市場沒有等來金三銀四的樓市成交旺季。
二手住房成交參考價的推出如同給過熱的深圳樓市按下了“暫停鍵”。春節(jié)后深圳樓市買賣雙方陷入博弈，房產(chǎn)中介機構遇到了“專項檢查”，而二手住宅市場成交量幾近腰斬。
深圳官方遏制“炒房風氣”的決心超出了外界預期，緊隨而來的系列封堵投機、利好剛需的政策仍在加碼。
近日，深圳銀行相繼表態(tài)以參考價為住房按揭貸款的重要參考依據(jù)、深圳對經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市的排查也在跟進。同時，新房積分制度向十年內深戶無房戶群體顯著傾斜，針對假離婚再祭出“補丁”舉措，新房供應同比增多等悉數(shù)出臺，深圳樓市投機客正在遭遇各個維度的圍剿。
去樓市“虛火”的舉措逐步落地，市場人士普遍認為樓市陷入迷茫期是政策作用的產(chǎn)物。實際住房需求只是被短暫壓制而已。
成交量遭腰斬
“最近樓市的成交量很少，詢問的人倒是不少。要是不著急買房的話，建議再等等看。”深圳貝殼找房龍崗片區(qū)的門店負責人黃小花說，春節(jié)后至今，他一單未能成交。
2月8日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（下稱“2·8新政”），首次公布了3595個小區(qū)成交參考價，正式在二手房市場推行“二手住宅成交價格參考機制”。
以黃小花十多年的房產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗判斷，預料樓市大概率會由去年的成交過熱轉變?yōu)殡p方博弈的狀況。
面對突然而至的調控，貝殼/鏈家等深圳房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源隨即便均不顯示價格，深圳二手房市場也陷入沉寂。
春節(jié)過后的2月23日，深圳住建局又發(fā)布了一份《關于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構二手住房成交參考價格應用情況專項檢查的通知》。按照專項檢查的工作方案，深圳住建局的檢查內容主要包括兩部分：一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在門店、網(wǎng)站及相關網(wǎng)絡平臺發(fā)布的二手住房掛牌價格是否超出二手住房成交參考價格；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過微信、QQ等網(wǎng)絡平臺發(fā)布的二手住房價格是否超出二手住房成交參考價格。
該專項檢查分成兩個階段，第一階段從2月23日開始，截至2月26日；第二階段始于2月27日，持續(xù)一個月。
時刻注意監(jiān)管動向的黃小花立刻組織門店的經(jīng)紀人員在公司官網(wǎng)、APP等，掛上“本套房源參考總價”、“本小區(qū)政府參考單價”等信息。2月26日前后，深圳各大房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源信息陸續(xù)顯現(xiàn)，客戶的購房咨詢、帶看等活動也開始多了起來。
但與之對應的是成交量的斷崖式下行。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2月22日至28日，深圳二手房網(wǎng)簽834套（含自助網(wǎng)簽）。對比“2·8新政”前2500套左右的周度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新政后的單周網(wǎng)簽量下降近七成。
另據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2月深圳二手住宅市場過戶4166套，環(huán)比下跌40.55%，二手住宅市場成交量幾近腰斬。
同樣注意到樓市動向的深圳土著包小陽，因著急用錢，將閑置待售的一套二手房較市場價下調了50萬元。
“這套房對應的成交參考價是450萬，差不多還停留在2018年的市場價水平。‘2·8新政’前，我掛牌價是市場價600萬~650萬，現(xiàn)在計劃550萬出掉。”包小陽告訴第一財經(jīng)記者，很多意向買家會電話詢問實際成交價格，如果不是手頭資金不夠充裕，他壓根兒就沒計劃降價。
多位房產(chǎn)中介人士告訴第一財經(jīng)記者，新政后，不少業(yè)主因房源優(yōu)勢不顯著、著急回籠資金等選擇小幅下調房源價格。深圳中原研究中心報告顯示，2021年2月最后一周（2月21日~2月27日），業(yè)主報價下跌的盤源占比為33.0%。
去樓市“虛火”基調顯著
