近幾年，伴隨堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持租購(gòu)并舉、因城施策等政策指引，我國(guó)傳統(tǒng)“重售輕租”的市場(chǎng)格局正在發(fā)生變化，大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)、完善長(zhǎng)租房政策，成為構(gòu)建租購(gòu)并舉的新型住房消費(fèi)格局、實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要支撐。

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所任榮榮指出，“長(zhǎng)期以來我國(guó)住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租房發(fā)展滯后一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的短板。建立以長(zhǎng)租房為引領(lǐng)的多樣化住房租賃供給體系，打造高質(zhì)量租住生活形態(tài)，是解決大城市住房突出問題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。”

任榮榮進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租房是構(gòu)建租購(gòu)并舉住房消費(fèi)格局的重要抓手，長(zhǎng)租房市場(chǎng)未來具有較大的增長(zhǎng)空間和較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性。

長(zhǎng)租房對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有示范帶動(dòng)作用

十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策端為我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展指明前進(jìn)方向與任務(wù)目標(biāo)的同時(shí)，也意味著作為住房租賃市場(chǎng)重要補(bǔ)充的長(zhǎng)租行業(yè)，其未來前景將對(duì)住房租賃市場(chǎng)整體發(fā)展格局產(chǎn)生極其重要及深遠(yuǎn)的影響。

“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，長(zhǎng)租房的興起與發(fā)展對(duì)整個(gè)住房租賃市場(chǎng)發(fā)揮著穩(wěn)定器作用。”任榮榮以美國(guó)和日本為例進(jìn)行進(jìn)一步說明，她表示，根據(jù)美國(guó)租賃金融調(diào)查(RHFS2015)的數(shù)據(jù)，2015年美國(guó)的租賃住房中，有46.7%的租賃房源是由物業(yè)管理經(jīng)理以及物業(yè)管理公司管理的。而在日本，由于人口老齡化程度高且房主持有房源較多，個(gè)人持有的房源中約65.2%由業(yè)主完全托管給管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。

任榮榮指出，以專業(yè)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租房更便于政府管理和監(jiān)督，其規(guī)范經(jīng)營(yíng)也會(huì)給個(gè)體出租人以示范作用，帶動(dòng)整體市場(chǎng)的規(guī)范化。

長(zhǎng)租房是我國(guó)未來租賃住房供給體系中增長(zhǎng)潛力最大的部分

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家人口計(jì)生委相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年末全國(guó)流動(dòng)人口總規(guī)模為2.36億人，流動(dòng)人口中在流入地租房比例約為74.4%，由此推算，僅流動(dòng)人口的租房需求就高達(dá)1.76億人，租賃市值過萬(wàn)億元。

其中，相比于私人出租，長(zhǎng)租房則是我國(guó)住房租賃供給體系中的短板。根據(jù)貝殼研究院對(duì)全國(guó)十個(gè)重點(diǎn)城市租賃住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，個(gè)人普通租賃住房占64%，城中村租賃住房占27%，機(jī)構(gòu)化租賃住房占比不足10%，遠(yuǎn)低于美國(guó)和日本50%左右的水平。

綜合我國(guó)整體住房租賃市場(chǎng)需求巨大以及各大租賃模式的優(yōu)劣勢(shì)、占比情況來看，任榮榮分析認(rèn)為，“長(zhǎng)租房是我國(guó)未來租賃住房供給體系中增長(zhǎng)潛力最大的部分。”

值得注意的是，長(zhǎng)租房市場(chǎng)前景之所以被業(yè)界專家廣泛看好，也與多年來住房消費(fèi)市場(chǎng)需求升級(jí)以及消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變有關(guān)。

一方面，長(zhǎng)租房已然成為滿足新生代租賃群體租住品質(zhì)需求的有效途徑，有效解決我國(guó)住房租賃市場(chǎng)尤其是大城市住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來所存在的租賃房源質(zhì)量與租住品質(zhì)要求不匹配難題。

據(jù)貝殼找房的租客調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，主流城市住房市場(chǎng)中占比最高的租客年齡段是“85后”及“90后”。“伴隨著消費(fèi)升級(jí)、互聯(lián)網(wǎng)浪潮成長(zhǎng)起來的新生代租客，對(duì)租住房屋的品質(zhì)、服務(wù)、體驗(yàn)等提出更高要求。”任榮榮認(rèn)為長(zhǎng)租房恰恰有效滿足了城市租住需求升級(jí)，“專業(yè)化的長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過對(duì)房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造，提供專業(yè)的保潔、維修、搬家等租后服務(wù)，讓廣大租客不僅實(shí)現(xiàn)‘住有所居’，更是實(shí)現(xiàn)‘品質(zhì)居住’。”

另一方面，當(dāng)下的年輕人相比其父母一代，對(duì)租房的態(tài)度變得更為包容和開放，租房群體與生活理念的轉(zhuǎn)變也加大了市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租房的需求。

相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大城市租住群體中約半數(shù)接受租房結(jié)婚，超4成愿意為智能生活多付房租。同時(shí)，在熱點(diǎn)一、二線城市高房?jī)r(jià)和嚴(yán)格限購(gòu)政策下，租房期限延長(zhǎng)正成為更多年輕人的選擇，城市租房群體中1/4已經(jīng)租房5年以上，超過6成已經(jīng)租房3年以上。這反映出了伴隨租住意愿和租住品質(zhì)要求的不斷提升，“長(zhǎng)租”正在獲得越來越多城市年輕人的青睞。

任榮榮分析認(rèn)為，在我國(guó)當(dāng)前住房供給總量充裕的背景下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要在盤活存量房屋資源上發(fā)力，不僅實(shí)現(xiàn)租賃供需“量”上的匹配，而且實(shí)現(xiàn)供需“質(zhì)”上的匹配，這對(duì)具備專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)提出客觀要求。

長(zhǎng)租房行業(yè)將成為我國(guó)新發(fā)展格局下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

一直以來，長(zhǎng)租房行業(yè)在以多元化、高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)增加住房供給、提升租住生活體驗(yàn)的同時(shí)，也創(chuàng)造了越來越多的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以技術(shù)優(yōu)勢(shì)助力政府工作開展。

“長(zhǎng)租房機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的住房租賃是集上下游供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈于一身的綜合性行業(yè)，涉及裝修、家電、家具、家居、保潔、維修、搬家等服務(wù)，能夠調(diào)動(dòng)多個(gè)供應(yīng)鏈資源，推動(dòng)住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效擴(kuò)大內(nèi)需，成為我國(guó)新發(fā)展格局下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。”

任榮榮以自如公司為例進(jìn)行說明，目前自如有5500名保潔服務(wù)人員，2500名維修服務(wù)人員，相關(guān)配套服務(wù)的年采購(gòu)額已超過百億，由此推測(cè)長(zhǎng)租行業(yè)每年可直接和間接地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)，自如APP的用戶下載量已突破1億，產(chǎn)生了廣泛的市場(chǎng)影響力。

此外，長(zhǎng)租房機(jī)構(gòu)通過建立大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等信息平臺(tái)，有助于政府進(jìn)行更加智能化的市場(chǎng)監(jiān)管和城市治理。任榮榮提到，在本次疫情防控中，頭部長(zhǎng)租房機(jī)構(gòu)參與社區(qū)管理、向醫(yī)護(hù)人員提供免費(fèi)住宿、推出“0接觸”服務(wù)模式，并建立一整套防疫體系，成為抗擊疫情的重要抓手。