貝殼找房在重慶、鄭州等地調整中介費一事，引發(fā)關注。中新經(jīng)緯客戶端核實發(fā)現(xiàn)，重慶的鏈家、德祐、21世紀不動產(chǎn)等貝殼系經(jīng)紀公司已經(jīng)將中介費調整為賣方不高于1%、買方不高于2%，并取消買方貸款總額1.5%的服務費。鄭州雖然也將中介費調整為3%，但暫未執(zhí)行。
貝殼系多家經(jīng)紀公司調整中介費率
有消息稱，自今年2月18日起，重慶貝殼服務平臺和重慶鏈家將買賣房屋交易服務費用調整為賣方1%、買方2%，此前是賣方0%、買方2%。
重慶鏈家的一位經(jīng)紀人向中新經(jīng)緯客戶端證實，春節(jié)過后，鏈家的中介費率已經(jīng)調整為不高于3%，即賣方不高于1%，買方不高于2%。同時，取消收取買方貸款總額1.5%的服務費，改為收取各2000元的權證代辦費與貸款服務費。
上述經(jīng)紀人說：“本來去年就要實施，但受疫情影響，今年才開始，鏈家在上海等部分城市已經(jīng)實行了這種模式。我們已經(jīng)按照這個費率成交了幾套房。”
貝殼找房平臺上的德祐與21世紀不動產(chǎn)，也實施了這一規(guī)定。重慶德祐的一位經(jīng)紀人稱，從2月18日起，他們已經(jīng)執(zhí)行賣方不高于1%、買方不高于2%的費率標準，“根據(jù)我們向業(yè)主回訪的情況看，大部分人都是可以接受的。”重慶21世紀不動產(chǎn)的一位經(jīng)紀人也稱，已經(jīng)執(zhí)行新的費率標準。
除了重慶，此前有報道稱，貝殼找房已于2020年底在鄭州出臺上述規(guī)定。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端了解，雖然新的收費標準已經(jīng)下發(fā)，但暫未執(zhí)行，仍收取買方2%的代理費。
鄭州鏈家某門店的一位經(jīng)紀人稱，3%的價格收費表已經(jīng)發(fā)下來了，但沒有實施，仍執(zhí)行2%的標準，權證代辦費與貸款服務費各收取2000元。不過，如果賣方簽有其他協(xié)議，想在貝殼找房上重點推薦房子的話，會另外收取1%的中介費。
鄭州德祐的經(jīng)紀人稱，現(xiàn)在還是收取2%的中介費，3%的標準什么時候執(zhí)行，他們也不清楚。
購房人中介費增加還是減少？
針對中介費收取模式的改變，貝殼找房相關人士對中新經(jīng)緯客戶端表示，之前的收費模式比較復雜，規(guī)則的改變是為了讓中介費更加透明與合理。
該人士稱，中介費率的變化，是各個城市根據(jù)各自實際情況做出的。上述規(guī)則只是一個倡議，可以看成一個平臺指導價，并非全都執(zhí)行。該人士強調，貝殼找房對平臺上的新經(jīng)紀品牌沒有強制約束力，各品牌自身也有不同發(fā)展戰(zhàn)略，服務定價一般由各品牌自主決策。
在維持買方2%的代理費不變的情況下，取消買方貸款總額1.5%的服務費，轉而增加賣方1%的代理費，似乎是減輕了買方的中介費用支出，增加了賣方成本。
不過，重慶21世紀不動產(chǎn)的上述經(jīng)紀人坦言，按照新的費率標準，中介費用整體增加了一些，雖說賣方要承擔1%的代理費，但一般情況下，這筆錢還是由買方支付。鄭州鏈家的另一位經(jīng)紀人稱，賣方1%的代理費由誰出還不確定，“可能是賣方出，也有可能是買方出，如果是賣方出，業(yè)主說不定會把這筆錢加在房款上。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，在國內的房屋交易中，通行的做法是由買方支付所有的中介代理費、稅費及其他雜項，賣方只看房屋出售后的凈得款項。整體看，貝殼找房此次中介費率調整，買方的中介費用支出有所增加。
