3月5日，第十三屆全國人民代表大會第四次會議開幕，國務(wù)院總理李克強代表國務(wù)院向大會作政府工作報告，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容包括房住不炒、城市更新、長租房、新型城鎮(zhèn)化，以及如何解決新市民、青年人的住房難題等。
在“十四五”開局之年，政府工作報告將如何影響房地產(chǎn)？為此，新京報邀請中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華、58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波解讀政府工作報告，并給房企及購房者指引未來市場的走向。
調(diào)控不斷深化，前50強房企洗牌或加劇
今年的政府工作報告中，除了“房住不炒”外，還提到了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標。
在張波看來，在“三穩(wěn)”目標下，房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場的規(guī)范更加細致。去年部分城市炒作房價、炒作預(yù)期，今年則對應(yīng)展開了有針對性的規(guī)范措施，以保障在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的基礎(chǔ)上，進一步穩(wěn)定市場的預(yù)期。
而從目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控在不斷地深化。在金融方面，去年“三道紅線”出臺，今年又推出了房貸集中度管理制度，形成了一個長效管理機制。此外，在土地方面，今年有22個城市落地了土地“兩集中”政策。
對此，張波表示，當下對房地產(chǎn)進行嚴格的管控非常有必要。去年不少銷量排名靠前的房企都踩著“三條紅線”，而且部分房企已經(jīng)出現(xiàn)了爆雷風(fēng)險。如果放任房企擴大規(guī)模，杠桿越做越高，對市場發(fā)展影響不利。
值得關(guān)注的是，政府工作報告提到，完善金融風(fēng)險處置工作機制，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。結(jié)合3月初銀保監(jiān)會喊話房地產(chǎn)是金融體系最大“灰犀牛”，在很多專業(yè)人士看來，今年房企融資收緊已成必然趨勢。
對此，鄒琳華認為，房地產(chǎn)融資的總規(guī)模和增速都會設(shè)置一些限制，未來將重點支持自住和改善性住房需求，保障性住房建設(shè)以及更新改造的融資會得到支持，而住房投資投機將會受到抑制。
在張波看來，融資收緊之后，房企的集中度越來越高，穩(wěn)健、盈利能力越強的房企越有優(yōu)勢。而那些過于激進的房企，由于之前步子邁得過大，融資成本過高，反而在下一輪的競爭當中處于頹勢。可以預(yù)見，整個市場會經(jīng)歷洗牌，尤其是對于排名前50的房企來說，洗牌是比較正常的事件。
對于房企，張波認為，今年贏得市場不是靠企業(yè)的規(guī)?；?，而是靠企業(yè)的穩(wěn)健程度，穩(wěn)健程度的核心指標是負債水平。也就是說，今年要控制好負債，如果不踩“三道紅線”，有機會能夠獲得較低的融資成本甚至更多的融資額。今年很多城市都將采用“兩集中”的土地供應(yīng)政策，房企如果控制不好資金，即便很多城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，也有可能因為在集中時間內(nèi)沒有足夠的資金而失之交臂。
資金調(diào)控使城市集中度上升，區(qū)域分化加劇
在市場資金規(guī)?？偭渴艿较拗频臈l件下，鄒琳華認為，資金肯定會優(yōu)先配置到更優(yōu)秀的板塊，也就是說市場分化必然會加劇。城市房價差距也會進一步拉大。目前從市場上可以觀察到，有些城市的房價較快上漲，而有些城市房價下跌。
張波也認為，資金調(diào)控也會導(dǎo)致城市集中度上升，房企選擇關(guān)注更有價值的城市或板塊，拿地開始逐步向一二線城市靠攏，那么三線以下的城市開發(fā)量會越來越少。
因此，在鄒琳華看來，房企實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，要制定合理的區(qū)域戰(zhàn)略，這能夠?qū)崿F(xiàn)更好的增長點。未來市場是一個分化加劇的市場，如果說區(qū)域投資不正確，可能會造成嚴重的后果。此外，房企要積極挖掘新的增長點，比如城市更新、社區(qū)服務(wù)等，這些都是未來比較大的市場。
“房企對于房價要有合理的預(yù)期”，張波稱，今年，在一些城市的熱點板塊，甚至還有一些區(qū)域出現(xiàn)溢價率超過30%的高價地塊，須提高警惕，部分區(qū)域的高價地塊也已受到政府約談。在“房住不炒”的管控下，即使是優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地，未來價格的管控依然十分嚴格，勢必增加融資壓力。
購房忌“追漲殺跌”，階梯化住房體系各取所需
事實上，房地產(chǎn)資金調(diào)控，不只是針對房企，對于個人居民貸款也有收緊的趨勢。今年，房貸設(shè)置了“兩道紅線”對于房貸總額比例有一個明確的限制。為此，1月份，很多城市由于前期放貸過多，導(dǎo)致房貸發(fā)放時間延長的局面。
在張波看來，房貸發(fā)放的節(jié)奏得到控制，其實是對一些城市的房價或者是市場穩(wěn)定起到了積極的作用，“金融管控對于房地產(chǎn)是一個長效的機制，又結(jié)合土地的長效管控機制，在雙方共同作用之下，對于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期將會起到深遠的作用。”
眾所周知，部分城市在去年第四季度及今年1月份房價出現(xiàn)異動。但在“房住不炒”的政策指引下，今年以來，熱點地區(qū)調(diào)控不斷加碼，杭州、上海、深圳等城市密集出臺收緊政策，明顯特征是補市場上的政策漏洞。
對于房價上漲而恐慌的購房者，鄒琳華的建議是，要避免“追漲殺跌”，不要在市場最熱的時候，而是在市場相對平穩(wěn)的時候購房。因為住房市場天然是一個波動性的市場，并不會持續(xù)上漲，也不會持續(xù)下跌。與此同時，張波建議，不要用一些非正規(guī)的貸款手段，比如消費貸、經(jīng)營貸籌集首付資金，因為現(xiàn)在查處力度非常強，甚至未來也有可能面臨處罰。
從目前來看，市場已經(jīng)形成了階梯化的住房體系。不僅有商品房，還有共有產(chǎn)權(quán)、租賃房。2021年政府工作報告提到，要通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。這也意味著針對中低收入人群，以及城市新市民以及青年人居住的房源將增多。
張波建議，剛剛工作的年輕人不要急于買房，在各個大城市有各種各樣租賃房出現(xiàn)，不僅可以保障居住需求，而且還會讓人住得更好。在有一定能力的情況下，可以考慮共有產(chǎn)權(quán)房，有經(jīng)濟實力的基礎(chǔ)上再考慮商品房。
“對于無房戶來說，如果當下的確是有住房需求，又有足夠的資金儲備，可以考慮買房，但也不用慌，國家對于無房戶的保障在很多城市不斷落地，比如上海、成都等地對于無房戶的傾斜程度非常高，符合條件可有優(yōu)先購房的權(quán)利。”張波如是說。
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