上海、深圳陸續(xù)發(fā)布利空學(xué)區(qū)房新政后，北京學(xué)區(qū)房市場升溫引發(fā)關(guān)注。近日，記者實地走訪北京多個熱門學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)，客戶集中、房價高漲現(xiàn)象仍在持續(xù)。
“昨天看好的房子還沒付定金，今天就被其他買房人加價預(yù)定了。” 為讓孩子擇名校入學(xué)，王曉（化名）關(guān)注學(xué)區(qū)房已有一段時間。王曉向記者透露，2020年12月，她曾經(jīng)關(guān)注一套位于中關(guān)村二小附近的房屋，掛牌價792萬。三周后，該套房屋以889萬總價成交，“不到一個月漲了將近100萬”。
學(xué)區(qū)房高溫不下
“天價”學(xué)區(qū)房，仍然搶手。
“從表面看，APP上看不到售價超過18萬元/平方米的房屋，但實際上，這類房子還有很多。例如中關(guān)村三小片區(qū)的蜂鳥家園，45平米的單間總價超過1000萬元，學(xué)區(qū)房不愁賣。”海淀區(qū)中關(guān)村某房屋中介李林（化名）告訴記者，北京學(xué)區(qū)房價格仍然在上漲。
這波上漲行情在2020年四季度已初現(xiàn)端倪。58安居客研究院院長張波向記者表示，從2020年11、12月的數(shù)據(jù)來看，北京市二手房網(wǎng)簽量同比已出現(xiàn)一定幅度的上漲。他指出，一些老舊小區(qū)由于有學(xué)區(qū)名額，售價長期處于高位，但也在隨著學(xué)區(qū)政策不斷推進而逐步變化。他認(rèn)為，單純從老舊小區(qū)回歸其本身的居住價值來看，當(dāng)下熱炒學(xué)區(qū)房有著極大風(fēng)險。
每年5月前，學(xué)區(qū)房總會有一波行情。多個房屋中介銷售人員告訴記者，各中、小學(xué)校通常會在每年5月進行生源信息采集，學(xué)區(qū)房會在3-5月達到成交高點，這也直接導(dǎo)致了一季度學(xué)區(qū)房成交“量價齊升”。
5月生源信息采集期即將到來，部分房屋中介也在不余遺力宣傳學(xué)區(qū)房的“熊貓屬性”，以此來拉高賣價，促成交易。
在上地學(xué)區(qū)某房屋中介公司的辦公區(qū)內(nèi)，記者發(fā)現(xiàn)，許多中介向家長介紹“學(xué)區(qū)房肯定會漲”、“臨近信息采集期、再不買就來不及了”說法，甚至有中介提出“去年疫情壓抑了購房需求，今年北京學(xué)區(qū)房肯定還會上升，一旦普漲到時候再買就虧了”的預(yù)判。
此外，北京市海淀區(qū)教育資源相關(guān)人士還告訴記者，疫情之后，部分海外留學(xué)生轉(zhuǎn)入到國內(nèi)就讀，整體入學(xué)人數(shù)上浮。同時，“二胎”政策后北京新生兒比率上升，這批新生兒在2021年即將達到入學(xué)年齡。這兩類家庭集中入市，確實形成了一定影響。
該人士透露，由于優(yōu)質(zhì)的教育資源集中在個別學(xué)校，且日前多家線下補課機構(gòu)被嚴(yán)查，很多家長更加注重在校教育質(zhì)量，師資力量較強學(xué)校附近區(qū)域的房屋成為搶購熱點。
一名教育行業(yè)資深專家告訴記者，近年，國家相關(guān)部門一直在倡導(dǎo)深化教育改革，旨在推進教育資源的共享，實現(xiàn)教育公平。但目前看，教育資源仍屬稀缺資源，這也間接導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房在未來一段時間內(nèi)仍將保持高位運轉(zhuǎn)。
教育改革為學(xué)區(qū)房“降溫”
對于高溫不下的學(xué)區(qū)房，多地開始出臺新一輪干預(yù)辦法。
近日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，提出“名額分配綜合素質(zhì)錄取”的改革辦法；深圳緊隨其后發(fā)布龍華區(qū)入學(xué)積分新標(biāo)準(zhǔn)，并就深戶和非深戶積分計算方式、大學(xué)區(qū)與單片區(qū)加分項等內(nèi)容，向公眾征集意見。
對此，市場反應(yīng)激烈。
有市場人士預(yù)測，上海、深圳陸續(xù)推出教育改革新政，學(xué)區(qū)房要“涼涼”。一名來自上海的樓市分析師告訴記者，上海學(xué)區(qū)房數(shù)據(jù)近期并未出現(xiàn)明顯波動，個別案例不能代表整體市場降溫。
事實上，北京早在2016年就實施了“校額到校”招生方式。簡言之，各高中學(xué)校在中考錄取的時，優(yōu)質(zhì)高中校會拿出一部分名額，分配到各個一般公辦高中校，以此保證學(xué)生就近入學(xué)。
效果并不明顯。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年2月，北京二手房網(wǎng)簽13965套。其中，海淀均價84331元/平方米、西城二手房價最高已達到103847元/平方米，這兩個學(xué)區(qū)房大區(qū)的房價，已遠(yuǎn)高于北京2月房產(chǎn)均價55399元/平方米。
對房屋交易中介機構(gòu)涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念、借機哄抬房價、代理未經(jīng)房主書面授權(quán)委托房源等違規(guī)行為，北京也在加大力度進行調(diào)查取證，對存在違規(guī)行為的中介機構(gòu)作出行政處罰。
2021年初以來，北京、上海、廣州、深圳等多地對違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的行為展開了“圍堵”。
北京銀保監(jiān)局近日通報，轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元。廣東相關(guān)部門排查發(fā)現(xiàn)轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元。
億翰智庫研究員億小北向記者表示，單純的嚴(yán)查“學(xué)區(qū)房”炒作恐怕只會引起表面降溫，實際成交依舊火熱。要想讓學(xué)區(qū)房真正降溫，只能通過斷開房產(chǎn)與教育資源的掛鉤，平衡教育資源來實現(xiàn)。
平衡教育資源難以短時間內(nèi)達成。通過一系列組合政策，為非理性搶購學(xué)區(qū)房降溫或是現(xiàn)階段最行之有效的辦法。
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