進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)調(diào)控收緊的跡象愈發(fā)明顯，特別是最近一個(gè)月，多個(gè)城市加碼樓市調(diào)控，政策“火力”全開。

新年伊始，住建部帶隊(duì)先后到上海、深圳等多個(gè)城市調(diào)查督導(dǎo)，7天之內(nèi)5個(gè)城市出臺(tái)了加碼調(diào)控政策；兩會(huì)剛剛結(jié)束，住建部又趕赴成都、西安進(jìn)行督導(dǎo)，兩地也迅速祭出了新一輪調(diào)控政策。而剛剛出臺(tái)“暖市”政策的南昌，則被緊急約談，出現(xiàn)新政“一日游”。

中央部委層面，年初以來，自然資源部、央行、銀保監(jiān)會(huì)等多個(gè)部委先后從土地、金融、市場(chǎng)等領(lǐng)域出臺(tái)政策措施，釋放政策收緊信號(hào)。住建部副部長(zhǎng)倪虹在成都、西安兩地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，確保實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，著力解決新市民住房突出問題。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策超過百次，內(nèi)容涵蓋金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障等方方面面。

━━━━

金融：防風(fēng)險(xiǎn)，打擊經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)

繼去年8月出臺(tái)針對(duì)重點(diǎn)房企融資的“三道紅線”措施之后，2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)哦房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，提出房貸“五檔分類”監(jiān)管模式，引導(dǎo)商業(yè)銀行降低房貸占比，由此構(gòu)成了供需兩端的金融監(jiān)管機(jī)制。

年初以來，金融領(lǐng)域?qū)⒉樘庍`規(guī)經(jīng)營(yíng)貸作為切入點(diǎn)，多個(gè)熱點(diǎn)城市大規(guī)模開展經(jīng)營(yíng)貸“圍剿行動(dòng)”，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)。以北京為例，去年下半年以來已經(jīng)查處涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，部分商業(yè)銀行已對(duì)違規(guī)流向樓市的信貸資金進(jìn)行回收，同時(shí)對(duì)違規(guī)的銀行機(jī)構(gòu)依法從嚴(yán)頂格處罰。

3月22日，人民銀行在北京召開全國(guó)24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)，重申“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。預(yù)示著下一步在開發(fā)貸、個(gè)貸將進(jìn)一步收緊，房企融資環(huán)境不容樂觀。

━━━━

土地：穩(wěn)地價(jià)，探索解決人地矛盾

2月份，自然資源部出臺(tái)措施，針對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市將實(shí)行集中供地，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，并集中組織出讓活動(dòng)。實(shí)施“兩集中”土地出讓制度的22個(gè)重點(diǎn)城市，除北上廣深4個(gè)一線城市外，還包括南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫等18個(gè)二線城市。目前已有多個(gè)城市做出響應(yīng)，出臺(tái)了年度供地計(jì)劃和具體措施。

對(duì)于“兩集中”的供地管理，業(yè)界反響強(qiáng)烈。陽光城(000671,股吧)集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在觀點(diǎn)論壇演講中表示，這一政策實(shí)際上是約束了地方政府的土地“無序供應(yīng)”，讓土地出讓更有序和透明。對(duì)于房企來說，透明的市場(chǎng)、有計(jì)劃的市場(chǎng)，反而更好做事，因?yàn)橘Y金可以早做安排。另外，在這個(gè)階段可以留出更多時(shí)間，尋找合作伙伴，抱團(tuán)取暖。如果按照這個(gè)邏輯演繹，土地市場(chǎng)并沒有降溫。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，集中出讓可能引起總體溢價(jià)率的下降，穩(wěn)定地價(jià)，對(duì)地方政府的土地財(cái)政可能會(huì)造成一定影響。

