房?jī)r(jià)漲租金不怎么變，這是近一兩年深圳樓市普遍的寫照。  

二手房成交參考價(jià)的出臺(tái)引爆了整個(gè)二手房市場(chǎng)，有不少剛需購(gòu)房者在觀望之余選擇了“由買轉(zhuǎn)租”，加上春節(jié)后也是深圳租賃相對(duì)較旺的時(shí)間。經(jīng)歷了2020年的低潮，深圳租賃市場(chǎng)又發(fā)生了哪些變化？  

房租普遍穩(wěn)中有降  

“今年春節(jié)回深后我每天下班都去看房，打算從龍華搬回市區(qū)，上班方便一些。”在福田石廈，記者見到正準(zhǔn)備租房的陳燕（化名）。周邊多位房產(chǎn)中介經(jīng)理也表示，春節(jié)過(guò)后深圳二手房市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，工作重心也暫時(shí)放在租賃業(yè)務(wù)。“現(xiàn)在不能對(duì)外展示業(yè)主的賣價(jià)，但租金還是可以的。”有房產(chǎn)中介經(jīng)理笑說(shuō)。另?yè)?jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)前后（2月1日至17日、2月18日至28日）看房、成交同步大幅增長(zhǎng)。其中，深圳全市看房量環(huán)比增長(zhǎng)174%，成交環(huán)比增長(zhǎng)187%。  

陳燕告訴記者，自己本身是租住在龍華元芬地鐵站附近的一些工業(yè)區(qū)改造的長(zhǎng)租公寓，以往公寓要求一次性簽訂兩年合同，才能享受一些折扣，但現(xiàn)在一年租期也可以簽并享受折扣。“我在福田中心區(qū)上班，一直也關(guān)注石廈片區(qū)，發(fā)現(xiàn)今年許多房源的租金還有所下調(diào)，幅度在5%到10%左右。”  

記者采訪多位福田、南山、羅湖等租房熱門區(qū)域的房產(chǎn)中介經(jīng)理，絕大多數(shù)房產(chǎn)中介經(jīng)理都表示這些傳統(tǒng)熱門區(qū)域并未呈現(xiàn)租房熱和漲租潮。“紅嶺的風(fēng)格名苑31平方米現(xiàn)在有房源租3300元，家電全齊，以前都開價(jià)3800元以上。”紅嶺片區(qū)一位房產(chǎn)中介經(jīng)理向記者推銷，“疫情對(duì)2020年的深圳租賃市場(chǎng)帶來(lái)很大的沖擊，現(xiàn)在似乎還沒有完全恢復(fù)，不排除個(gè)別片區(qū)房租上漲，但大多數(shù)片區(qū)租金這兩年都基本沒什么變化。”  

提起深圳租賃市場(chǎng)，城中村一直是“主戰(zhàn)場(chǎng)”。記者在羅湖、福田多個(gè)城中村走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，隨處可見業(yè)主直租的小廣告。“城中村由于租金比周邊小區(qū)房要低，所以還算較為平穩(wěn)，變動(dòng)不算太大。”在羅湖區(qū)田心村，多位“二房東”告訴記者。在深圳福田區(qū)沙嘴村，一位二房東告訴記者，自己在這里包下近300套房源改做長(zhǎng)租公寓，但至今仍有近50套房源空置，之前還推出了一些優(yōu)惠以吸引租客。  

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2月深圳住宅租金為73.0元/平·月，環(huán)比下降0.94%，租金回報(bào)率繼續(xù)下滑至1.14%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，買賣交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)是兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)代表的是資本資產(chǎn)的配置需求，一個(gè)代表的是實(shí)體的經(jīng)濟(jì)的需求。“如果說(shuō)疫情之后房租出現(xiàn)下降，可以這樣理解：租房的都靠工薪生活，工作和收入都受影響，高租金還能維持的住嗎？加之去年以來(lái)長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷，對(duì)租賃市場(chǎng)造成很大的沖擊。早在若干年前，租金回報(bào)率就跌到社會(huì)平均收益以下，熱點(diǎn)城市的租金回報(bào)率橫在1%左右好幾年時(shí)間，租金下跌并不是買房要考慮的首要因素。”  

