今年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告涉房內(nèi)容的表述中，“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”成為新的提法，并成為代表委員、輿論關(guān)注的熱點(diǎn)話題。那么，在租賃市場中，作為政策性租賃住房的集體土地租賃住房（簡稱“集租房”），該如何更好地發(fā)揮作用？

近日，在新京報(bào)主辦的“爆雷與監(jiān)管 長租房如何健康發(fā)展”線上論壇上，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全指出，加大集體土地入市，是具體增加租房供應(yīng)的重要方面，相信集租房市場會(huì)有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)；北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，政府搭建平臺(tái)，將市場上有經(jīng)驗(yàn)、口碑較好的租賃企業(yè)吸收進(jìn)來，由他們來運(yùn)營；此外，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥認(rèn)為，發(fā)展集租房，需要同時(shí)考慮職住平衡和低租金兩大方面。

集租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等仍有待細(xì)化明確

租賃住房是我國建設(shè)住房保障體系的重要組成部分。其中，集體土地的入市，不僅可以有效補(bǔ)充租賃供給，也是保障居民居住需求，激發(fā)城市活力的重要舉措。實(shí)際上，自2017年8月國土部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》以來，各地試點(diǎn)舉措漸進(jìn)落地，在破除集體土地入市阻礙、完善制度建設(shè)、暢通多方參與渠道等方面進(jìn)行相關(guān)探索。 

那么，3年以來，試點(diǎn)工作取得了哪些積極進(jìn)展？還有哪些工作需要加以改善？如何更好地發(fā)揮集體租賃住房的作用？ 

對此，樓建波指出，目前很多城市在進(jìn)行集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，北京市已經(jīng)有項(xiàng)目建成并投入運(yùn)營，但總體來說，北京市集租房項(xiàng)目立項(xiàng)的比較多，正式開工建設(shè)的卻要少一些，投入運(yùn)營的更少。在發(fā)展過程中，建議政府部門和市場主體還可以進(jìn)一步細(xì)化做好相關(guān)工作。 

具體而言，樓建波指出，目前很多集租房面臨的問題在于，配套要求不夠明確。“比如，建成后要實(shí)現(xiàn)拎包入住，那建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)是什么？參照商品房標(biāo)準(zhǔn)，還是公租房標(biāo)準(zhǔn)？北京的做法是按照公租房的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)的，室內(nèi)規(guī)劃相對容易，但周邊公交、配套又該如何制定？畢竟周邊是集體土地，不像商品房用地，供地之前全部規(guī)劃完畢，因此，具體該如何建設(shè)？目前，北京市在逐漸完善這些政策，相信隨著政策的完善，項(xiàng)目能得以更快建設(shè)、并形成有效供應(yīng)。”

樓建波還指出了一大問題：建設(shè)集租房，并沒有給到公租房待遇，而是運(yùn)用了市場化手段，然而，按目前北京的供地情況而言，有一部分集租房建成后將與保障性住房對接，“對接時(shí)，如何照顧集體經(jīng)濟(jì)組織的利益？相應(yīng)的對接機(jī)制如何建立？對接后，能否享受公租房政策？這些問題都需要研究。”

除此之外，樓建波還表示，集租房在開發(fā)建設(shè)時(shí)運(yùn)用了市場化的手段，建議在租賃運(yùn)營層面也往前邁一步，即政府搭建平臺(tái)，將北京市場上有經(jīng)驗(yàn)、口碑較好的租賃企業(yè)吸收進(jìn)來，讓這些企業(yè)與運(yùn)營主體洽談合作，建成后由這些企業(yè)來運(yùn)營。

“目前建設(shè)集租房的大部分是國企，他們建設(shè)商品房經(jīng)驗(yàn)多，但租賃住房內(nèi)部，到底應(yīng)該如何裝修？配什么家具更符合租客需求？這方面可能租賃企業(yè)更了解。”樓建波稱。 

值得一提的是，很多立項(xiàng)的集租房項(xiàng)目，地段較偏僻，交通不便利，“如果由租賃企業(yè)來接手運(yùn)營，相信這類企業(yè)也會(huì)愿意跟相關(guān)部門洽談，比如做好接駁公交、地鐵，解決交通劣勢等方面的工作。由于地理位置決定了較低的租金，一旦解決了交通問題，反而會(huì)成為這類項(xiàng)目的優(yōu)勢。”樓建波表示。 

發(fā)展集租房，需兼顧職住平衡和低租金

“從定義上而言，集租房或政策性租賃住房，介于市場體系和保障體系之間。前端側(cè)重于保障體系，后端運(yùn)營管理則偏向于市場。因此，很難完全通過市場化或保障化的模式來定義集租房。”趙慶祥稱。 

不僅如此，在趙慶祥看來，要發(fā)展集租房，還需要解決一些機(jī)制和體制問題，“比如，既要保障低租金屬性，同時(shí)也要兼顧集體組織、集體村民利益訴求，實(shí)現(xiàn)盈利。”

趙慶祥進(jìn)一步表示，在運(yùn)營過程中，可能會(huì)存在一些新命題需進(jìn)一步研究，諸如要不要把現(xiàn)代企業(yè)制度與社會(huì)治理，尤其是基層農(nóng)村集體土地的社會(huì)治理結(jié)合起來？“比如若干年后租金上漲了，而之前跟集體組織約定的租金比較低，如何保障集體組織利益？村民的保障問題是否也要跟集租房掛鉤？”

除此之外，趙慶祥認(rèn)為，集租房如何同時(shí)兼顧職住平衡和低租金兩大方面，亦是一大新命題，“北京市及全國一些大城市，集租房立項(xiàng)的很多，也建了不少，但位置比較偏，建完后誰去??？此外，考慮好低租金的同時(shí)，也要算得過賬來。” 

政策性租賃住房中，有改建的，也有利用閑置土地新建的，但從土地層面上而言，集體土地的存量和能用于租賃住房的量更多。因此，在趙慶祥看來，隨著集租房越建越多，在實(shí)踐中摸索推進(jìn)，相信集租房會(huì)變成政策性租賃住房的一個(gè)主要供給方式，也看好集體土地上建設(shè)的租賃住房對整個(gè)住房租賃的作用和意義。

值得一提的是，在推進(jìn)“租售并舉”的政策指引下，土地供應(yīng)開始向租賃市場傾斜，很多企業(yè)亦看準(zhǔn)了其中蘊(yùn)藏的市場機(jī)會(huì)。

莫天全指出，土地供應(yīng)方面，加大集體土地入市，是非常具體的增加租房供應(yīng)的重要方面。對投資商來說，如果能放長眼光，不去追求超高額利潤，相信集租房市場會(huì)有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，畢竟需求擺在那兒。而對于建造商而言，盡量把成本降下來，把品質(zhì)提上來，節(jié)省中間環(huán)節(jié)，不僅可以有利潤空間，租房者也可以獲利。

“不論是租房市場，還是買賣市場，相信未來5-10年，都會(huì)有一個(gè)非常不錯(cuò)的發(fā)展，但不能拿現(xiàn)在的市場跟之前不成熟、不規(guī)范的市場比，與其他行業(yè)相比來看，房地產(chǎn)市場仍是較好的市場之一。”莫天全稱。