供地方式的變革并不是解決問題的根本之策，關(guān)鍵還是要增加住宅用地供應(yīng)。熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，人口增長(zhǎng)與住宅用地供應(yīng)不匹配是重要原因。對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市而言，更愿意出讓產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)用地，相比出讓住宅用地可以獲得更為穩(wěn)定的收益。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)人口涌入，住宅用地跟不上節(jié)奏，供需矛盾愈發(fā)突出。

倪虹副部長(zhǎng)在成都、西安兩地調(diào)研督導(dǎo)時(shí)提出，要根據(jù)人口流入情況，切實(shí)增加住宅用地供應(yīng)，管控資金風(fēng)險(xiǎn)，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。此前著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也多次提出，解決住房制度長(zhǎng)效機(jī)制的根本就是人地掛鉤和金融穩(wěn)定，但是真正做到人地掛鉤，還有很長(zhǎng)的路要走。

在供地結(jié)構(gòu)方面，“十四五”規(guī)劃綱要和兩會(huì)政府工作報(bào)告均提出增加租賃住房土地供應(yīng)，這是解決大城市住房突出問題的理想路徑。但是，補(bǔ)租賃住房的短板是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，不僅需要地方政府放棄土地財(cái)政，還需要完善租購?fù)瑱?quán)的住房制度。

━━━━

地方調(diào)控：因城施策，層層織密“天羅地網(wǎng)”

年初以來，地方政府認(rèn)真落實(shí)“房住不炒”定位，有的城市出臺(tái)了系統(tǒng)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，有的城市則針對(duì)突出問題采取“狙擊”行動(dòng)。與以往相比，政策更為系統(tǒng)，手段更加豐富，目標(biāo)更為精準(zhǔn)。

1月21日上海出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，針對(duì)離異家庭住房總套數(shù)的認(rèn)定、增值稅減免年限、商品住房銷售管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序等制定了一整套具體措施。隨后又多次出臺(tái)“補(bǔ)丁”政策，內(nèi)容涵蓋差別化信貸政策、首付貸審核、借款人資格審核、資金來源審核、強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理、規(guī)范企業(yè)購買商品房、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理等方方面面，綜合運(yùn)用金融、稅收、土地、行政等多種手段，層層織密防范風(fēng)險(xiǎn)、打擊炒房的“天羅地網(wǎng)”。

3月22日，成都出臺(tái)的16條新政則從強(qiáng)化住宅用地管理、深化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)機(jī)制、加大住房保障力度、加強(qiáng)住房交易管理、嚴(yán)格金融審慎管理、加強(qiáng)市場(chǎng)秩序監(jiān)管、落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任等七個(gè)方面加碼調(diào)控。特別是將“法拍房”納入限購限售、熱點(diǎn)樓盤五年限售等措施，堵塞了監(jiān)管漏洞。

西安在3月15日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有關(guān)問題的通知》，從房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管的基礎(chǔ)上，又于3月24日出臺(tái)加碼調(diào)控政策，從商品房預(yù)售資金監(jiān)管入手，“由里及外”，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏控制引導(dǎo)市場(chǎng)歸回理性。

綜合近期出臺(tái)的調(diào)控政策分析，呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一是調(diào)控的系統(tǒng)性更強(qiáng)。金融政策從開發(fā)貸、個(gè)貸到經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，土地政策從供地方式、供地結(jié)構(gòu)到供地節(jié)奏，行政監(jiān)管從限購、限售、限價(jià)到整頓市場(chǎng)秩序，無不涉及。地方政府在因城施策的同時(shí)，也在借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)完善調(diào)控政策，形成全方位系統(tǒng)化政策體系。