長(zhǎng)租公寓的整合  

租賃市場(chǎng)另一個(gè)主角，就是長(zhǎng)租公寓。其實(shí)，長(zhǎng)租公寓困局背后，很大程度上也是因?yàn)闃鞘凶馐坌星楸畴x，而今年的長(zhǎng)租公寓顯得更為不一樣：去年以來(lái)各地長(zhǎng)租公寓頻現(xiàn)“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。深圳、北京、上海等城市相繼出臺(tái)政策，大力整頓住房租賃市場(chǎng)秩序。這些政策在規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一方面顯示了風(fēng)波不斷的長(zhǎng)租公寓存在的眾多隱患，另一方面也顯示了管理部門絲毫不放松的監(jiān)管決心。  

“終于與蛋殼公寓撇清了關(guān)系。”張先生此前將自己在龍崗中心城的一套房子出租給蛋殼公寓，去年卻遭遇公寓“爆雷”。“不管是業(yè)主還是租客，大家都有難處，我和租客之間的協(xié)商就花費(fèi)了很長(zhǎng)時(shí)間，挺鬧心，最后自己還賠償了一點(diǎn)錢才讓租客退房。”對(duì)于目前空置的房屋，張先生表示可賣可租，但不會(huì)再輕易與長(zhǎng)租公寓合作。  

記者在龍崗、福田等地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，受訪的長(zhǎng)租公寓都表示租客每月交租即可，租金與去年相比也基本持平。一些長(zhǎng)租公寓還打起折扣，例如新派公寓在其公眾號(hào)上推出全國(guó)門店新簽九折起。此外，一些長(zhǎng)租公寓也有“新玩法”，例如自如推出了“增益租”。在“增益租”新模式下，自如將與業(yè)主共同確定房屋出租價(jià)格，實(shí)現(xiàn)“收出無(wú)差價(jià)”，簽約時(shí)間也比以往靈活，甚至一年起簽約。同時(shí)，如果市場(chǎng)下行、出租情況不理想，自如也會(huì)向業(yè)主支付目標(biāo)收益八成左右的保底收益。此外，自如將對(duì)新模式下托管的房屋進(jìn)行裝修升級(jí)，并提供租金抵扣裝修費(fèi)用等多種方案。記者了解到，“增益租”在深圳落地之時(shí)，就已經(jīng)有業(yè)主簽約。  

此外，一些長(zhǎng)租公寓也開始“整合潮”。根據(jù)此前的公告，世聯(lián)行擬與全資子公司世聯(lián)集房、寧波江北華燕智輝實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）簽署《關(guān)于轉(zhuǎn)讓深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司股權(quán)之股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，世聯(lián)行擬向華燕智輝轉(zhuǎn)讓其持有的完成資產(chǎn)重組后世聯(lián)集房100%的股權(quán)及對(duì)應(yīng)的所有權(quán)益，目標(biāo)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為5.3億元。世聯(lián)集房是世聯(lián)行主募集資金投資項(xiàng)目“長(zhǎng)租公寓建設(shè)項(xiàng)目”的實(shí)施主體，便是市場(chǎng)上的世聯(lián)紅璞公寓。據(jù)悉，此次交易的簽約對(duì)手方為華燕智輝，實(shí)際承接主體為珠海橫琴華琴實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。世聯(lián)行也相應(yīng)披露了華琴實(shí)業(yè)各投資人情況，其中便包括認(rèn)繳比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司。記者發(fā)現(xiàn)，世聯(lián)紅璞日前發(fā)布消息，世聯(lián)紅璞大部分門店“加入魔方大家庭”。  

在市場(chǎng)人士看來(lái)，長(zhǎng)租公寓品牌的這些新舉動(dòng)不僅是為了降低自己經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也開始從“租賃-運(yùn)營(yíng)”（中資產(chǎn)模式）轉(zhuǎn)向“委托運(yùn)營(yíng)”（輕資產(chǎn)模式）模式。此前頻繁“爆雷”的主要都是分散式長(zhǎng)租公寓。另一方面，“集中式長(zhǎng)租公寓”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，如有大型規(guī)模房企背書的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等。不過(guò)，面對(duì)租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)，房企長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模拓展也將放慢速度。  

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)整合潮，實(shí)際上就是企業(yè)通過(guò)各種手段來(lái)消化租賃的房源和服務(wù)，這種整合的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)，也能從一定程度上看出企業(yè)經(jīng)營(yíng)確實(shí)有壓力，后續(xù)也會(huì)形成一些新的并購(gòu)機(jī)會(huì)。從監(jiān)管角度來(lái)講，一些長(zhǎng)租公寓接下來(lái)還會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還需要相關(guān)部門高度關(guān)注。

證券時(shí)報(bào)記者吳家明