當(dāng)廣州遍地都是名校的時(shí)候，“名校”信仰就有可能被打破，學(xué)位房的熱度也才有可能真正降下來(lái)。

學(xué)區(qū)房專題調(diào)查之二供需再平衡

去年下半年以來(lái)，一線城市學(xué)區(qū)房熱度持續(xù)上升，并傳導(dǎo)到杭州、合肥等二線城市。在“房住不炒”指導(dǎo)思想下，各地調(diào)控政策也隨之加碼，精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)需求，如合肥更罕見(jiàn)地對(duì)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房實(shí)施了定向限購(gòu)措施。政策高壓下，各地學(xué)區(qū)房最新交易情況如何？請(qǐng)關(guān)注21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從廣州、杭州、合肥帶來(lái)一線調(diào)查報(bào)道。

醞釀了許久的“多校劃片”招生方法，終于在廣州開(kāi)始逐漸落地了。

2021年4月13日，廣州市天河區(qū)教育局發(fā)布清華附中灣區(qū)學(xué)校（籌）、執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)、天河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、華南師范大學(xué)附屬中學(xué)4所學(xué)校義務(wù)教育階段招生方案，方案指出，今年4所多校劃片招生學(xué)校初中部總招生計(jì)劃將達(dá)28個(gè)班，采用電腦派位方式招生。

至此，廣州天河區(qū)進(jìn)入單校劃片與多校劃片并存、片區(qū)發(fā)展和整體布局統(tǒng)籌的時(shí)代。這是一個(gè)信號(hào)，由此之后，未來(lái)多校劃片的方式或許將推向廣州更多的區(qū)域，而學(xué)位房的價(jià)值，也將被重新審視。

隨著“教育公平”逐漸推進(jìn)，平抑學(xué)位房的熱度勢(shì)在必行。在此之前，北京、上海也已經(jīng)就此采取了多種舉措來(lái)破除家長(zhǎng)對(duì)學(xué)位房的“迷信”。在這種背景下，廣州的學(xué)位房會(huì)因此而降溫嗎？

“多校劃片”時(shí)代

事實(shí)上，“多校劃片”的招生方式已經(jīng)被研討過(guò)多年。2016年，教育部辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，通知明確提出在教育資源分配不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。

廣州也在保持整體招生政策穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，逐漸推行這種模式，其中天河區(qū)的方式值得關(guān)注。

作為廣州的“經(jīng)濟(jì)第一區(qū)”，天河區(qū)的樓市熱度從未有減退。在此其中，因?yàn)樘旌訁^(qū)多間小區(qū)都采取免試升入對(duì)口中學(xué)（也即“對(duì)口直升”的方式），使得區(qū)內(nèi)的學(xué)位房更是備受家長(zhǎng)追捧。

不過(guò)現(xiàn)在，這種格局正在被打破。4月13日，廣州市天河區(qū)教育局發(fā)布清華附中灣區(qū)學(xué)校（籌）、執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)、天河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、華南師范大學(xué)附屬中學(xué)4所學(xué)校義務(wù)教育階段招生方案，這幾所備受關(guān)注的“名校”，都不再確保“對(duì)口直升”了。

其中，清華附中灣區(qū)學(xué)校（籌）初中部提供全住宿，面向全區(qū)招生8個(gè)班。廣州市執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)將有3個(gè)班可以提供宿位，招生計(jì)劃面向天河區(qū)穗籍小學(xué)畢業(yè)生招生，另外7個(gè)班招生計(jì)劃則面向珠吉街范圍內(nèi)的公辦小學(xué)畢業(yè)生招生；廣州市天河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校初中部則提供全住宿，面向天河區(qū)穗籍小學(xué)畢業(yè)生。

對(duì)于看中這些片區(qū)學(xué)位房的家長(zhǎng)，這算不上是一個(gè)好消息，不過(guò)依然有周邊小區(qū)的業(yè)主聞風(fēng)而動(dòng)。例如，牛奶廠片區(qū)因?yàn)閳?zhí)信的加持，加之執(zhí)信依然留下了7個(gè)班的對(duì)口直升名額，因此牛奶廠片區(qū)的掛牌價(jià)在一日之間經(jīng)歷了跳漲。