像包小陽這樣坐擁好幾套房產(chǎn)的深圳土著，在看到“28新政”出臺之際，有驚訝于調控政策的迅猛，但并沒有預料到金融監(jiān)管端也會快速跟進。“主要是覺得房源的參考價普遍比市場成交價低，當時就感覺銀行大概率不會按照這個政策去跟進審批房貸。”
但市場顯然低估了深圳遏制投機炒房的決心。深圳工、農、中、建四大行及光大銀行、平安銀行，紛紛表態(tài)以參考價為住房按揭貸款的重要參考依據(jù)。
按揭貸收緊，最直接的影響是，購房者能夠動用的杠桿變低了。
按揭貸被嚴控之后，深圳官方對經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市的排查也在跟進。深圳個別銀行的經(jīng)營貸也開始以二手住房成交參考價格來定價，擠抵押房產(chǎn)的估值泡沫。
3月2日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上言及房地產(chǎn)的問題時表示，“房地產(chǎn)領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。”他又指，“但房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，這個成績來之不易，相信房地產(chǎn)問題可以逐步緩解。”
盡管更多涉金融端的樓市政策有待厘清，但越來越多的市場人士認識到從資金端去樓市“虛火”的監(jiān)管意志。
3月2日，羅湖華潤萬象華府、縉山府雙盤齊同時啟動誠意登記。其中，10年內（含）在深無住房轉讓記錄且現(xiàn)名下無房，可積40分；2~10年內（含2年）在深有住房轉讓記錄且現(xiàn)名下無房，可積20分。
新房積分制度向深戶無房戶傾斜，意味著深圳“打新”入圍的積分規(guī)則發(fā)生改變，10年內無房的群體積分優(yōu)勢明顯提升。這也直接堵上了部分投資客把名下的房產(chǎn)賣掉或以其他方式搖身一變?yōu)?ldquo;無房人士”，以獲得優(yōu)先選“打新”盤資格的投機漏洞。
更早之前的2月20日，深圳住建局又針對假離婚再祭出“補丁”舉措：夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內，不得在深購買商品住房（3年內再婚或復婚的，也適用本規(guī)定）。這一政策，直指假結婚以聯(lián)名購房的投機漏洞。
樓市陷入觀望期
一個個小漏洞被逐步堵上，深圳涉樓市的調控愈來愈精細化是市場各方共識。
一邊是打壓投機炒房的系列政策跟進，另一邊是傾斜剛需、作用供應端的樓市政策出臺。
以公寓為例，2月23日，深圳住建局發(fā)布關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知，給商務公寓、宿舍通燃氣開了綠燈，儼然是默認了公寓的居住屬性。這也被市場部分解讀為樓市供應端開閘，緩解住宅供應緊張。
再以一手房供應為例，深圳住建局官網(wǎng)顯示，今年前兩個月深圳住建局一共批出14份住宅預售證，共6535套新房，比去年同期增加了5200套。另據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，深圳3月計劃入市的新盤有13個，其中住宅新盤10個，有超5000套新房供應。
新房供應的有序增加也部分分流了二手房市場的需求。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅網(wǎng)簽3109套，環(huán)比下跌62.8%，但同比去年翻了近3倍，漲幅為275%?；蚴艿蕉质袌鍪芤钟绊?，轉移過來了較多新房求購需求。
面對當前的樓市狀況，市場人士普遍認為樓市陷入迷茫期是政策作用的產(chǎn)物。實際住房需求只是被短暫壓制而已。
截至2月28日，深圳一手住宅庫存面積271.39萬平方米。當前深圳一手住宅去化周期為5.1個月，創(chuàng)下歷史新低。從樂有家門店數(shù)據(jù)來看，年后新增求購客戶量有大幅度上漲，一二手帶看量甚至超越年前帶看水平，說明市場的需求依然存在。黃小花這群人并不擔憂后市。
至于短暫迷茫期何時告一段落，何倩茹表示，暫時還不好判斷觀望周期，以往政策的消化周期一般是3~6個月。但目前由于二手的客戶比較少，銀行的執(zhí)行細則，又不太清晰。“第一個轉折點，我認為要等銀行的政策十分清楚才好進行下一步的判斷。”
多位市場人士表達了類似的看法。
“銀行對于資金進入樓市投機獲利的封堵態(tài)度是很明確的，只是說有待厘二手住房成交參考價格指導區(qū)間、銀行的抵押評估模式等這些更細節(jié)的執(zhí)行方式，要不然好的政策初衷，也沒辦法獲得落地執(zhí)行。”深圳一家國有銀行的分行負責人士坦言。
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