要求房企必須積累大量資金以面對(duì)集中的拿地資金需求。然而，有挑戰(zhàn)，更有機(jī)遇，兩項(xiàng)管控政策對(duì)有些企業(yè)形成實(shí)質(zhì)性利好。

首先，利好實(shí)力雄厚的房企，尤其是資金充裕型房企。由于土地出讓流程中存在保障金制度，土地集中出讓導(dǎo)致保障金集中繳納規(guī)模在一段時(shí)間內(nèi)明顯增加，對(duì)于資金實(shí)力較弱的公司，參拍數(shù)量受限，而資金實(shí)力和籌資能力強(qiáng)的公司則可以廣泛參與。

因此，龍頭房企可以更好的安排投資節(jié)奏和資金安排。例如，碧桂園程光煜表示，集中供地的22個(gè)城占碧桂園整體銷售額的21%，整體而言影響有限。集中供地對(duì)碧桂園從資金籌措、周轉(zhuǎn)等方面是符合碧桂園發(fā)展方向的，整體上有利于碧桂園的發(fā)展。而金融指標(biāo)一向穩(wěn)健的萬(wàn)科也提出了機(jī)遇論，今年土地集中供應(yīng)，要求企業(yè)資金具有很大的彈性，如果沒(méi)有彈性，面對(duì)土地集中供應(yīng)將面臨巨大壓力。據(jù)郁亮介紹，今年很有可能是萬(wàn)科大力補(bǔ)土儲(chǔ)存的一年。

其次，城市深耕和精準(zhǔn)投資型房企，也將迎來(lái)部分利好。土地集中出讓，大城市供地規(guī)模會(huì)增加，房企集中搶地的熱情被分散，土地溢價(jià)率將會(huì)得到控制，有助于降低房企拿地成本。對(duì)房企而言，需提前對(duì)市場(chǎng)和多個(gè)地塊進(jìn)行研判，投資踩點(diǎn)和精準(zhǔn)投資能力尤為關(guān)鍵，城市深耕型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。例如弘陽(yáng)、融信等深耕型房企，在區(qū)域內(nèi)有成熟的投拓、銷售團(tuán)隊(duì)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研判能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)顯著。而綠城、大唐也表示將投資前置工作和標(biāo)準(zhǔn)化工作。

再次，資債指標(biāo)優(yōu)秀的房企，占據(jù)主動(dòng)優(yōu)勢(shì)。財(cái)務(wù)健康的房企擁有更低的融資成本和更加充裕的現(xiàn)金流之外，在雙集中供地中更受城市歡迎，例如，成都明確要求加強(qiáng)土地競(jìng)買(mǎi)主體資格審查，超出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競(jìng)買(mǎi)人，不得參與該市土地競(jìng)拍。因此，資債指標(biāo)優(yōu)秀的房企，尤其是綠檔房企，在雙集中供地中占據(jù)極大的主動(dòng)地位，成為直接受益者。

業(yè)內(nèi)人士指出，兩集中政策會(huì)加快房地產(chǎn)行業(yè)的分化，有實(shí)力的會(huì)吃得更飽。對(duì)于有規(guī)模訴求的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是彎道超車的好機(jī)會(huì)，可以拉開(kāi)同級(jí)別之間的差距。對(duì)中小房企而言，集中供地將帶來(lái)雙重影響，一方面，中小房企沒(méi)有足夠資金參與多地土拍；另一方面，大房企分身乏術(shù)時(shí)，中小房企則多了撿漏的機(jī)會(huì)。

截至目前，綜合廣州、北京、天津等12個(gè)發(fā)文明確集中供地制度城市來(lái)看，除廣州外重點(diǎn)十城2021年宅地供應(yīng)計(jì)劃均有增加，且八城同比增幅在40%以上。從首批供地看，多數(shù)城市4月集中供地，占全年供應(yīng)比重超過(guò)30%。這也意味著，各路房企開(kāi)疆拓土的納儲(chǔ)關(guān)鍵時(shí)刻正在到來(lái)。