隨著“房住不炒”定位的長(zhǎng)期堅(jiān)持，我國(guó)傳統(tǒng)“重售輕租”的市場(chǎng)格局正在發(fā)生變化。構(gòu)建租購(gòu)并舉的新型住房消費(fèi)格局，是黨的十九屆五中全會(huì)提出促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是新發(fā)展格局下實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租房發(fā)展滯后一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的短板。建立以長(zhǎng)租房為引領(lǐng)的多樣化住房租賃供給體系，打造高質(zhì)量租住生活形態(tài)，是解決大城市住房突出問(wèn)題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

長(zhǎng)租房是構(gòu)建租購(gòu)并舉住房消費(fèi)格局的重要抓手

長(zhǎng)租房對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有示范帶動(dòng)作用。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)租房的興起與發(fā)展對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)發(fā)揮著穩(wěn)定器作用。根據(jù)美國(guó)租賃金融調(diào)查（RHFS2015）的數(shù)據(jù)，2015年美國(guó)的租賃住房中，有46.7%的租賃房源是由物業(yè)管理經(jīng)理以及物業(yè)管理公司管理。日本由于人口老齡化程度高且房主持有房源較多，個(gè)人持有的房源中約65.2%由業(yè)主完全托管給管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。以專業(yè)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租房更便于政府管理和監(jiān)督，其規(guī)范經(jīng)營(yíng)也會(huì)給個(gè)體出租人以示范作用，帶動(dòng)整體市場(chǎng)的規(guī)范化。

長(zhǎng)租房是滿足新生代租住品質(zhì)需求的有效途徑。隨著租賃群體結(jié)構(gòu)及住房消費(fèi)理念的變化，當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)尤其是大城市住房租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題在于租賃房源質(zhì)量與租住品質(zhì)要求之間的不匹配。根據(jù)貝殼找房的租客調(diào)研，主流城市住房市場(chǎng)中占比最高的租客年齡段是“85后”及“90后”。伴隨著消費(fèi)升級(jí)、互聯(lián)網(wǎng)浪潮成長(zhǎng)起來(lái)的新生代租客，對(duì)租住房屋的品質(zhì)、服務(wù)、體驗(yàn)等提出更高要求，也代表一種新的租住生活方式需求。專業(yè)化的長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造，提供專業(yè)的保潔、維修、搬家等租后服務(wù)，讓廣大租客不僅實(shí)現(xiàn)“住有所居”，更是實(shí)現(xiàn)“品質(zhì)居住”。

長(zhǎng)租房市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。長(zhǎng)租房行業(yè)集成了上下游眾多產(chǎn)品及服務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，專業(yè)機(jī)構(gòu)的服務(wù)帶動(dòng)了保潔、維修等一系列服務(wù)鏈條，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。以自如公司為例，目前該公司有5500名保潔服務(wù)人員，2500名維修服務(wù)人員。自如APP的用戶下載量已突破1億，APP平均月活躍量近300萬(wàn)，產(chǎn)生了廣泛的市場(chǎng)影響力。此外，長(zhǎng)租房機(jī)構(gòu)通過(guò)建立大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等信息平臺(tái)，有助于政府進(jìn)行更加智能化的市場(chǎng)監(jiān)管和城市治理。在本次疫情防控中，長(zhǎng)租房機(jī)構(gòu)參與社區(qū)管理、向醫(yī)護(hù)人員提供免費(fèi)住宿、推出“0接觸”服務(wù)模式，并建立一整套防疫體系，成為抗擊疫情的重要抓手。

長(zhǎng)租房市場(chǎng)未來(lái)具有較大的增長(zhǎng)空間和較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性

長(zhǎng)租房是我國(guó)未來(lái)租賃住房供給體系中增長(zhǎng)潛力最大的部分。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家人口計(jì)生委的數(shù)據(jù)，2019年末全國(guó)流動(dòng)人口總規(guī)模為2.36億人，流動(dòng)人口中在流入地租房比例約為74.4%，由此推算，僅流動(dòng)人口的租房需求就高達(dá)1.76億人，租賃市值過(guò)萬(wàn)億元。相比于私人出租，長(zhǎng)租房是我國(guó)住房租賃供給體系中的短板。根據(jù)貝殼研究院對(duì)全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市租賃住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，個(gè)人普通租賃住房占64%，城中村租賃住房占27%，機(jī)構(gòu)化租賃住房占比不足10%，遠(yuǎn)低于美國(guó)和日本50%左右的水平。

