深圳史上最大規(guī)模的經(jīng)營貸排查正在進(jìn)行。
“已有銀行通知按參考價(jià)放貸，下一步要對經(jīng)營貸動(dòng)手了。”“經(jīng)營貸即將收緊，融資要快，不要錯(cuò)過！”“經(jīng)營貸秒批，落袋為安！”2月22日，深圳多名貸款中介在朋友圈“逼單”，稱深圳經(jīng)營貸政策即將生變，建議有資金需求的客戶盡快辦理。
2月23日，一名商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理對時(shí)代周報(bào)記者表示，從去年11月起銀行就在收緊經(jīng)營貸，深圳二手房價(jià)格參考機(jī)制落地后，銀行對經(jīng)營貸資金用途排查力度加大。近日，該行發(fā)現(xiàn)部分客戶通過注冊空殼公司且制造虛假經(jīng)營痕跡獲得貸款，最終資金流入樓市。對此違規(guī)行為，該行對客戶進(jìn)行抽貸，限客戶在7個(gè)工作日結(jié)清貸款，否則將起訴或收回抵押物。
同日，多名深圳商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理對時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳部分商業(yè)銀行規(guī)定，申請住房按揭貸款的個(gè)人需要6個(gè)月后才可批經(jīng)營貸。同時(shí)，已有銀行按照二手房參考價(jià)審批經(jīng)營貸。
一系列組合拳過后，經(jīng)營貸的貸款額度將大幅減少、周期將拉長，違規(guī)成本也將大大增加。
嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市
達(dá)摩斯之劍落地，深圳二手房貸款走進(jìn)按參考價(jià)批貸的時(shí)代。
2月20日，深圳光大銀行下發(fā)《關(guān)于二手住房按揭政策調(diào)整的通知》（下稱“通知”）?！锻ㄖ分赋?，根據(jù)《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》及監(jiān)管要求，將以住建局發(fā)布的二手住房成交價(jià)格作為按揭貸款參考依據(jù)。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息，自2月21日起，建設(shè)銀行深圳市分行將深圳市《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為該行按揭貸款的參考依據(jù)。
此外，時(shí)代周報(bào)記者獲悉，廣發(fā)銀行、交通銀行均以參考價(jià)格作為貸款依據(jù)。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳二手房按揭額度將以參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)是遲早的事，部分銀行會直接以參考價(jià)批貸，其他大部分銀行也將以參考價(jià)作為重要參考標(biāo)準(zhǔn)。
“按揭受影響，經(jīng)營貸一定也會跟著走。”2月23日，一名個(gè)貸中介林可（化名）對時(shí)代周報(bào)記者表示，近期銀行確實(shí)在收緊經(jīng)營貸，有的銀行經(jīng)營貸要求有經(jīng)營痕跡，必須要實(shí)體經(jīng)營；有的銀行則將五年先息后本改為三年，縮短周期；有的銀行則上調(diào)經(jīng)營貸的利率，房子二次抵押利率也在上調(diào)；有的銀行則按照二手房參考價(jià)批貸，客戶獲取貸款的額度大幅減少。
林可表示，目前尚未接到銀行暫停經(jīng)營貸的通知，但收緊已經(jīng)成為共識。除了經(jīng)營貸，個(gè)人信用貸也納入排查范圍，近期已有信用卡客戶因?yàn)檫`規(guī)將資金流入樓市股市而被銀行抽貸，要求在下一個(gè)還款日將資金返還。
2月23日，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對時(shí)代周報(bào)記者表示，嚴(yán)查經(jīng)營貸，對自有資金充足、或可以從其他途徑籌措資金的客戶而言，影響不大；杠桿用得太高、激進(jìn)入市的客戶，則可能面臨斷供，房屋會被強(qiáng)制拍賣。
何倩茹認(rèn)為，收緊經(jīng)營貸是大勢所趨，執(zhí)行效果可以關(guān)注未來一段時(shí)間是否有明顯低于市場價(jià)的房子急售，或者法拍房是否增加。
打擊力度持續(xù)升級
“現(xiàn)在最重要的就是為未來做經(jīng)營貸做準(zhǔn)備。公司不要零報(bào)稅，適當(dāng)交一點(diǎn)企業(yè)所得稅，找?guī)讉€(gè)人交社保，做代發(fā)工資，對公賬戶走一些流水。”經(jīng)營貸收緊后，個(gè)貸中介吳森（化名）開始“支招”。
吳森介紹道，深圳經(jīng)營貸已經(jīng)形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。通過設(shè)立空殼公司，通過做假流水和代繳社保等制造經(jīng)營痕跡，再把房子為抵押物進(jìn)行貸款。一般而言，注冊一家空殼公司的成本約為5000—7000元，深圳紅本商品房能貸到評估價(jià)的70%。
對于資金用途，吳森透露，不少客戶會把金額用于購房，他的客戶里至少20%—30%用于購房，購置房源價(jià)格區(qū)間主要集中在1000萬以上。此外，還有部分客戶會將經(jīng)營貸置換房貸，部分銀行經(jīng)營貸利率低至3.2%，房貸利率都在5%以上，總價(jià)高的房源用經(jīng)營貸置換房貸將省上百萬元利息。
政策收緊后，經(jīng)營貸還有操作空間嗎？吳森表示，可以從公司、流水和貸后管理等方面入手，根據(jù)銀行要求有針對性地布局。如部分銀行要求公司注冊滿1年，個(gè)人持股在10%以上，他們會提醒有需要的客戶提前布局，同時(shí)做好經(jīng)營痕跡。
事實(shí)上，針對經(jīng)營貸亂象，政府持續(xù)加大打壓力度，升級調(diào)控政策。
2020年4月，深圳銀保監(jiān)局成立專項(xiàng)工作組，嚴(yán)防利用優(yōu)惠政策，假借支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)之名，行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域之實(shí)，擠占小微企業(yè)信貸資源。2020年9月10日，深圳銀保監(jiān)會發(fā)文，要求各銀行做好貸款管理。此后，深圳各大銀行將全面收緊經(jīng)營貸，加強(qiáng)對貸款主體的資質(zhì)調(diào)查，不得向無實(shí)際經(jīng)營和經(jīng)營流水不真實(shí)的空殼企業(yè)發(fā)放貸款等。
2021年2月10日，針對近期部分媒體關(guān)于經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的報(bào)道，廣東銀保監(jiān)局迅速展開行動(dòng)，多措并舉嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。
據(jù)悉，廣東銀保監(jiān)局要求銀行快速開展自查。全面摸排有關(guān)情況，針對違規(guī)問題立查立改，嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時(shí)堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程，嚴(yán)肅開展問責(zé)。
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