3月19日，新力溢價(jià)11.42%競(jìng)得無(wú)錫經(jīng)開區(qū)四院東地塊，華潤(rùn)置地溢價(jià)5.88%斬獲無(wú)錫學(xué)院西地塊。至此，無(wú)錫開年后的首場(chǎng)土拍落下帷幕。
上述兩宗地塊均在3月17日掛牌出讓，但因在開拍后60秒內(nèi)觸頂限價(jià)而轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，并于3月19日公布結(jié)果。同日出讓的還包括梁溪區(qū)北塘、濱湖區(qū)漁港、惠山區(qū)洛社等地塊，共吸引96家房企報(bào)名。其中，經(jīng)開地塊共有61家房企報(bào)名，創(chuàng)下無(wú)錫土拍歷史記錄；梁溪區(qū)地塊拉鋸2個(gè)小時(shí)，最終以溢價(jià)率33.96%成交；濱湖漁港地塊為該片區(qū)地王。
無(wú)錫為22城“兩集中”供地的試點(diǎn)城市之一，多家房企在新政落地前爭(zhēng)相搶收。近日，東莞、佛山、鄭州等城市均出現(xiàn)搶收行情，推動(dòng)土地市場(chǎng)成交火熱。
買地大軍中，“三道紅線”中黃綠檔房企出鏡率極高。中指研究院的《2021年1-2月中國(guó)房企拿地排行榜》顯示，拿地金額前十名的房企中，綠城中國(guó)、招商蛇口、保利集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地等七家企業(yè)為黃綠檔企業(yè)。
“黃綠檔房企資金面更寬裕，財(cái)務(wù)更穩(wěn)健，在資金流動(dòng)性上更具優(yōu)勢(shì)。這些企業(yè)遇到優(yōu)質(zhì)地塊可以根據(jù)自身情況積極補(bǔ)倉(cāng)，發(fā)揮空間更大。”3月18日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析道，未來(lái)黃綠檔企業(yè)搶地的現(xiàn)象或?qū)⒊掷m(xù)。
土地溢價(jià)率創(chuàng)新高
“兩集中”供地新政尚未正式執(zhí)行，但政策影響已在土拍市場(chǎng)顯現(xiàn)。
2月18日，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。
此后，青島、天津和鄭州等地陸續(xù)發(fā)文表示將跟進(jìn)。新規(guī)正式執(zhí)行之前，多家企業(yè)提前囤地，在尚未跟進(jìn)的試點(diǎn)城市或未納入試點(diǎn)的城市拿地，土地市場(chǎng)“小陽(yáng)春”如約而至。
3月19日，金地集團(tuán)經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)斬獲佛山市北滘鎮(zhèn)群力圍片區(qū)商住用地，溢價(jià)率為44.5%；3月17日，溫州甌海區(qū)景山街道出讓1宗商住地，中梁控股經(jīng)過(guò)105輪競(jìng)價(jià)競(jìng)得地塊，溢價(jià)率49.78%；3月16日，萬(wàn)科以最高限價(jià)32億元+17%配建面積競(jìng)得東莞虎門商住地塊，可售樓面價(jià)為28797元/平方米，刷新東莞樓面價(jià)紀(jì)錄。
受熱點(diǎn)二三城市多宗土地高溢價(jià)成交影響，克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交溢價(jià)率再度上漲，平均溢價(jià)率達(dá)25%，創(chuàng)下近一年以來(lái)的周度新高。其中，二線城市溢價(jià)率超過(guò)20%；三四線城市平均溢價(jià)率高達(dá)35%。
拿地機(jī)會(huì)減少的預(yù)期下，優(yōu)質(zhì)地塊反而會(huì)獲得更高的市場(chǎng)關(guān)注度?？硕饠?shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)三線城市高溢價(jià)地塊成交幅數(shù)明顯增加，2月成交溢價(jià)率延續(xù)上月的回升勢(shì)頭，增至16.6%，環(huán)比1月增加了3個(gè)百分點(diǎn)，已漲至2020年以來(lái)的最高點(diǎn)。
“‘兩集中’供地政策要求22城一年內(nèi)最多拍三地，屆時(shí)眾多地塊集中競(jìng)拍，資本雄厚的房企更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，在政策尚未落地前，房企將抓住時(shí)機(jī)爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)地塊，成為推高土拍熱潮的重要因素。”陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，年初房企手頭資金較為充足，亦是推動(dòng)土拍的重要原因。
黃綠檔房企迎“盛世年華”
3月12日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了好公司和頭部公司的“盛世年華”，好日子才開始。
孫宏斌認(rèn)為，“兩集中”供地對(duì)規(guī)模較大的頭部企業(yè)拿地策略沒有太大影響，對(duì)中小房企影響會(huì)更大。
“頭部企業(yè)每年都有保持一定的拿地量，只是會(huì)根據(jù)出地的時(shí)間，在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)在分布上會(huì)有一些調(diào)整。”孫宏斌表示，融創(chuàng)對(duì)市場(chǎng)有精準(zhǔn)的判斷，集中供地時(shí)能判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，并以合適的價(jià)格拿到地塊。
2020年底，融創(chuàng)兩項(xiàng)指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，從紅檔降至黃檔。與此同時(shí)，融創(chuàng)在土地市場(chǎng)上攻城略地，1-2月斥資144億元拿地，在《2021年1-2月中國(guó)房企拿地排行榜》中排行第五。
多名黃綠檔房企高管均表示，“兩集中”制度對(duì)于“手有余糧”的企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)，將適時(shí)補(bǔ)倉(cāng)。
3月16日，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，集中供地對(duì)資金寬裕的企業(yè)優(yōu)勢(shì)將更明顯，因此越秀地產(chǎn)所獲得的機(jī)會(huì)將會(huì)更多一些。越秀地產(chǎn)將保持適度的投資強(qiáng)度，在集中供地的背景下可能會(huì)抓住機(jī)會(huì)進(jìn)入目標(biāo)城市。
“零踩線”的越秀地產(chǎn)，已經(jīng)做好補(bǔ)倉(cāng)計(jì)劃。2020年，越秀地產(chǎn)在土地投資上的支出約為410億元，2021年計(jì)劃拿地金額約為520億元，同比增加26%。
“從政策出來(lái)到現(xiàn)在差不多一個(gè)多月的時(shí)間，光是我們部門大大小小的會(huì)議都已經(jīng)開了十幾次。”3月19日，央企投拓口人士謝輪（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，近期他所在的部門進(jìn)行多次討論，從政策影響、應(yīng)對(duì)策略、拿地節(jié)奏、開發(fā)周期、銷售節(jié)奏等方面研討。
整體而言，部門的共識(shí)是要打速度戰(zhàn)，趁對(duì)手在降負(fù)債的時(shí)候拿地并快速轉(zhuǎn)入銷售環(huán)節(jié)。此后該公司將進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)品的差異化，確保在集中拿地后的集中銷售環(huán)節(jié)中贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
具體到投拓策略，謝輪表示，集中供地后部門對(duì)投研和投決工作將前置，對(duì)單宗土地研判的維度會(huì)更廣，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出價(jià)能力會(huì)成為重要參考。若部門城市競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，溢價(jià)率超出預(yù)期時(shí)果斷放棄，必要時(shí)下沉至低能級(jí)城市。
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