在資本市場“披荊斬棘”的物企進入年報披露期。與地產(chǎn)商相比，物業(yè)公司還處于旺盛的生長期，2020年業(yè)績普遍高增長，但細究下來，也可發(fā)現(xiàn)不同選手之間的差別。
率先亮出成績單的有融創(chuàng)服務(01516.HK)、藍光嘉寶服務(02606.HK)、時代鄰里(09928.HK)。融創(chuàng)服務與藍光嘉寶規(guī)模相當，期末雙方在管面積分別為1.35億平方米、1.299億平方米，時代鄰里規(guī)模稍小，在管面積9874萬平方米。
背靠國內(nèi)top5開發(fā)商，融創(chuàng)服務在營收規(guī)模上表現(xiàn)強勁。2020年，該集團的收入約為46.23億元，較上年增長約63.5%；其中物業(yè)管理服務收入約為27.74億元，較上年增長約141.6%，占總收入的比重約為60.0%。
被母公司“出售”的藍光嘉寶，則在營收指標及增長動能上略為遜色。報告期內(nèi)，藍光嘉寶收入總額同比增加約30.2%至27.34億元。其中，物業(yè)管理服務產(chǎn)生的收入，由2019年末的11.394億元增加約30.9%至14.92億元。
盡管融創(chuàng)服務現(xiàn)金流入可觀，但真正留在賬面上卻并不容易。2019年時，該集團凈利率僅9.55%，2020年略有回升，也僅停留在13.54%的水平。期內(nèi)年利潤約6.26億元，同比增長約131.8%，其中公司擁有人應占利潤約6.01億元。
雇員開支花去了融創(chuàng)服務近半營收。數(shù)據(jù)顯示，該集團27909名雇員的福利開支超過22億元，占比近60%。不過，因上市募集資金約75.92億元及經(jīng)營現(xiàn)金流貢獻約10.24億元，融創(chuàng)服務銀行存款及現(xiàn)金總額約93.79億元。
藍光嘉寶年內(nèi)錄得凈利潤5.5億元，同比增長23.8%，公司擁有人應占利潤為5.33億元，同比增長24.1%。過去一年，藍光嘉寶瘋狂收并購，但相關(guān)標的并未給盈利水平帶來助力，公司毛利率由2019年的36.2%下降至35.7%。
在如今的物業(yè)競爭環(huán)境下，藍光嘉寶要靠一己之力維持規(guī)模增速，并非易事。截至期末，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅21.50億元。2月25日晚間，藍光發(fā)展宣布出售藍光嘉寶64.6203%股份，受讓者為碧桂園服務(06098.HK)。
反觀融創(chuàng)服務，盡管有融創(chuàng)中國提供穩(wěn)定的在管項目，但在恒大物業(yè)、碧桂園服務、保利物業(yè)等強勢進攻下，其對外收并購力度還有待提升。期末，融創(chuàng)服務的面積儲備率(儲備面積/在管面積)約0.96，較往年有所下降。
作為灣區(qū)地產(chǎn)商時代中國的子公司，時代鄰里則處于行業(yè)“腰部”位置。2020年集團總收入約17.6億元，同比增加63%；毛利約5.3億元，同比增加74%，整體毛利率約30.2%；股東應占核心凈利潤2.3億元，同比增幅為94%。
“在物業(yè)行業(yè)邏輯被重新定義的今天，資本強勢助推，未來物業(yè)管理行業(yè)仍將加速整合，行業(yè)集中度不斷提升，機遇與挑戰(zhàn)并存。”該公司管理層已意識到競爭之激烈，并制定出“4321”核心戰(zhàn)略，要持續(xù)打造“科技+服務”平臺。
雖然各家生存狀態(tài)迥異，但物業(yè)行業(yè)新的趨勢也在出現(xiàn)：比如企業(yè)增值服務收入占比不斷提升、業(yè)態(tài)布局逐步多元化、對母公司的依賴程度逐步降低、管理層外拓及收并購意識強烈等。
以時代鄰里為例，2020年集團從第三方市場所獲取的在管面積增長快速，來自第三方的物業(yè)管理在管面積所占百分比，由2019年度的55%上升至70%，收入占比則由2019年同期的43.7%增長至51.3%。
期內(nèi)，時代鄰里四大業(yè)務——物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務及其他專業(yè)服務增長勢頭較好，營業(yè)收入分別按年增長49%、53%、135%及188%。物業(yè)管理服務是最大收入來源，占總收入的57.4%。
社區(qū)增值服務方面，時代鄰里的發(fā)力點包括平臺零售、美居裝飾、資產(chǎn)管理、社區(qū)家政、旅游出行等。截至期末，社區(qū)增值服務全年實現(xiàn)收入1.86億元，同比增長135%，占總收入的比例提升3.3個百分點至10.6%。
在業(yè)態(tài)布局上，時代鄰里通過收購廣州浩晴物業(yè)與耀城物業(yè)，布局電力物業(yè)管理領(lǐng)域；通過收購上海科箭物業(yè)，搶占了工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)管理的市場份額；2021年初與成都合達聯(lián)行達成股權(quán)合作，進入成渝核心經(jīng)濟圈。
時代鄰里董事會主席白錫洪稱，在資本市場的賽道上，時代鄰里部分業(yè)務起步較晚。當下，藍光嘉寶已被碧桂園服務“吞并”，時代鄰里能否在物企廝殺中突圍而出，還有待觀察。
孫夢凡
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