“調(diào)控政策對購買首套住房的人、沒有貸款過的人影響會比較小，但購買二套改善型住房、正在還貸款或有貸款記錄的人需要密切關(guān)注政策的收緊。”嚴躍進指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策也會有稍微松動的地方，比如上海、廣州等部分城市的房貸集中度上線都出現(xiàn)了上浮，反而有助于增加貸款額度。
2月23日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月份70城房價數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅較上月有所擴大，同比漲幅有擴有落。
具體來看：一線城市中，北上廣深的新建商品住宅售價在1月環(huán)比上漲0.6%，漲幅較上月擴大0.3個百分點，其中廣州領(lǐng)漲；北上廣深的二手住宅售價環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點，其中深圳領(lǐng)漲。
中國70座城市中，31個二線城市、35個三線城市的新房、二手房售價環(huán)比均有所上漲。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《財經(jīng)》記者表示，1月市場的升溫是資金及預期驅(qū)動下的升溫：前期貨幣寬松下資金外溢到樓市，帶動市場尤其是一線城市核心區(qū)域市場需求升溫；而前期的市場升溫加快購房者入市節(jié)奏，市場供需矛盾加劇，價格漲幅擴大。
不同往年，今年多地樓市升溫延續(xù)至春節(jié)期間。國金證券最新研報顯示，春節(jié)黃金周，42城商品房成交面積同比增長8.2%，一二線城市的同比增幅在180%左右?！?021返鄉(xiāng)置業(yè)報告》顯示，由于春節(jié)“就地過年”的人數(shù)大大增加，除一線城市外，成都、西安、蘇州、天津及合肥等新一線城市的樓市交易熱度明顯較高，三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)則出現(xiàn)降溫。
如今，應對房價上漲，各地的“緊箍咒”也在加速出臺。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計顯示，今年以來，中國各地房地產(chǎn)調(diào)控累計已達約70次。以2月上旬為例，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等重點城市均出臺樓市調(diào)控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規(guī)凍資、圍堵經(jīng)營貸、上調(diào)房貸利率等。
政府頻頻出手，短期之內(nèi)，房價是否有望止升回跌？未來一年，全國各線城市的房價會呈現(xiàn)出怎樣的走勢特點？延續(xù)“房住不炒”的脈絡，2021年的樓市“緊箍咒”是否會繼續(xù)升級？
一線城市漲幅居前，深圳領(lǐng)漲二手房
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，新房價格方面，70城中有53城在1月份出現(xiàn)環(huán)比上漲，14城下跌，3城持平。
新房環(huán)比漲幅較大的城市分別為金華、廣州、合肥、揚州、沈陽、成都、蘭州、泉州、武漢、西寧、徐州、蚌埠、濟寧，漲幅在0.7至1.2個百分點之間；新房環(huán)比跌幅較大的城市分別為瀘州、哈爾濱、太原、大理、秦皇島、岳陽、北海、南充，跌幅在0.3至0.6個百分點間。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《財經(jīng)》記者，1月份一二三線城市的新房房價環(huán)比漲幅，分別為0.6%、0.4%和0.2%。總體來看，一線城市新房漲幅最大。1月份部分大城市購房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，或出現(xiàn)一波恐慌性交易，使得部分房價的環(huán)比漲幅有所擴大。但一線城市近期房地產(chǎn)政策調(diào)控升級，客觀上也使得此類城市后續(xù)房價有趨穩(wěn)的可能。
從二手房價格看，70城中，49城的價格在1月份環(huán)比上漲，15城下跌，6城持平。
二手房環(huán)比漲幅較大的城市分別是深圳、廣州、上海、金華、成都、西安、徐州、北京、寧波、泉州、福州、昆明、西寧、無錫，漲幅在0.8至1.7個百分點之間；二手房環(huán)比跌幅較大的城市分別是錦州、長春、南充、宜昌、牡丹江、岳陽、貴陽、哈爾濱，跌幅在0.4至0.2個百分點之間。
多位專家指出，一線城市的二手房市場延續(xù)了2020年末的翹尾現(xiàn)象，出現(xiàn)明顯升溫。許小樂分析，1月70城房價漲幅擴大依舊主要是由于一線城市二手房價格上漲的帶動。
