自從2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”（下稱“房住不炒”），此后數(shù)年間，這一政策一直是房地產(chǎn)調(diào)控領域的指導方針，同時“房住不炒”也會在“十四五”期間繼續(xù)堅持并長期堅持。
日前，自然資源部相關負責人在接受新華社采訪時再次強調(diào)了“房住不炒”，并重申了“三穩(wěn)”的決策部署，也就是要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。
在這“三穩(wěn)”中，穩(wěn)地價無疑是后“兩穩(wěn)”的基礎。有研究成果表明，房地產(chǎn)成本構成要素中土地成本是重要組成部分，占比在40%左右。雖然很多地方在陸續(xù)出臺穩(wěn)房價的調(diào)控措施，但如果地價穩(wěn)不住，就像做蛋糕基礎材料面粉的價格穩(wěn)不住一樣，蛋糕的價格也很難穩(wěn)住。
來自財政部的數(shù)據(jù)，2020年，全國國有土地使用權出讓收入為84142億元，同比增長了15.9%。另據(jù)有關研究機構2月下旬發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年以來，兩個月不到的時間，50個土地出讓收入最高的城市“賣地”收入達到4735億元，同比上漲42%，土地財政的熱度不減。
要穩(wěn)地價，首先要做的是減少地方上對土地財政的依賴度，樹立新的發(fā)展理念。作為財政收入的重要組成部分，政府性基金收入中的土地出讓金，在不少城市的財政收入中具有舉足輕重的作用。對一些地方而言，改善城市面貌、保障教育民生等需要巨大投入。賣地無疑是見效最快、效果最好的方式。
但現(xiàn)在很多地方已經(jīng)走出了過度依賴土地財政的窘境。有研究數(shù)據(jù)表明，2020年全國城市對土地收入的依賴度平均為31.5%，北上廣深杭的依賴度都已經(jīng)大大低于平均值，但有的新興城市對土地收入的依賴度高達近55%，依賴度減少的城市所取得的經(jīng)驗是值得借鑒的。
其次，穩(wěn)地價要保持土地的持續(xù)穩(wěn)定供應，保持合理程度的增長。去年以來，自然資源部對重點城市提出了一個重要要求，就是穩(wěn)定合理增加住宅用地供應，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求，也要求各重點城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應量。
增加供應量，也要消化存量。來自自然資源部的數(shù)據(jù)顯示，重點城市已供應但未竣工的住宅用地面積約為近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得銷售許可的未竣工面積約為兩倍。從一定程度上說，其中有些土地是閑置的，是待價而沽的。取得土地開發(fā)權之后一定時間內(nèi)不開工建設，政府作為土地出讓方可以采取無償收回等措施。2020年，海南省三亞市共完成42宗共計2451.27畝存量土地處置工作。處置閑置土地，加大開發(fā)力度，增加房屋的市場供應量對穩(wěn)房價的意義是不言而喻的。
其三就是改變土地出讓方式，增加信息的透明度。穩(wěn)定市場預期，既要靠合理的供需關系，也要靠充分的信息披露，讓各類市場主體和消費者全面掌握相關信息。
對前者來說，“集中供地”是一項可以探索的途徑，其中就包括“兩集中”，也就是集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。這就是通過供給端改革，倒逼地方政府編制好供地計劃，包括供地的批次、時間、規(guī)模，還可以根據(jù)市場熱度決定供地計劃的調(diào)整。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，也可以有更多出讓地塊加以選擇，從而有助于降低整體市場競拍熱度。對后者來說，充分披露住宅用地供應信息，包括存量信息等，向各類市場主體和消費者充分公開，也更加有利于購房者做出理性選擇。事實上，截至去年11月，重點城市均已按要求公布。
總之，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關系到國計民生，“房住不炒”是基本指針，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是工作方法。其中穩(wěn)地價又是基礎，這既需要政策方面的規(guī)范，也需要地方政府發(fā)展方式思維方面的轉變，更需要信息的充分公開及消費者的理性思維。
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