租房群體與生活理念的轉(zhuǎn)變加大對(duì)長(zhǎng)租房的需求。當(dāng)前我國(guó)尤其是大城市的年輕人相比其父母一代，對(duì)租房的態(tài)度已經(jīng)變得更為包容和開放。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大城市租住群體中約半數(shù)接受租房結(jié)婚，超4成愿意為智能生活多付房租，反映出租住意愿的提升或?qū)ψ庾∑焚|(zhì)的要求。同時(shí)，在熱點(diǎn)一二線城市高房?jī)r(jià)和嚴(yán)格限購(gòu)政策下，租房期限延長(zhǎng)正成為越來(lái)越多年輕人的選擇。數(shù)據(jù)顯示，城市租房群體中1/4已經(jīng)租房5年以上，超過(guò)6成已經(jīng)租房3年以上。“長(zhǎng)租”將成為越來(lái)越多城市年輕人的選擇。在我國(guó)當(dāng)前住房供給總量充裕的背景下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要在盤活存量房屋資源上發(fā)力，不僅實(shí)現(xiàn)租賃供需“量”上的匹配，而且實(shí)現(xiàn)供需“質(zhì)”上的匹配，這對(duì)具備專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)提出客觀要求。

長(zhǎng)租房行業(yè)將成為我國(guó)新發(fā)展格局下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。長(zhǎng)租房機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的住房租賃是集上下游供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈于一身的綜合性行業(yè)，涉及裝修、家電、家具、家居、保潔、維修、搬家等服務(wù)，能夠調(diào)動(dòng)多個(gè)供應(yīng)鏈資源，推動(dòng)住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效擴(kuò)大內(nèi)需，成為新發(fā)展格局下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。以自如公司為例，目前相關(guān)配套服務(wù)的年采購(gòu)額已超過(guò)百億元，由此可推測(cè)長(zhǎng)租房行業(yè)每年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接和間接拉動(dòng)作用可觀。

完善政策體系，促進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)健康發(fā)展

當(dāng)前長(zhǎng)租房市場(chǎng)出現(xiàn)的諸多問(wèn)題是其特殊發(fā)展階段所經(jīng)歷的行業(yè)自我探索和修正。建議順應(yīng)長(zhǎng)租房發(fā)展趨勢(shì)和客觀需求，完善政策體系，構(gòu)建以長(zhǎng)租房為引領(lǐng)的高質(zhì)量住房消費(fèi)新格局。

完善長(zhǎng)租房行業(yè)監(jiān)管體系。加快出臺(tái)《住房租賃條例》，為住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展提供條例性規(guī)范性依據(jù)和法規(guī)保障；制定出臺(tái)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，建立針對(duì)租賃住房的住房健康和安全評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從政策層面對(duì)租賃住房“N+1”模式規(guī)范管理，有效增加品質(zhì)單間供給，滿足大城市高性價(jià)比租房需求；明確要求長(zhǎng)租房企業(yè)全面告知用戶租金貸的使用流程和風(fēng)險(xiǎn)，租金貸的合同與租賃合同分開簽訂，保證企業(yè)和租戶雙方的資金安全。

多措并舉降低長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)成本。落實(shí)已出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，明確對(duì)分散式長(zhǎng)租房和集中式長(zhǎng)租房的增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，探索在起步階段給予長(zhǎng)租房企業(yè)一定期限的稅收減免或抵扣；積極推動(dòng)利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，支持企業(yè)將商業(yè)用房、閑置用房等按規(guī)定改建為長(zhǎng)租房，多途徑增加長(zhǎng)租房源，降低長(zhǎng)租房土地開發(fā)成本和房源獲取成本；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)住房租賃項(xiàng)目的信貸支持力度，支持符合條件的長(zhǎng)租房企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，降低企業(yè)融資成本。

鼓勵(lì)以長(zhǎng)租房為基礎(chǔ)的租住產(chǎn)業(yè)矩陣發(fā)展。鼓勵(lì)長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)開發(fā)線上系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)租房流程以及保潔、維修、搬家等線上化，由租住提供商向城市居民服務(wù)平臺(tái)升級(jí)；鼓勵(lì)長(zhǎng)租房行業(yè)長(zhǎng)鏈條、數(shù)字化發(fā)展，培育涵蓋房屋裝修、改造、生活配套服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等住房租賃產(chǎn)業(yè)全鏈條的長(zhǎng)租房綜合運(yùn)營(yíng)體；以租住為基礎(chǔ)拓展功能邊界，發(fā)展“租住產(chǎn)品、租住服務(wù)、租住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、租住生活區(qū)”一體化的租住產(chǎn)業(yè)矩陣。（任榮榮 作者系中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所副研究員）