雖然受春節(jié)假期影響，但是房企拿地?zé)崆椴粶p。今年前兩個(gè)月，上海、杭州、成都、北京、寧波、南京等11個(gè)城市賣地超百億；同期，有8家房企拿地超百億。
在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度仍較高，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度不減，高價(jià)地成交宗數(shù)處在高位。不過，近期傳聞針對(duì)22城推行的“兩集中”供地政策，或?qū)?dòng)溢價(jià)率下行，對(duì)土地市場(chǎng)起到降溫作用。
50城賣地5146.8億，同比漲三成
今年前兩個(gè)月，房企積極拿地的趨勢(shì)持續(xù)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)?020年初疫情的特殊情況，使得2021年1-2月的土地成交金額同比漲幅較高，50大熱點(diǎn)城市賣地5146.8億元，同比上漲高達(dá)30%，其中上海、杭州、成都、北京、寧波、南京等11個(gè)城市賣地超百億。
值得關(guān)注的，今年前兩個(gè)月，上海賣地排名超過杭州，位居首位，土地出讓金額為943.26億元，同比上漲了52.38%，杭州則以659.99億元排名第二位，同比漲幅高達(dá)77.45%。
在11個(gè)賣地超百億城市中，只有北京和福州的土地出讓金同比減少，其中北京土地出讓金為281.18億元，同比大幅縮水58.12%。
從2月數(shù)據(jù)看，熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率較高。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為西安、徐州、南寧、金華和寧波，土地成交溢價(jià)率分別為153%、79%、73%、52%和36%。
具體來看，2月份，西安溢價(jià)率最高，主要是一宗曲江新區(qū)的純住宅用地成交實(shí)際可售樓面價(jià)達(dá)24325元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到153.6%，該地塊樓面價(jià)創(chuàng)西安歷史新高；徐州多幅純住宅用地和商住用地高溢價(jià)成交，部分地塊溢價(jià)率甚至超過100%；南寧僅有一宗江南區(qū)的商住用地成交，溢價(jià)率達(dá)到73%。此外，2月份，廊坊、蘭州、深圳等9城的土地成交溢價(jià)率為0，部分城市地市仍處于降溫中。
對(duì)于2021年初的土地市場(chǎng)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體房企拿地依然積極，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，多個(gè)城市再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，雖然整體土地市場(chǎng)地價(jià)依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。
中指指數(shù)研究總監(jiān)曹晶晶也認(rèn)為，今年以來熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度仍較高，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度不減，高價(jià)地成交宗數(shù)處在高位。
1-2月土地出讓金超百億城市列表
數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)
前兩個(gè)月8家房企拿地均超百億
通常情況下，受新年影響，企業(yè)拿地規(guī)模通常有所下降。但是今年2月，部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度依舊保持積極，龍頭房企在多城發(fā)力。據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、招商蛇口均出現(xiàn)在2個(gè)城市的1-2月拿地總額TOP10榜單中。其中，綠城中國(guó)一舉拿下了杭州1-2月拿地總額以及拿地面積的冠軍。
在1-2月房企拿地金額排名中，綠城中國(guó)也以248億元位列第一，建發(fā)、招商蛇口、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)分別位列第二至第五，共有8家房企超百億元。
1-2月房企拿地金額及面積排名
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
整體來看，據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額3866億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%。而從新增貨值來看，浦發(fā)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)和保利發(fā)展占據(jù)榜單前三位。其中，浦發(fā)集團(tuán)以累計(jì)新增貨值657億元占據(jù)榜單第一，融創(chuàng)中國(guó)和保利發(fā)展緊隨其后，分別為571億元和564億元。
在區(qū)域布局方面，企業(yè)依舊熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，今年1-2月，50家房企在長(zhǎng)三角拿地占比為40.1%；粵港澳大灣區(qū)次之，占比為8.0%；長(zhǎng)江中游和成渝城市群占比分別達(dá)6.5%和7.0%。
從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來看，2月入榜地塊主要集中于上海和廣州，上海共有3宗地塊入榜，總成交金額為233億元。其中，上海市虹口區(qū)四川北路街道、北外灘街道地塊以總價(jià)111億元位居榜首，成交樓面均價(jià)為44904元/平方米。
值得關(guān)注的是，房企合作力度下降，拿地權(quán)益金額占比也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。今年1-2月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為86.9%，較上年同期增長(zhǎng)近10%，對(duì)此，中指指數(shù)研究總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為，不少企業(yè)越發(fā)偏愛獨(dú)立拿地，可以保持更多利潤(rùn)空間。
業(yè)內(nèi)：“兩集中”供地或帶動(dòng)溢價(jià)率下行
近期，有消息稱，自然資源部發(fā)文對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市的住宅土地出讓方式提出新的監(jiān)管要求，實(shí)施“兩集中”供地政策，也就是全年不超過3次集中發(fā)布出讓公告及集中組織出讓活動(dòng)。
對(duì)此，易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，預(yù)計(jì)集中供地新政實(shí)施后，對(duì)房企的現(xiàn)金流管理能力提出了更高的要求，一定程度上將降低土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度和溢價(jià)率，土地市場(chǎng)周期性波動(dòng)也將減弱。
曹晶晶也表示，集中供地將分流房企資金，客觀上帶動(dòng)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下行，土地市場(chǎng)降溫。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，現(xiàn)有招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，集中供地客觀上將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈?。而地價(jià)回歸理性，預(yù)期將有助于房企利潤(rùn)率得到邊際改善。
此外，土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)購(gòu)房者穩(wěn)定預(yù)期，但可能造成項(xiàng)目集中入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)周期或?qū)⒅厮堋?/div>
若“兩集中”供地政策落地執(zhí)行，曹晶晶認(rèn)為，將全面考驗(yàn)房企的融資、投研、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理能力，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，企業(yè)更需練好內(nèi)功，同時(shí)把握時(shí)機(jī)，采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。
曹晶晶還建議，房企可以關(guān)注22城之外的投資機(jī)會(huì)，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市；同時(shí)，仍需抓住重點(diǎn)城市投資機(jī)會(huì)，但應(yīng)善用工具，提高投資決策效率；加大合作拿地，提升非招拍掛市場(chǎng)拿地能力。
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