不過，受“三道紅線”約束，房企想要通過融資來籌集資金似乎也不容易。
土地出讓“兩集中”政策出臺(tái)半個(gè)多月，22個(gè)重點(diǎn)城市宅地出讓細(xì)則陸續(xù)流出，盡管從消息來看，各城市集中出讓時(shí)間排布略有差異，但房企投拓人依然忙得焦頭爛額。
上個(gè)月，有消息稱，國土資源部要求全國22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓實(shí)行“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動(dòng)，原則上每年不超過3次。隨后，多座城市官宣，坐實(shí)了消息的真實(shí)性。
具體來看，22個(gè)重點(diǎn)城市不僅覆蓋了北、上、廣、深這樣的一線城市，也包含南京、蘇州、廈門、杭州、重慶、福州、武漢、成都、鄭州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、沈陽、合肥、長(zhǎng)春、寧波、天津、無錫這些熱門的二三線城市。
由于未統(tǒng)一集中供地時(shí)間，因此各城集中供地排期有所不同，但大致來看，3月、4月、7月、8月、10月是集中供地的高峰。如此一來，房企拿地壓力徒增，有頭部房企區(qū)域公司高管告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，政策出臺(tái)至今，他們一直在調(diào)整拿地計(jì)劃，并且緊急調(diào)動(dòng)資金，確保全年拿地任務(wù)能順利完成。
多城“集中出讓”細(xì)則流出
天津是22個(gè)城市中首個(gè)披露集中供地時(shí)間表的城市。就在集中供地消息傳出的5天后，天津市規(guī)劃和自然資源局宣布，2021年天津市住宅用地將實(shí)施集中供地，分別在3月、6月和9月中旬分3批次推出。
緊接著在2月25日，深圳宣布第一批土地將于3月下旬推出，第二批土地于第二、第三季度推出，第三批土地于第三、第四季度推出；3月1日，南京市土地儲(chǔ)備中心一份文件流出，根據(jù)文件內(nèi)容，今年南京將分別在4月、7月、10月這三個(gè)月集中安排住宅用地的出讓。
除了上述幾個(gè)城市之外，還有更多城市的集中供地計(jì)劃在業(yè)界流傳。
其中，青島市規(guī)劃和自然資源局曾在上個(gè)月明確表示今年要集中三次進(jìn)行土地出讓，但未發(fā)布具體的供地時(shí)間排期。有青島業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，三次集中供地的時(shí)間分別是4月、7月和11月。
濟(jì)南的情況與青島類似，早在2月25日，濟(jì)南市規(guī)劃和自然資源局表示會(huì)嚴(yán)格落實(shí)土地供應(yīng)分類調(diào)控的有關(guān)要求，具體排期未公布。業(yè)界流傳著的一份相關(guān)文件顯示，濟(jì)南集中供地時(shí)間確定為5月上旬、8月下旬、10月下旬。
此外，有消息稱，北京將在4月、9月和11月進(jìn)行集中供地，與此同時(shí)還有詳細(xì)的住宅供地計(jì)劃表傳出，表中包含今年北京計(jì)劃出讓的所有住宅地塊信息，全年共計(jì)出讓71個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)成交總價(jià)2587億元。
而另據(jù)一份22城集中供地時(shí)間表顯示，目前僅蘇州、上海長(zhǎng)春未有相關(guān)的信息流出，其中有9座城市即將在3月進(jìn)行首次集中供地。
時(shí)代財(cái)經(jīng)亦嘗試向各城市規(guī)劃和自然資源局進(jìn)行求證，個(gè)別城市作出回應(yīng)，其中長(zhǎng)沙市規(guī)劃和自然資源局工作人員表示，目前集中供地計(jì)劃還在細(xì)化當(dāng)中，尚未最終敲定，武漢、成都方面則稱當(dāng)前沒有可發(fā)布的相關(guān)消息。
不過，即便沒有官宣，但部分城市已停止供應(yīng)宅地，以備集中出讓。例如，鄭州市規(guī)劃和自然資源局在上個(gè)月就發(fā)文宣布暫停宅地供應(yīng)，明確要求下屬航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止單獨(dú)發(fā)布土地出讓公告，需要由市局，根據(jù)自然資源部的指導(dǎo)文件，統(tǒng)一發(fā)布供地信息并掛網(wǎng)。
日前，杭州、寧波進(jìn)行了一場(chǎng)土拍，分別拍出了這兩座城市掛牌地塊中僅剩的兩宗涉宅地塊。業(yè)界認(rèn)為，這將是杭州和寧波集中供地計(jì)劃發(fā)布之前的最后一次出讓涉宅用地。而上海在結(jié)束2月的土拍之后，整個(gè)3月未掛出任何一宗住宅用地。
房企緊急騰挪資金
去年熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體升溫后，集中供地?zé)o疑成為政府穩(wěn)定土地價(jià)格的一把利器。然而，集中供地意味著房企需要準(zhǔn)備大量的資金用于集中拿地，這為許多手頭資金并不充裕的房企出了一道難題。
西政資本分析稱，住宅用地集中出讓的制度安排對(duì)房企的融資能力、資金儲(chǔ)備和出價(jià)能力提出了更多的考驗(yàn)，房企同一時(shí)間段所需競(jìng)拍資金體量明顯上升，非競(jìng)拍土地的時(shí)間段則銷售回籠資金以及其他盈余資金無法充分發(fā)揮資金使用效益，高周轉(zhuǎn)模式面臨挑戰(zhàn)。
面對(duì)拿地模式顛覆性的變化，有房企開始緊急騰挪資金。前述房企區(qū)域公司高管向時(shí)代財(cái)經(jīng)坦言，自上個(gè)月“兩集中”政策流出后，其所在區(qū)域公司針對(duì)2021年的拿地計(jì)劃先后做出數(shù)次調(diào)整，為了趕上3月的集中供地，近期其所在區(qū)域公司正在加緊調(diào)動(dòng)資金。
“去年底制定的全年拿地計(jì)劃是比較均衡的分布，細(xì)致到每一個(gè)月大概會(huì)有多少回款，能有多少拿地資金等。集中供地之后，我們可能需要把幾個(gè)月的拿地資金集中到一個(gè)月來使用，比如原來單月拿地預(yù)算是10億，現(xiàn)在一次性需要準(zhǔn)備30億、40億，甚至更多。但銷售回款不是集中性的，我們只能在加快回款速度的同時(shí)，再通過其他渠道想辦法。”
西政資本認(rèn)為，銀行的房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)仍舊影響房企的銷售預(yù)期，按揭回款、資金回籠等對(duì)房企的不同影響會(huì)影響房企的拿地能力。不過，受“三道紅線”約束，房企想要通過融資來籌集資金似乎也不容易。
“集中供地會(huì)引起招拍掛市場(chǎng)中房企的集中性融資需求，其中土地前融將更受到重視，但當(dāng)前土地保證金資金池融資業(yè)務(wù)的資金源主要是外資、個(gè)別央企國企及實(shí)力型的實(shí)業(yè)類企業(yè)。保證金的融資成本居高不下，房企的成本接受度也比較有限，因此保證金范疇的融資體量無法急速增長(zhǎng)并滿足房企拍地資金需求。”西政資本分析到。
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