在全國“就地過年”的號(hào)召下，海南依然是游客出行首選。根據(jù)《2021年春節(jié)假期民航數(shù)據(jù)報(bào)告》，春節(jié)期間全國僅有的3座執(zhí)飛率在50%以上的機(jī)場(chǎng)，其中2座就是三亞鳳凰和?？诿捞m機(jī)場(chǎng)。  

今年2月11日~17日，海南全省旅游接待游客458.84萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入58.24億元；三亞累計(jì)接待游客74.32萬人次，同比增長(zhǎng)14.41%。  

旅游帶動(dòng)了海南房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。“每天接待七八十組客戶，我們初三、初四每天賣20多套，基本都是外省人。”三亞市一樓盤置業(yè)顧問向《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者描述，雖然和往年春節(jié)相比稍溫和了點(diǎn)，但比2020年熱鬧太多了。  

春節(jié)后的一周，記者以購房者身份實(shí)地走訪了海南三亞市、?？谑卸鄠€(gè)區(qū)域的樓盤。這座“候鳥”島仿佛延長(zhǎng)了購房置業(yè)的假日，火熱的市場(chǎng)需求從春節(jié)延續(xù)到節(jié)后。  

今年1月，海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在新聞發(fā)布會(huì)上介紹稱，在2018年實(shí)施“全域限購”后，海南本省戶籍居民購買商品住房占比已由2017年的17.8%上升到2020年1~11月的74%，購買商品住房的對(duì)象由省外居民為主轉(zhuǎn)為省內(nèi)居民和引進(jìn)人才為主。  

記者實(shí)探海南十多個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上仍有大量不具購房資格的外省人涌入海南的買房大軍。從接機(jī)看房、認(rèn)籌選房再到全款買房，各路中介和開發(fā)商為外省購房者一路“開綠燈”。補(bǔ)繳個(gè)稅社保、無證預(yù)售、捂盤惜售，魔幻的海南樓市熱度與亂象齊飛。  

全款買房?jī)赡旰笤倬W(wǎng)簽  

受國內(nèi)疫情緩和和境外旅游受限的影響，春節(jié)以來，一波又一波“候鳥”上島，再現(xiàn)看房買房高潮。  

2月23日中午，三亞市吉陽區(qū)“一山湖”售樓中心門口停滿了車，一眼望去八成為外地車牌。操著各地口音的看房者在沙盤旁圍成兩排，排隊(duì)先掃“海南健康碼”再進(jìn)場(chǎng)成為特殊的風(fēng)景。  

“沒有購房資格也能買，三亞所有項(xiàng)目都能操作。”現(xiàn)場(chǎng)一名“我房網(wǎng)”的中介向記者表示，對(duì)于沒有購房資格的非海南籍購房者，可以先全款購房，之后補(bǔ)繳兩年個(gè)人所得稅或社保，以獲得購房資格。在繳滿年限之前，購房者無法辦理網(wǎng)簽，只能和開發(fā)商簽署一份委托協(xié)議，但不影響業(yè)主入住，中介稱。  

隨后，該項(xiàng)目置業(yè)顧問同樣表示可行，“我們開發(fā)商就可以幫你補(bǔ)繳，收費(fèi)1.2萬元。”當(dāng)記者擔(dān)憂是否會(huì)被官方檢查購房資格時(shí)，置業(yè)顧問解釋說，這是三亞公開的秘密，不會(huì)被查，“十個(gè)來買房者中有九個(gè)都是外省人，只要資金到位，支付全款，都能買到。”同時(shí)，她還補(bǔ)充道，該項(xiàng)目開發(fā)商“黑龍江省建設(shè)投資集團(tuán)”是國企，一是不用擔(dān)心爛尾，二是方便補(bǔ)繳個(gè)稅時(shí)“打通關(guān)系”。  

海南省在2018年出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），宣布對(duì)非本省戶籍購房者實(shí)施全域限購。?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在省內(nèi)累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明；未實(shí)行限購的區(qū)域，則需要至少24個(gè)月。  

記者留意到，《通知》中特別強(qiáng)調(diào)，“非本省戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購買住房。”  

“限購”高墻限不住爭(zhēng)相涌入的“候鳥”，也限不住下有對(duì)策的開發(fā)商和中介。記者在三亞市區(qū)以及三亞西的縣、鎮(zhèn)實(shí)地走訪，不論是像依山云錦、景園城這樣當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的項(xiàng)目，還是像一山湖這樣國企背景、知名房企的樓盤，每個(gè)實(shí)地走訪的樓盤都承諾，可以幫不符合購房資格的購房人辦理個(gè)人所得稅或社保。各家開發(fā)商收取的費(fèi)用在1萬~1.5萬元不等。部分開發(fā)商同意可由購房者自己找中介辦理，通常中介收費(fèi)略低于開發(fā)商，在8000元~1萬元。  

