中國(guó)商辦市場(chǎng)體量龐大，且發(fā)展?jié)摿薮蟆?020年，我國(guó)GDP首超100萬億元，在下半年經(jīng)濟(jì)增速回正、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好因素影響下，重點(diǎn)20城寫字樓租金雖仍處于下行通道，但整體企穩(wěn)趨勢(shì)明顯，商辦物業(yè)大宗交易總成交額超過2000億元。貝殼研究院近日發(fā)布的《2021年中國(guó)“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示：近十年全國(guó)商辦面積復(fù)合增長(zhǎng)率均超過10%，商辦類企業(yè)數(shù)量接近2500萬個(gè)，增速接近17%。

該《報(bào)告》著重分析了中國(guó)商辦市場(chǎng)將進(jìn)入新發(fā)展階段，商辦從業(yè)者要加快擁抱數(shù)字化、打造權(quán)威市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫、革新經(jīng)營(yíng)理念并與高品質(zhì)渠道合作，迎接萬億資產(chǎn)市場(chǎng)變革。在貝殼研究院看來，需求驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)化，在“十四五”期間，信息技術(shù)類企業(yè)會(huì)成為一線和強(qiáng)二線城市寫字樓租賃業(yè)務(wù)的新增長(zhǎng)極，行業(yè)進(jìn)階也將是大勢(shì)所趨。

眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，且隨著“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的重磅出臺(tái)，“科技創(chuàng)新”被提到了前所未有的高度，數(shù)字經(jīng)濟(jì)是未來十年產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主線，該領(lǐng)域釋放的辦公需求將是未來商辦市場(chǎng)的重要支撐。

商辦地產(chǎn)平均增速超過住宅

眾所周知，在新建住宅市場(chǎng)交易規(guī)模逐漸接近天花板后，多數(shù)房企都在爭(zhēng)相布局商業(yè)地產(chǎn)，寄望于提前占據(jù)賽道，以便在后房地產(chǎn)時(shí)代來臨時(shí)，該業(yè)務(wù)可以變身業(yè)績(jī)主力增長(zhǎng)點(diǎn)之一。事實(shí)上，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等房企已經(jīng)在該領(lǐng)域占得先機(jī)，每年租金收入已經(jīng)達(dá)到60億元以上。

“商辦市場(chǎng)在中國(guó)發(fā)展超過25年，已經(jīng)逐漸成為僅次于住宅市場(chǎng)的第二大市場(chǎng)。購(gòu)物中心遍布全國(guó)各大城市，滿足消費(fèi)者日常生活和娛樂的需求；標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓也成為企業(yè)落地的首選。”貝殼研究院認(rèn)為，近年來各地服務(wù)業(yè)增加值占比逐年上升，加上越來越多的人口進(jìn)入各大城市群，商辦市場(chǎng)會(huì)迎來更多的需求。

據(jù)上述《報(bào)告》顯示，預(yù)計(jì)2021年，我國(guó)房地產(chǎn)銷售總規(guī)模達(dá)17.5萬億元人民幣，其中住宅14.3萬億元，商辦地產(chǎn)2.6萬億元；商辦地產(chǎn)行業(yè)在2013年至2018年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)13.1%，受宏觀環(huán)境影響，預(yù)計(jì)2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依舊超過住宅地產(chǎn)增速。

另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量預(yù)計(jì)將突破500萬平方米，同比增長(zhǎng)60%。貝殼研究院認(rèn)為，目前成立的21個(gè)自貿(mào)區(qū)中對(duì)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康四個(gè)行業(yè)的重視和投入會(huì)促進(jìn)周邊寫字樓和物流地產(chǎn)的發(fā)展：在有利的政策條件指引下，金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康類的寫字樓租戶會(huì)更加傾向在自貿(mào)區(qū)周邊落地；對(duì)商務(wù)貿(mào)易和跨境電商的傾向政策則會(huì)利好自貿(mào)區(qū)周邊的物流地產(chǎn)行業(yè)。

庫存和空置率壓力增大

潛在需求巨大，但目前市場(chǎng)供應(yīng)量并不小，受疫情影響，不少城市商辦物業(yè)遭到退租，市場(chǎng)庫存高，銷售、租賃交易都存在較大壓力。

以北京為例，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2020年，受疫情影響，北京市寫字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)上述《報(bào)告》顯示，受疫情影響，2020年北京各甲級(jí)寫字樓商圈均出現(xiàn)不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級(jí)寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

但與此同時(shí)，以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴(kuò)張迅速，新租面積主要集中在望京，中關(guān)村和上地。傳統(tǒng)金融，專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴(kuò)租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴(kuò)張。從甲級(jí)寫字樓的租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)金融（有別于P2P等新興金融行業(yè)），信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新租面積排名的前三位。