景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉表示，貝殼找房將單向收費改變?yōu)殡p向收費，整體點位有所提高，但不同的購房人面臨的情況并不一樣。以前的收費模式下，按揭貸款的購房人需要支付1.5%的貸款服務費，如今取消了，這類購房人的整體擔負變化不是很大。但對于不需要按揭貸款的全款購房者而言，中介費增加較多。
對于上述說法，貝殼找房前述人士認為，客戶買房時，會看房款、稅費、中介費等支出的總和，目前二手房成交周期較長，高于市場價的房子很難成交，而隨著市場進入“買方時代”，賣方承擔部分中介費的情況也會較多。此次調整后，重慶地區(qū)整體的中介費用沒有上漲，反而有所降低。
優(yōu)質服務匹配高昂價格？
不管是鏈家，還是在鏈家基礎上轉型而來的貝殼找房，對外一直宣稱要為客戶提供高品質服務，比如，真房源、不吃差價、服務不成退還全部傭金、資金存管、房屋資質篩查保障等十幾項承諾，被外界所熟知。多年經(jīng)營下來，在行業(yè)內形成較好的口碑。
而為了提升經(jīng)紀人整體素質，鏈家在各地的招聘門檻不斷提高，北京、上海兩地本科及以上學歷的經(jīng)紀人都超過了50%。今年1月，貝殼找房發(fā)布春望計劃，2021年將聯(lián)合各新經(jīng)紀品牌提供60萬經(jīng)紀人招聘崗位，其中涵蓋20萬校招經(jīng)紀人offer。
但需要注意的是，服務品質提升的同時，也意味著收費相對較高。胡景暉估計，與頭部的其他房地產(chǎn)經(jīng)紀公司相比，貝殼系的中介費率要高出0.5%左右。
另外，貝殼找房近幾年的擴張，也導致公司持續(xù)處于虧損狀態(tài)，費率提升成為扭轉業(yè)績虧損比較直接的手段。胡景暉對中新經(jīng)緯客戶端說：“按照國內的會計規(guī)則，貝殼找房在2020年上市前一直是虧損，這與其前幾年大規(guī)模的擴張、營銷、平臺搭建、技術研發(fā)等有關。而為了做大規(guī)模，貝殼找房也存在過度投入情況，進一步增加了成本。它不可能長期虧損下去，不得不在提高加盟經(jīng)紀公司抽傭點位、新房渠道費率及購房人中介費率等方面想辦法。”
單邊代理還有多遠？
貝殼找房相繼在鄭州、重慶推出買賣雙方共同承擔中介費率一事，又引發(fā)市場對國內房屋中介雙邊代理模式的討論。
國際上，房產(chǎn)經(jīng)紀人只受托于買賣一方，是單邊代理人，也只為一方負責，并由受托人支付報酬。中國的經(jīng)紀人則是受托于買賣雙方，是雙邊代理人，既要為賣方爭取最高的成交價，又要替買方拿到市場最低價，很難顧全雙方利益。
胡景暉表示，客觀上講，雙邊代理模式確實存在一些問題，但想在國內推廣單邊代理，也有不小的困難。比如在美國，業(yè)主出售房屋時一般都會簽署獨家代理合同，但中國簽獨家房源代理的就較少。
張大偉稱，正因為雙邊代理模式的存在，經(jīng)紀人的工作很難讓雙方都滿意，而為了達成交易、拿到傭金，可能就要損失其中一方的利益。他說：“經(jīng)紀人為了達成交易，可能就會幫助強勢的一方，打壓弱勢一方。在過去20多年，中國的房地產(chǎn)市場多數(shù)時候是賣方市場，買方處于弱勢地位，這就造成了買方既出了中介費，還對服務不滿意。”
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