嚴躍進分析，1月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為2.4%，一二三線城市的環(huán)比漲幅分別為1.3%、0.4%和0.3%，其中一線城市漲幅在擴大，且漲幅明顯較高。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，1月重點18城鏈家二手房實際成交環(huán)比增加約23%，其中一線四城總成交環(huán)比增幅在29%，且成交絕對水平均處在2019年以來月度高位上。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，人口的持續(xù)流入、取得購房資格的人不斷增加以及市場上的投機炒作均是導致二手房上漲的重要原因。二手房價格上漲與教育資源有較大關(guān)聯(lián)，從一線城市房價上漲較多的板塊來看，教育優(yōu)質(zhì)資源集中的房源表現(xiàn)尤為明顯。
嚴躍進認為，全國部分城市二手房出現(xiàn)了“搶房”現(xiàn)象，客觀上會使得房東定價更加強勢。但是考慮到后續(xù)二手房貸款政策有收緊可能，所以此類指標后續(xù)降溫的空間也較大。
值得注意的是，深圳成為二手房漲幅最大的城市，超過廣州與上海。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，深圳市二手房1月成交均價為76259元/㎡，環(huán)比上漲1.7%。對此，嚴躍進分析，深圳近期二手房政策管控明顯升級，尤其是二手房參考價政策的出臺，客觀上有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。隨著二手房貸款政策收緊，深圳二手房價格降溫的概率加大。
此外，1月份浙江金華、福建泉州等地的新房與二手房價格漲幅也十分明顯。嚴躍進分析，金華樓市曾熱過一波，但近兩年相對平靜，在潛在購房需求釋放情況下，房價容易反彈。不過浙江省的麗水、衢州、臺州等地級市都出臺了樓市調(diào)控政策，所以金華后續(xù)仍存在防范調(diào)控升級的可能。
“去年福建市場的表現(xiàn)不行，但是廈門的房價漲了起來，泉州、漳州、福州，這些地方都可能起來。”嚴躍進認為，二線城市的房價或?qū)⒊掷m(xù)上升。同時，張波指出，非熱點三四線城市，年初的降溫表現(xiàn)明顯，尤其是軌道未覆蓋、配套不完善的區(qū)域，房價上升乏力。
打擊假結(jié)婚與二手房參考價調(diào)控并舉
為防止房地產(chǎn)市場過熱，開年以來，各地調(diào)控舉措陸續(xù)發(fā)布，一位長期關(guān)注樓市動向的證券分析師向《財經(jīng)》記者表示，每周基本上都有好幾個城市出臺調(diào)控政策。
去年，深圳出臺了史上最嚴的“7.15”調(diào)控新政，但房地產(chǎn)市場依然領(lǐng)漲全國。春節(jié)過后，網(wǎng)上流傳的一條新政獲得了深圳不動產(chǎn)登記中心證實：2月8日起，夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起，3年內(nèi)不得在深圳市購買商品房——此舉被解讀為在為“7.15”限購政策打補丁。
1月20日，深圳市住建局已經(jīng)規(guī)定，“居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下”。夫妻婚內(nèi)更名受限，沒有購房資格的家庭成員將不能上產(chǎn)權(quán)證。兩項“補丁”政策加起來以后，即便具有購房資格的家庭成員在離婚后將房產(chǎn)讓給無資格購房的一方，其本人在三年內(nèi)也不能在深圳購買商品房。
類似打擊假離婚購房的舉措也在上海出臺。1月21日，上海市住建局等部門印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》：今后，夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，對其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。該文件也針對延長增值稅征免年限、嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、完善新建商品住房公證搖號選房制度等進行了規(guī)定。
《財經(jīng)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，除了打擊假結(jié)婚，江西、合肥、杭州、連云港等省市也紛紛出臺調(diào)控政策，或約談惡意炒房的業(yè)主，或暫停相關(guān)二手房網(wǎng)簽手續(xù)，或約談部分房地產(chǎn)自媒體。許小樂分析，2月上旬各地的政策類型主要包括：行政調(diào)控政策堵漏、購房資金監(jiān)管查處、上調(diào)房貸利率及規(guī)范市場主體行為等四類，主要是對市場上投機炒作行為的打擊與抑制。
這其中，值得注意的是，深圳建立的二手住房成交參考價格發(fā)布機制，短期效果已經(jīng)顯現(xiàn)。2月8日，深圳市首次發(fā)布了3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，幾乎相當于市場價打七折。新政發(fā)布后的第一周到第二周，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量從1671套縮減至362套，環(huán)比下跌幅度從30.5%擴大至78.3%。賣家短期觀望情緒很高，有中介在新政后“一單未開”。