二是調(diào)控范圍擴(kuò)大，目標(biāo)更精準(zhǔn)。以往熱點(diǎn)城市調(diào)控以新建商品住宅為重點(diǎn)，今年很多城市將監(jiān)管目標(biāo)轉(zhuǎn)向二手房，包括法拍房、學(xué)區(qū)房等領(lǐng)域成為政策堵漏的重點(diǎn)。從深圳開始，通過二手房官方指導(dǎo)價(jià)，將二手房?jī)r(jià)漲幅控制在合理區(qū)間，此后多個(gè)城市跟進(jìn)。此外，熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房成為本輪調(diào)控打擊的目標(biāo)。上海采取入學(xué)名額分配調(diào)整為學(xué)區(qū)房降溫，北京則通過落實(shí)“多校劃片”等政策弱化學(xué)區(qū)房概念，并嚴(yán)查學(xué)區(qū)房惡意炒作行為。

三是針對(duì)中介市場(chǎng)加大整治力度。長(zhǎng)期以來，中介機(jī)構(gòu)被認(rèn)為是擾亂市場(chǎng)秩序、投機(jī)炒房的罪魁禍?zhǔn)?，針?duì)中介機(jī)構(gòu)的整治行動(dòng)蔓延至全國(guó)。例如北京規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得參與經(jīng)營(yíng)貸、首付貸等違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)；合肥要求中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)行業(yè)自律，不得參與炒房；杭州要求中介機(jī)構(gòu)不得為客戶違規(guī)獲得貸款提供過橋資金；上海要求房源發(fā)布信息不得用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介。海南3月15日出臺(tái)了《海南省2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作方案》，在全省范圍內(nèi)全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購政策騙購、變相漲價(jià)、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為。

面對(duì)層層加碼的樓市調(diào)控，今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不容樂觀。吳建斌表示，在這種情況下，企業(yè)應(yīng)該好好順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，隨著土地紅利和融資紅利的消失，房企很多方面都要進(jìn)行調(diào)整，這正好倒逼企業(yè)進(jìn)步。

觀點(diǎn)

吳建斌：當(dāng)前調(diào)控環(huán)境下的投融資策略

3月23日，陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在觀點(diǎn)地產(chǎn)論壇上發(fā)表題為《新形勢(shì)下房地產(chǎn)政策與投融資解讀》的演講。他在演講中表示，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)依舊“大有可為”，市場(chǎng)潛力巨大。目前大家感到迷茫有兩方面原因，一是企業(yè)要降杠桿，二是企業(yè)要買地發(fā)展。土地價(jià)格上漲很多，稍微做得不好就會(huì)虧損。

談到對(duì)土地供應(yīng)“兩集中”的看法，他表示，這一政策實(shí)際上是約束了地方政府的土地“無序供應(yīng)”，讓土地出讓更有序和透明。對(duì)于房企來說，透明的市場(chǎng)、有計(jì)劃的市場(chǎng)，反而更好做事，因?yàn)橘Y金可以早做安排。另外，在這個(gè)階段可以留出更多時(shí)間，尋找合作伙伴，抱團(tuán)取暖。如果按照這個(gè)邏輯演繹，土地市場(chǎng)并沒有降溫。他認(rèn)為，土地市場(chǎng)目前的招拍掛只是一種途徑，還有更多其他途徑，比如城市更新。

對(duì)于房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，吳建斌認(rèn)為調(diào)控的總基調(diào)沒有變，調(diào)控力度還在不斷加碼。加碼的目的是希望房地產(chǎn)不斷降溫，或者保持平穩(wěn)過渡。但這個(gè)目的，現(xiàn)在看好像還沒完全達(dá)到，這就意味著房地產(chǎn)政策后續(xù)可能還要加碼。

客觀上講，房企今天遇到的問題跟往年遇到的問題雖然有些不同，其實(shí)房地產(chǎn)這么多年每年都在說難，有的時(shí)候更焦慮，每年都會(huì)這樣，但是這也正好倒逼我們房地產(chǎn)行業(yè)要變革，要向管理要效益。

