2月房企發(fā)債規(guī)模環(huán)比大幅萎縮。
貝殼研究院3月1日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月房企發(fā)債規(guī)模減至480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。而今年1-2月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約2072億元，同比下降10.2%。
雖然發(fā)債規(guī)模有所下降，但據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月整體融資規(guī)模，較2019年同期增長(zhǎng)了27.4%。
“近兩個(gè)月債券發(fā)行規(guī)模變化，主要是受春節(jié)假期及季度性因素影響；此外，也與市場(chǎng)變化及房企融資需求有關(guān)。”華西證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師由子沛指出。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶表示，去年四季度后政策面有所收緊，房企加大了多渠道融資途徑的圖謀，除公司債以外，房企近兩個(gè)月比較常用的融資工具還包括ABS、超短期融資券、中期和優(yōu)先票據(jù)等。
“去年上半年可以說(shuō)是近幾年以來(lái)，房企投融資及銷售最為寬松的環(huán)境。但下半年市場(chǎng)發(fā)生了一些變化，去年年底對(duì)銀行的房地產(chǎn)貸款集中管理制度是重要信號(hào)，貨幣、信貸等經(jīng)濟(jì)手段，成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需的重要方式。房企在融資工具方面，也加大了多渠道融資的力度。”曹晶晶說(shuō)。
房企融資結(jié)構(gòu)中一個(gè)有意思的變化是，2月房企發(fā)行境內(nèi)債的規(guī)模占比，為近五年來(lái)單月首次超過(guò)境外債。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年2月房企境內(nèi)債券共發(fā)行34筆，發(fā)行規(guī)模約276億元，環(huán)比減少66%，同比減少33.2%；2月房企境外融資共12筆，融資規(guī)模約204億元，環(huán)比減少73.8%，同比減少21.5%。境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約57.5%，較一月提升6.5%。而今年1-2月房企境內(nèi)債券規(guī)模占比53%，較2020年同期上升17%。
對(duì)于這種變化，由子沛在接受記者采訪時(shí)指出，房企發(fā)行境外債雖然會(huì)關(guān)注匯率波動(dòng)及利率變化情況，但境外債發(fā)行規(guī)模有所下降，也與房企自身債務(wù)周期有關(guān)。
“境外債發(fā)行有著嚴(yán)格規(guī)定，往往是用于償還舊有即將到期債務(wù)，且需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。如果沒(méi)有借新還舊需求，并不需要在此時(shí)發(fā)行境外債。近兩個(gè)月的監(jiān)測(cè)反映的是短期變化情況，不一定能看出長(zhǎng)期趨勢(shì)，而半年及一年期則具有重要指向意義。”由子沛向記者表示。
從融資成本來(lái)看，境內(nèi)融資成本低于境外。二月境內(nèi)債券融資票面利率中位數(shù)為4.75%，較上月增加0.18%，同比上升30.5%；境外債券融資票面利率中位數(shù)較上月下降0.35%，但6%的利率水平仍高于境內(nèi)。
對(duì)于房企是否會(huì)通過(guò)境內(nèi)低利率融資，替換境外高成本債務(wù)的問(wèn)題，由子沛對(duì)多家房企調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，房企未必會(huì)做這樣的選擇。
“單從融資成本來(lái)看，目前境外融資成本略高于境內(nèi)，但不少房企并不會(huì)用境內(nèi)債完全替換掉境外債。之所以還要在境外發(fā)債，主要是為了保持融資渠道的暢通。一些房企擔(dān)心，一旦將海外債還清，未來(lái)不確定是否還有這樣一條融資途徑，因此一些房企寧愿用目前相對(duì)較高的成本，維持這一融資渠道的暢通。”由子沛表示。
此外，在曹晶晶看來(lái)，集中供地管理措施如果鋪開(kāi)，在重塑市場(chǎng)周期的同時(shí)，也對(duì)企業(yè)資金提出了更高要求，房企融資需求未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)一些新的變化。
“拍地要交土地保證金，將分流房企資金。例如房企想投資的城市如果都在三月集中供地，將對(duì)企業(yè)這個(gè)月的資金形成很大的挑戰(zhàn)。土地集中出讓月份，可能造成房企在供地月份資金需求增加；非供地月份，資金使用效率、周轉(zhuǎn)效率下降，房企融資需求可能又會(huì)下降。因此這一措施將對(duì)企業(yè)投融資、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理能力，形成很嚴(yán)峻的考驗(yàn)，需要更強(qiáng)的現(xiàn)金流管理和融資能力。”曹晶晶表示。
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