在嚴躍進看來，深圳此類政策對于全國其他城市的政策影響也會比較大，后續(xù)二手房方面參考價制度勢必推進，尤其是需要積極向市民進行公開，以真正指導二手房的定價和監(jiān)管。加之二手房房貸的收緊，全國很多城市二手房市場降溫的可能性也較大。
調(diào)控轉(zhuǎn)向信貸金融，房價漲幅將收窄
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳市發(fā)布二手房成交指導價，相比過去前進了一大步，“但如何把指導價轉(zhuǎn)化為住建和金融部門的通力合作，打擊違規(guī)加杠桿，這才是最關(guān)鍵的”。而全國范圍內(nèi)，信貸領(lǐng)域的調(diào)控政策也在加速出爐中。
《財經(jīng)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2月以來，上海、杭州、北京等地監(jiān)管部門均嚴格了購房資金監(jiān)管。杭州要求金融機構(gòu)確保凍資賬戶必須為購房家庭成員名下賬戶，否則將取消其搖號資格；北京要求金融機構(gòu)關(guān)注客戶獲得經(jīng)營性貸款借款人資格的時間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實際控制人身份申請的個人經(jīng)營性貸款；上海銀行則被要求要嚴格審核首付款資金來源和償債能力。
“2021年仍是房價上漲與調(diào)控博弈的一年，房地產(chǎn)市場調(diào)控的主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到金融信貸領(lǐng)域，這會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。”許小樂認為，違規(guī)加杠桿炒房行為對市場預期產(chǎn)生較大負面影響，對房價上漲的帶動作用大，加強對購房資金監(jiān)管將有效抑制投資客入場并對市場看漲預期起到平抑作用。嚴躍進也指出，2021年房價的走勢將受信貸政策影響較大。
實際上，為落實去年底中央經(jīng)濟工作會議的要求，今年1月《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》便正式實施。嚴躍進分析，春節(jié)期間，北京等地的樓市也出現(xiàn)了一波恐慌性交易，或因很多人擔心信貸政策收緊。近期，新房市場貸款或有收緊的可能，尤其是在房貸集中度的政策管控下。
在廣州，部分銀行在1月底已經(jīng)接到通知，要求新增個人住房貸款占比不能超過12.6%。與此同時，廣州的工農(nóng)建交四大行房貸利率集體上漲，將首套房和二套房利率調(diào)整到“LPR+55個基點”和“LPR+75個基點”，即分別上調(diào)至5.2%和5.4%；目前，廣州的廣發(fā)銀行、光大銀行、興業(yè)銀行的貸款額度緊張，放貸時間或不確定，或需要等待半年左右。
“調(diào)控政策對購買首套住房的人、沒有貸款過的人影響會比較小，但購買二套改善型住房、正在還貸款或有貸款記錄的人需要密切關(guān)注政策的收緊。”嚴躍進指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策也會有稍微松動的地方，比如上海、廣州等部分城市的房貸集中度上線都出現(xiàn)了上浮，反而有助于增加貸款額度。
信貸收緊后，中國房價是否有望止升回跌？短期而言，許小樂分析，2月商品住宅銷售價格漲幅收窄。在1月下旬密集調(diào)控出臺及春節(jié)周影響下，2月市場降溫，價格上漲動力走弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來一線城市中北京、上海及深圳貝殼二手房市場景氣度已經(jīng)高位走平或回落，業(yè)主報價由漲轉(zhuǎn)跌。
長期來看，嚴躍進認為，房價回落的可能性不大，信貸收緊等高壓性政策可以起到壓縮漲幅的作用，漲幅至少不會太大。中國社科院發(fā)布的《《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》預測，2021中國商品住房價格同比增幅可能會下降維持在5%左右。許小樂也認為，2021年房價漲幅會較2020年有所收窄，但上半年寧波、無錫等長江沿線部分城市的房價上漲壓力仍大。
“一些供給量比較大的城市，不排除以價換量、階段性成交價下降，但是一線城市很難。這也是多方面因素影響。”上述證券分析師向《財經(jīng)》記者表示，房價總體漲幅應該不會太高，但是作為居民主要的資產(chǎn)配置品種，房價長期看不應該跑輸通脹水平。最理想的狀態(tài)是溫和慢漲，這也要看政府的調(diào)控藝術(shù)。
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