房地產(chǎn)今后發(fā)展的方向，從當(dāng)前來看要控速度。很多房企的速度要降下來，平均5%~10%的增長(zhǎng)已經(jīng)很了不起了。2021年跟2020年比起來，哪一家公司能有10%的增長(zhǎng)是非常不容易的，降負(fù)債，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展才是主旋律。在這種情況下倒逼我們房企要調(diào)整自己一些打法，適應(yīng)市場(chǎng)變化，否則就有可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。無論你是頭部企業(yè)還是中小型房企，都會(huì)出現(xiàn)很嚴(yán)重的問題。

至于如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，吳建斌給出了八點(diǎn)建議。

第一，在投資方面，要向流量快的城市傾斜。流量快的城市有兩個(gè)大區(qū)，一個(gè)是華南區(qū)域，一個(gè)是華東區(qū)域。目前市場(chǎng)流量在向這兩個(gè)區(qū)域集中，競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈。

第二，土地儲(chǔ)備方式要加快調(diào)整。原來是短平快，通過招拍掛拿地，未來土地儲(chǔ)備可能要向城市更新延展。將來市場(chǎng)獲得土地的方式就是城市更新排第一位，產(chǎn)業(yè)勾地排第二位，第三位才是招拍掛。

第三，順應(yīng)地方“供地節(jié)點(diǎn)”的安排，把有限的資金通過獨(dú)攬或者合作的方式，把你喜歡的土地拿下來。

第四，投資拿地要“攜帶”好融資方案。如果你沒有融資方案，難度會(huì)越來越大，哪一家企業(yè)都不敢這么做。否則，幾塊土地就把幾百億資金消耗掉了。

第五，管好源頭，處理好投資的機(jī)會(huì)主義與長(zhǎng)期主義的關(guān)系。住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲(chǔ)地，這才是關(guān)鍵。如果投資錯(cuò)了或者投資踩點(diǎn)錯(cuò)了，會(huì)使整個(gè)公司陷入被動(dòng)局面。所以房企的首要任務(wù)是把投資的體系、投資的理念、未來發(fā)展方向構(gòu)建好。

第六，當(dāng)下必須做好“經(jīng)營(yíng)型”現(xiàn)金流管理。這永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)最核心的事情。原來我們是用杠桿撬動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了，房企要真正把經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流擺在第一位。如果這個(gè)問題解決不好，房企會(huì)遇到很大的挑戰(zhàn)。

第七，33種融資工具，房企做好“適配”。融資方面，融資工具永遠(yuǎn)是存在的，我們總結(jié)過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個(gè)階段不好用，但大量的融資工具還是好用的。我做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，傳統(tǒng)融資跟標(biāo)準(zhǔn)化融資仍然是我們的主力，這一塊占了60%，供應(yīng)鏈融資、信用融資應(yīng)為補(bǔ)充。非銀方面的融資可以用，但時(shí)間不能太長(zhǎng)，因?yàn)槌杀咎?，你要用一年兩年非銀的資金，那就死定了。境外融資、發(fā)債私募的融資仍然是好用的。所以融資方面有很多的工具要去選，但關(guān)鍵是要做到最佳的選擇和配置。

第八，房企融資“三道紅線”是一個(gè)分水嶺。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是高速推動(dòng)的結(jié)果，。隨著土地紅利和融資紅利的消失，房企很多方面都要調(diào)整，這正好倒逼我們企業(yè)進(jìn)步，把工作做得更細(xì)一點(diǎn)。如果能把負(fù)債率通過三年的努力降下來，三年以后我們還活著，那就是一個(gè)好樣的企業(yè)。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)該好好順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，順應(yīng)國(guó)家的政策，做出有效的調(diào)整。

事實(shí)上，即使?jié)M足“三道紅線”，其實(shí)負(fù)債率還是有點(diǎn)太高了，因?yàn)?ldquo;三道紅線”成功調(diào)下來后，70%其實(shí)還是很高的。所以“三道紅線”只是第一步，繼續(xù)降負(fù)債率，高質(zhì)量的發(fā)展，這樣調(diào)整優(yōu)化下來的房企才有未來。