在銷售類商辦市場(chǎng)上，2020年，北京寫字樓散售成交量達(dá)到97萬平方米左右，比去年增長(zhǎng)6.4%。但從歷史趨勢(shì)上看，去化周期自2017年起大幅增長(zhǎng)，2020年的去化周期錄得56.8個(gè)月，為近十年來最高點(diǎn)。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫存面積達(dá)到430萬平方米左右，比去年增長(zhǎng)13.7%。

不難看出，即使是一線城市，商辦市場(chǎng)去化和租賃也存在較大壓力，但仍不乏機(jī)會(huì)。對(duì)此，貝殼研究院認(rèn)為，在傳統(tǒng)的租賃合作模式下，受限于當(dāng)前較為封閉的市場(chǎng)信息壁壘，待租面積和目標(biāo)租戶之間無法實(shí)現(xiàn)信息共享，供需錯(cuò)配明顯，交易效率較為低下。同時(shí)，相對(duì)模糊的行業(yè)分工、大規(guī)模高品質(zhì)渠道團(tuán)隊(duì)的缺席等因素，都導(dǎo)致行業(yè)亟需變化。

換句話說，在中國(guó)的住宅市場(chǎng)，經(jīng)過多家機(jī)構(gòu)的多年投入，已經(jīng)形成了非常全面的住宅樓盤字典，將整個(gè)行業(yè)數(shù)字化線上化，大幅提高經(jīng)紀(jì)作業(yè)效率。但在數(shù)字化方面，商辦市場(chǎng)進(jìn)程依舊緩慢。

商辦經(jīng)紀(jì)亟待數(shù)字化變革

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的房源類型多元，涵蓋辦公樓、零售、工業(yè)、土地、混合使用、酒店公寓，每一種房源數(shù)據(jù)特點(diǎn)不一，難以統(tǒng)一。因此目前中國(guó)缺乏專業(yè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)來引領(lǐng)整個(gè)商辦市場(chǎng)。不過，貝殼找房已經(jīng)開始以北京寫字樓市場(chǎng)為試點(diǎn)，著手建設(shè)商辦樓盤字典。

據(jù)貝殼商辦樓盤字典統(tǒng)計(jì)，截至2020年四季度，全市寫字樓總存量超5000個(gè)樓宇，總建筑面積超9000萬平方米，其中甲級(jí)寫字樓存量錄得1074.3萬平方米，乙級(jí)寫字樓存量為701.4萬平方米。

事實(shí)上，數(shù)據(jù)服務(wù)為底層基礎(chǔ)服務(wù)，可衍生出掛牌、咨詢、交易及租賃等大營(yíng)銷服務(wù)，繼而可撬動(dòng)物業(yè)管理、金融服務(wù)等專業(yè)服務(wù)。據(jù)測(cè)算，我國(guó)商辦市場(chǎng)直接數(shù)據(jù)服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模在60億元至70億元，但可撬動(dòng)的大營(yíng)銷及股價(jià)行業(yè)規(guī)模約為450億元，資產(chǎn)規(guī)模則接近2700億元。由此可見，商辦地產(chǎn)背后服務(wù)市場(chǎng)的巨大空間。

更重要的是，在2015年后市場(chǎng)逐漸成熟、各地寫字樓空置率因此逐年升高背景下，商辦市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了變化，買方市場(chǎng)逐漸形成。在這種市場(chǎng)格局下，過去住宅經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程或許能給商辦市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的變革帶來正向影響，比如利用數(shù)字化手段打破信息孤島，與渠道合作加快銷售進(jìn)度，通過跨城跨省的渠道品牌幫助項(xiàng)目方大規(guī)模快速去化，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工。屆時(shí)，交易額將呈倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

當(dāng)然，這一切實(shí)現(xiàn)的前提是，需要行業(yè)有非常專業(yè)化的商辦經(jīng)紀(jì)人和公開透明的平臺(tái)，以及良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)準(zhǔn)則。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，中國(guó)目前擁有約150萬名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其中約20萬人專門從事商辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其中約1萬人為商辦領(lǐng)域的專家。作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，貝殼找房旗下共擁有49萬名經(jīng)紀(jì)人，其中約14萬人兼做住宅和商辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，達(dá)到專家級(jí)的商辦經(jīng)紀(jì)人占比卻比較有限。

即便如此，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的銷售屬性，以代理滲透率100%，代理費(fèi)用為2%為測(cè)算依據(jù)，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)代理傭金規(guī)模也約達(dá)527.4億元。未來，隨著商辦市場(chǎng)的活躍，這一規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。屆時(shí)，數(shù)字化程度高、能夠提供高品質(zhì)服務(wù)的行業(yè)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)將率先受益。

事實(shí)上，受疫情影響，全國(guó)多個(gè)寫字樓商圈均出現(xiàn)大面積退租后，許多平時(shí)運(yùn)營(yíng)情況較好的業(yè)主方第一次感到空置率高企的壓力。鑒于此，近年來已經(jīng)有不少商辦機(jī)構(gòu)在嘗試擁抱數(shù)字化，并建立專業(yè)去化的渠道團(tuán)隊(duì)，“新商辦”的春天可能就要到來。（文/華章）