一名牛奶廠片區(qū)的業(yè)主告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“我們小區(qū)群里都瘋了，說(shuō)要掛到10萬(wàn)/平方米。我覺(jué)得這一波真不知道是怎么出來(lái)的，漲得莫名其妙的?？此麄兡敲疮偪?，我也去掛個(gè)10萬(wàn)試試。”

他提供了小區(qū)最新的掛牌價(jià)，由他們小區(qū)租售中心的員工發(fā)布，96平方米的掛牌價(jià)最高已經(jīng)到了960萬(wàn)，而在鏈家上面，這一小區(qū)的參考均價(jià)是77975元/平方米。

不過(guò)，這很可能是業(yè)主們的一廂情愿。接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪的多名廣州家長(zhǎng)，都持觀望的態(tài)度，尤其是在“多校劃片”之后，更是認(rèn)為當(dāng)前廣州東部這幾所學(xué)校的學(xué)位房并不值那么多。“執(zhí)信這個(gè)，我早就知道了。買(mǎi)房的時(shí)候銷(xiāo)售就說(shuō)了，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，怎么都是透支了的。”一名廣州家長(zhǎng)表示。

學(xué)位房?jī)r(jià)值再審視

廣州學(xué)位房政策的改革是漸進(jìn)式的，穩(wěn)定而溫和，學(xué)位房的價(jià)值和熱度，尚未根本性觸動(dòng)。

以上海為例，3月16日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，其中，最值得關(guān)注的莫過(guò)于“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”制度，名額分配錄取將合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%。

這一招生辦法一出，上海的學(xué)位房“變天”。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道，在這一新政之后，黃浦區(qū)和靜安區(qū)的學(xué)區(qū)房的價(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)。比如靜安晶華園，最近只有一套房源掛出，單價(jià)從3月初的22萬(wàn)元/平方米左右，下降到4月初的17萬(wàn)元/平方米。

從廣州目前的趨勢(shì)來(lái)看，或許將是采取“新學(xué)校新辦法”“老學(xué)校老辦法”的舉措，但這可能更加助推仍可以“對(duì)口直升”、確定性強(qiáng)的“牛校”房?jī)r(jià)。

例如，華陽(yáng)小學(xué)（華成校區(qū)）對(duì)口的薈雅苑，其于2000年建成，從鏈家上可以查詢到的數(shù)據(jù)來(lái)看，其掛牌均價(jià)已經(jīng)到了93393元/平方米，在今年1月份也有98653元/平方米的成交價(jià)，而去年12月，它的成交價(jià)僅在7萬(wàn)/平方米出頭。

“比如你那個(gè)片區(qū)，是直升的，另外一個(gè)不是，那肯定是不同Level（水平）。大家都會(huì)選能夠直升的，那靠近這個(gè)學(xué)校的，肯定就又貴了。”一名市場(chǎng)觀察人士表示。

當(dāng)然，目前看來(lái)，廣州在教育均衡和教育公平之上，還是有所作為，這或許也是另一種平抑學(xué)位房熱度的方式。據(jù)廣州市教育局發(fā)布的數(shù)據(jù)，當(dāng)前，廣州全市已成立86個(gè)教育集團(tuán)，市屬優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)實(shí)現(xiàn)11個(gè)區(qū)全覆蓋，好學(xué)校辦到了家門(mén)口，優(yōu)質(zhì)教育資源全輻射。

當(dāng)廣州遍地都是名校的時(shí)候，“名校”信仰就有可能被打破，學(xué)位房的熱度也才有可能真正降下來(lái)。一名了解廣州教育政策的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“廣州現(xiàn)在很多好的學(xué)校都是集團(tuán)化運(yùn)作，例如廣大附中、廣州二中，還有執(zhí)信這種，天河有，南沙也有，可以說(shuō)每個(gè)區(qū)都有重點(diǎn)學(xué)校，都有好學(xué)?！，F(xiàn)在說(shuō)‘房住不炒’，廣州的名校學(xué)位整體上也是越來(lái)越多，要看到這個(gè)趨勢(shì)。”