無預(yù)售證250萬元全款認(rèn)籌  

為了盡快回籠資金、營(yíng)銷造勢(shì)，海南的不少樓盤項(xiàng)目在預(yù)售資格上玩起“貓兒膩”。  

位于三亞西部龍棲灣的龍棲海岸正在熱銷。置業(yè)顧問告訴記者，目前2棟和5棟打算今年5月開盤，但從今年1月開始已經(jīng)啟動(dòng)了認(rèn)籌，認(rèn)籌金額為房款總價(jià)。據(jù)置業(yè)顧問介紹，繳納全款便可選定樓層和房號(hào)，目前已有100多套被認(rèn)籌。按照該項(xiàng)目一套104平方米的戶型來算，總價(jià)約250萬元，一周內(nèi)付全款可享有98折。如此算來，從1月份認(rèn)籌以來，該項(xiàng)目已攬金超過2億元。  

隨后記者在海南省商品房預(yù)售證查詢系統(tǒng)上，的確沒有查到2棟和5棟的預(yù)售資格證。  

有無證預(yù)售的，也有拿證后遲遲不開盤的。一山湖項(xiàng)目的5、6、8棟正在預(yù)售認(rèn)籌，置業(yè)顧問稱繳納50萬元認(rèn)籌金可優(yōu)先選房。“我們2月1日開始認(rèn)籌，總共360套，現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)籌超過300套。”當(dāng)記者詢問是否五證齊全時(shí)，置業(yè)顧問告知預(yù)售證還沒批下來。然而記者在官方查詢系統(tǒng)上看到，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以三房預(yù)許字［2021］20號(hào)《商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)三亞·一山湖項(xiàng)目（二期）5#、6#和8#住宅樓預(yù)售，公告日期為2月5日。而置業(yè)顧問稱該三棟樓2月26日才開盤。按照三亞市規(guī)定，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目在10日內(nèi)必須全部公布銷售進(jìn)度及房源，并明碼標(biāo)價(jià)。  

同樣獲得預(yù)售資格卻沒有公示預(yù)售證并開盤的，還有位于?？谑杏^瀾湖旅游度假區(qū)某樓盤，置業(yè)顧問稱還沒來得及把預(yù)售證貼出來。  

對(duì)此，當(dāng)?shù)匾晃恢薪楸硎?，有預(yù)售證卻不開盤先做認(rèn)籌，是一種營(yíng)銷策略，可利用折扣噱頭多次蓄客，“認(rèn)籌吸引一波客戶，開盤時(shí)再吸引一波關(guān)注，開發(fā)商的常見做法”。  

亂象不只于此，記者還發(fā)現(xiàn)位于?？谑斜辈?，某雙學(xué)區(qū)房捆綁搭售18萬元的“旅居卡”、17萬元的車庫，開盤時(shí)仍一房難求。諷刺的是，該售樓處門口正掛著大幅的“鄭重聲明”，上面寫著，除了客戶繳納的認(rèn)籌費(fèi)用以外，從未收取任何其他費(fèi)用。  

記者就上述補(bǔ)繳個(gè)稅社保、無證預(yù)售、捂盤惜售等問題發(fā)函向海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處反映及問詢，截至發(fā)稿暫無回復(fù)。同時(shí)，記者向一山湖開發(fā)商黑龍江省建設(shè)投資集團(tuán)和龍棲海岸開發(fā)商海南中城投置業(yè)有限公司、清鳳集團(tuán)等致電致函采訪，海南中城投置業(yè)表示，已反饋到相關(guān)負(fù)責(zé)人，會(huì)到售樓現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。  

去地產(chǎn)化風(fēng)暴  

近年來在海南樓市火熱的同時(shí)，海南省也在大力改善房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的局面。  

霍巨燃在此前的新聞發(fā)布會(huì)上介紹，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定投資總額的比重由2015年的50.7%下降到2020年1~11月的39.2%。2018年起取消了12個(gè)市縣GDP、工業(yè)產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資考核，督促市縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴。  

2018年加碼全域限購以后，海南全省商品房銷售面積由2017年2292萬平方米的峰值下降至2020年1~11月的631萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過各類政策調(diào)控，海南商品房新開工面積中，非住宅類新開工面積占比由2015年的22.1%提升至2020年1~11月的39%。  

實(shí)際上，海南一方面推進(jìn)“去地產(chǎn)化”的同時(shí)，還在放寬人才購房門檻，為符合條件的當(dāng)?shù)鼐用窈鸵M(jìn)人才興建安居房。自2020年4月以來，三亞市已啟動(dòng)11個(gè)安居房項(xiàng)目，計(jì)劃建設(shè)安居房16366套。  

記者走訪了位于崖州的安居房項(xiàng)目，也是三亞市第一個(gè)開工建設(shè)的安居房項(xiàng)目。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，來來往往的裝載車輛和挖掘機(jī)正在有序施工。現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人稱，今年年底，萬科崖州安居房項(xiàng)目將交付8棟共922套安居房，均價(jià)在9500元/平方米。該安居房面向符合條件的當(dāng)?shù)鼐用窈鸵M(jìn)人才，以及基層教師及醫(yī)務(wù)人員。