今年2月末，22城集中供地政策的消息流出后，房地產(chǎn)股集體上揚(yáng)。與此同時(shí)，各大房企的投資部門(mén)卻是忙翻了天。
Z總是一家規(guī)模排名前五的地產(chǎn)集團(tuán)區(qū)域公司土地投資負(fù)責(zé)人。“集中供地調(diào)控政策，一定程度上影響開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)期，包括政策涉及的城市或周邊地區(qū)，工作計(jì)劃、拓展范圍和策略、資金安排等一系列工作都需要做相應(yīng)的調(diào)整。”他對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示。
今年2月24日，網(wǎng)傳文件顯示，包括北上廣深在內(nèi)的國(guó)內(nèi)22個(gè)重點(diǎn)城市將在土地供應(yīng)上實(shí)施“兩集中”政策——集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，2021年住宅招拍掛不超過(guò)三次。
兩日后，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人對(duì)外表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。同時(shí)繼續(xù)鼓勵(lì)各地探索限地價(jià)，競(jìng)配建、競(jìng)自持等穩(wěn)地價(jià)措施。
媒體曝光的政府通知顯示，天津?qū)⒂诮衲?月、6月和9月中旬分三批統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，而福州擬安排在4月、7月、10月前后發(fā)布出讓公告，其余城市暫時(shí)未有公開(kāi)消息。
依照上述日程表，留給各房企投資部門(mén)的調(diào)整時(shí)間是“捉襟見(jiàn)肘”。
值得注意的是，集中供地政策消息流出的時(shí)段，正是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商補(bǔ)倉(cāng)的小高峰。土地市場(chǎng)近期屢屢出現(xiàn)封頂成交案例，溢價(jià)率有持續(xù)攀升的趨勢(shì)。
中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)顯示，今年2月，盡管總體供應(yīng)量環(huán)比減少逾三成，同比減少逾一成，但是全國(guó)300哥城市土地平均溢價(jià)率升至17%，較上月增加4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上漲6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率為19%，環(huán)比增加4個(gè)百分點(diǎn)，同比增加6個(gè)百分點(diǎn)。
該研究院認(rèn)為，集中供地政策客觀上將分散行業(yè)資金，有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。集中供地必然會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來(lái)未定預(yù)期，一定程度上將平抑房?jī)r(jià)上漲壓力。
不過(guò)，集中供地將對(duì)房企短期資金形成巨大挑戰(zhàn)。高額的保證金、土地出讓金等將對(duì)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。政策對(duì)企業(yè)營(yíng)銷端也將帶來(lái)深刻變化，以往的銷售節(jié)奏和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)也需要重新編排，以免對(duì)集中拿地資金需求。
對(duì)于身處頭部房企的Z總來(lái)講，工作節(jié)奏要隨新政做出調(diào)整，但是基本市場(chǎng)判斷未變。“目前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，對(duì)于熱門(mén)城市或熱門(mén)板塊的土地，各路開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆檫€是比較高漲”。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模房企在土地市場(chǎng)拿地力度不減。今年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額3866億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%。TOP100門(mén)檻值為10億元，于去年同期保持一致。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為60.3%。
此外，在50家代表房企中，排名靠前的企業(yè)更看重獨(dú)立拿地。前10陣營(yíng)企業(yè)和11-30陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升12.8和13.9個(gè)百分點(diǎn)，而31-50陣營(yíng)企業(yè)更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。
但就體量較小的房企來(lái)說(shuō)，集中供地政策將從根本上影響未來(lái)的諸多決策。
X總是一家華南地區(qū)中型房地產(chǎn)企業(yè)的投資一把手，他對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示，集中供地政策出臺(tái)后，所負(fù)責(zé)部門(mén)的工作安排會(huì)有改變，“以后開(kāi)展拓地工作需做好計(jì)劃和節(jié)奏控制，只能在固定時(shí)間段拿地，且對(duì)測(cè)算要求更高，評(píng)判參與競(jìng)買(mǎi)哪宗地塊、最高出價(jià)多少，保證資金充分利用、實(shí)現(xiàn)利益最大化”。
對(duì)于土地的選擇，中小型房企也更為謹(jǐn)慎。“目前二線、強(qiáng)三線城市土地市場(chǎng)較為火熱，因房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向冷靜，各開(kāi)發(fā)商拿地較前幾年更謹(jǐn)慎；周邊配套較成熟、有一定發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K更受歡迎。” X總說(shuō)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄此前評(píng)論指出， “兩集中”政策將會(huì)加速房企間的分化。具體來(lái)說(shuō)，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對(duì)于房企的資金狀況將會(huì)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。
面對(duì)頭部房企的資金優(yōu)勢(shì)，中小型以及區(qū)域房企是會(huì)選擇退出22城舞臺(tái)，還是堵上一切？有機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)認(rèn)為，新政或?qū)⒓铀僦行》科蟪鼍?，迫使在一二線城市無(wú)法站穩(wěn)腳跟的中小房企轉(zhuǎn)向三四線城市。但一位房企投資人士對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表達(dá)了不同看法， “小公司靈活，一塊地會(huì)影響整個(gè)公司的生亡，會(huì)拼命的。大公司多一個(gè)少一個(gè)無(wú)所謂。”
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱的看法或許更為中立，他認(rèn)為中小房企機(jī)會(huì)點(diǎn)將聚焦于主攻次優(yōu)地塊。
他近日撰文指出，“集中供地政策下，中小房企在22城的投資難度進(jìn)一步加大，或徹底放棄熱點(diǎn)城市熱門(mén)地塊；但由于參拍次數(shù)、資質(zhì)條件限制等預(yù)期存在，中小房企應(yīng)好好利用參拍資格作為籌碼，深化與規(guī)模房企合作，獲取重點(diǎn)城市項(xiàng)目。”
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