61歲的老陳剛剛退休，長(zhǎng)期居住工作在四川的他，退休后的夢(mèng)想就是環(huán)游全國(guó)，尤其是四季如春或者靠海的地方，比如海南、云南等地。

最近老陳聽(tīng)到一種“換住計(jì)劃”模式，感覺(jué)很新穎，即購(gòu)買一個(gè)公司旗下一套文旅地產(chǎn)物業(yè)后，可以換住到這家公司旗下其他地區(qū)文旅地產(chǎn)物業(yè)居住一段時(shí)間。但老陳同時(shí)也擔(dān)心，這是不是一種營(yíng)銷噱頭？

記者了解到，目前，雅居樂(lè)、榮盛發(fā)展旗下榮盛康旅都在文旅地產(chǎn)項(xiàng)目主推“換住計(jì)劃”。

有文旅專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，換住計(jì)劃本質(zhì)類似于之前盛行的分時(shí)度假，換住計(jì)劃本身的經(jīng)營(yíng)方向不存在什么問(wèn)題，關(guān)鍵是看如何監(jiān)管。

升級(jí)版分時(shí)度假

分時(shí)度假起源于國(guó)外，最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來(lái)逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。

換住計(jì)劃可以算是分時(shí)度假的另一種演變。景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人周鳴岐告訴記者，換住計(jì)劃其實(shí)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不算什么創(chuàng)新的營(yíng)銷方式，其本質(zhì)類似于分時(shí)度假，主要都是應(yīng)用在旅游地產(chǎn)。

榮盛康旅相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其換住模式是基于旗下APP會(huì)員體系來(lái)運(yùn)營(yíng)的，即業(yè)主只要將其持有的旅居度假物業(yè)加入這一換住體系，就可以將自身持有的旅游度假物業(yè)與其他會(huì)員進(jìn)行換住共享，以實(shí)現(xiàn)候鳥(niǎo)式生活。

雅居樂(lè)云海大區(qū)策劃負(fù)責(zé)人顧廣洲告訴記者，雅居樂(lè)選擇推出換住計(jì)劃也是基于文旅地產(chǎn)業(yè)主購(gòu)房時(shí)一些抗性，比如這類房屋空置期比較長(zhǎng)、家具等容易老化，還需要定期打掃等等，所以為了讓業(yè)主消除這些顧慮，我們推出了換住計(jì)劃。

就緣何選擇推行換住模式，榮盛康旅相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，換住運(yùn)營(yíng)模式的建立，一方面使階段性閑置資產(chǎn)得到了合理利用，也為康養(yǎng)旅居生活創(chuàng)造了更多可能性；另一方面打破了所持物業(yè)的房型壁壘，換住運(yùn)營(yíng)模式可以通過(guò)預(yù)約實(shí)現(xiàn)房型定制化，根據(jù)出行人數(shù)選擇最適合的房型。

監(jiān)管是換住計(jì)劃的關(guān)鍵

除了雅居樂(lè)、榮盛這類開(kāi)發(fā)商，還有很多中小旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一直將分時(shí)度假、換住計(jì)劃作為營(yíng)銷手段，打出“8%～10%投資回報(bào)率”、“XX天全年旅居權(quán)”等口號(hào)，購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎選擇。

這些中小旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往要求業(yè)主先一次性交付一筆會(huì)員費(fèi)/權(quán)益費(fèi)/居住權(quán)費(fèi)用，將房委托給開(kāi)發(fā)商或者第三方經(jīng)營(yíng)，并承諾一定的投資回報(bào)率，同時(shí)業(yè)主每年可以有十幾二十天的物業(yè)居住權(quán)。但等業(yè)主交錢后，要么這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的承諾、服務(wù)、回報(bào)遠(yuǎn)不及預(yù)期，要么有的直接暴雷跑路。

2020年9月，北京市東城區(qū)人民法院一份旅游合同糾紛一審民事判決書(shū)顯示，張女士2009年與一家度假公司簽訂合同，支付了46800元成為分時(shí)度假卡會(huì)員，該度假公司承諾在未來(lái)的15年每年為張女士一定的度假村網(wǎng)絡(luò)金冠級(jí)和銀冠級(jí)酒店/度假村免費(fèi)入住的權(quán)益。但合同簽訂后，度假公司以沒(méi)有房源、酒店為由拒不履行。2019年，該度假公司已被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。后法院判決雙方解除合同。

因此，周鳴岐也提醒，換住計(jì)劃本身的經(jīng)營(yíng)方向不存在什么問(wèn)題，關(guān)鍵是看如何監(jiān)管。因?yàn)橹坝胁簧匍_(kāi)發(fā)企業(yè)把類似的分時(shí)度假做成了一種高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品，比如要求業(yè)主一次性支付購(gòu)買價(jià)格，然后承諾較高的回報(bào)率，以及短期的自由居住權(quán)等等，這就很容易成為一種變相的高風(fēng)險(xiǎn)融資計(jì)劃，很可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。因此需要相關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管，以及開(kāi)發(fā)商自己在商業(yè)模式上去控制這類風(fēng)險(xiǎn)。

“盛行天下?lián)Q住運(yùn)營(yíng)模式建立至今，其實(shí)并沒(méi)有遇到什么阻礙，但精品度假地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)是一個(gè)不可避免的客觀因素，所以我們的康養(yǎng)旅居項(xiàng)目需要相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)不斷完善生活配套和各種業(yè)態(tài)。”榮盛康旅相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。

對(duì)于未來(lái)，他們相信這種以相對(duì)較小投入、體驗(yàn)不同生活的方式會(huì)得到越來(lái)越多認(rèn)可，其現(xiàn)有業(yè)主會(huì)員會(huì)逐步固定。

目前，對(duì)于換住計(jì)劃，顧廣洲表示，雅居樂(lè)面臨的困難一是需要給業(yè)主詳細(xì)解釋業(yè)主積分兌換機(jī)制；二是因?yàn)闃I(yè)主需要給第三方運(yùn)營(yíng)公司支付一定的維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)之類，但同時(shí)也有一些福利；三是也會(huì)有業(yè)主擔(dān)心第三方運(yùn)營(yíng)公司的穩(wěn)定性，但我們選擇的是品牌合作開(kāi)發(fā)商，其維護(hù)難度也不高，這方面風(fēng)險(xiǎn)我們是有穩(wěn)定把控的。

周鳴岐指出，換住計(jì)劃對(duì)于旅游地產(chǎn)類項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是較為常見(jiàn)的一種銷售手段。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)實(shí)際上多是作為旅居之所，居住周期不長(zhǎng)，反而空置期較長(zhǎng)，有閑時(shí)進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng)的需求。

周鳴岐補(bǔ)充道，有些開(kāi)發(fā)商由于不擅長(zhǎng)這類文旅、度假的運(yùn)營(yíng)，也會(huì)選擇由第三方運(yùn)營(yíng)公司來(lái)執(zhí)行換住計(jì)劃、或者分時(shí)度假計(jì)劃。對(duì)于這種，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主就需要謹(jǐn)慎選擇第三方運(yùn)營(yíng)公司，以免出現(xiàn)第三方運(yùn)營(yíng)公司暴雷、跑路等情況。