本報記者 李春蓮 張敏
“就地過年”號召下，有人去看電影，有人去滑雪，也有人去干大事—買房。
“過年的時候每天都有人看房，這期間來買房的客戶都很果斷，基本看完就簽合同。”有西城區(qū)月壇區(qū)域的中介向《證券日報》記者表示，主要現(xiàn)在沒啥房子，出一套搶一套。2月18日新出了個1000萬左右的三居室，馬上報備了20幾個客戶。
一位海淀區(qū)萬柳區(qū)域的中介也向《證券日報》記者表示，春節(jié)期間成交量不高，主要是客戶太多，但房子太少。很多客戶基本不怎么看房，有房子就直接簽。
上述中介均認(rèn)為，主要是疫情壓制了一部分需求，還有2022年-2024年是入學(xué)大年，西城區(qū)去年出臺多校劃片政策后，家長擔(dān)心名額緊張?zhí)崆百I房落戶導(dǎo)致房源緊張。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，北京部分區(qū)域?qū)W區(qū)房價格上漲，有全國共性的原因，一是疫情導(dǎo)致的學(xué)區(qū)回購潮，二是信貸寬松，經(jīng)營貸導(dǎo)致杠桿比較高。
除了部分區(qū)域的學(xué)區(qū)房，春節(jié)期間，新房和二手房整體看房率都高于往年。
張大偉還表示，北京全市超過60個項目春節(jié)不打烊，二手房門店也大部分正?？捶?，因為不出京，很多購房者也利用春節(jié)假期看房，大部分售樓處接待客戶數(shù)量都和平時周末接近，這也是歷史上第一次出現(xiàn)了春節(jié)長假購房者井噴的現(xiàn)象。
購房需求加速釋放
相比往年，2021年春節(jié)期間二手房市場熱度高于往年。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，與往年重點城市春節(jié)假期二手房實際成交幾乎為零不同，今年春節(jié)期間（2.11-2.17）重點18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，今年春節(jié)期間市場熱度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地過年”號召以及疫情形勢明顯好于去年情形下，重點城市有一部分購房需求釋放，鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍；二是市場預(yù)期處近三年高位，今年春節(jié)期間貝殼重點城市二手房市場景氣指數(shù)約41，2019年及2020年同期分別為35和29。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，春節(jié)期間因為各地網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，所以數(shù)據(jù)缺失，但2021年是最近多年歷史上第一個就地過春節(jié)年份，人口流動減少，一二線城市樓市相比往年的春節(jié)假期0成交量，2021年的春節(jié)，大部分項目都開門迎客，所以成交量刷新了春節(jié)期間的歷史記錄。
他還提到，從成交情況看，初三后，不完全統(tǒng)計全市每天都有超過100套二手房成交，相比往年的冰點，也體現(xiàn)了市場的活躍。
部分區(qū)域?qū)W區(qū)房熱度不減
“就地過年”號召下二手房購房需求不斷釋放，相比之下，在北京等一線城市，學(xué)區(qū)房的熱度頗高。
盡管王女士的孩子2024年才上小學(xué)，還有三年的時間，但周圍的媽媽們都開始看學(xué)區(qū)房，她有點兒沉不住氣了。王女士很早關(guān)注過位于海淀區(qū)萬柳中路的蜂鳥家園，這兒的房子多是四五十平的一居室，俗稱“占坑房”，買它就是為了能上海淀超級牛小—中關(guān)村三小。在2020年上半年，有一套房子報價750萬，她直呼“太貴了”，但現(xiàn)在再看已經(jīng)900多萬了。
“這價格已經(jīng)遠遠超過預(yù)算，沒辦法上車了，只能換別的學(xué)區(qū)。”王女士頗為無奈地表示，大家都是買漲不買跌的心理，每次有房子掛出來中介都趕緊通知我，他建議直接簽約，不要猶豫，因為每套房后邊都排著不少人。
除了海淀這一學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房被熱捧，中關(guān)村區(qū)域、西城德勝片區(qū)也非常熱門。
“下午三四點剛出的房子，我們想著第二天再去看房，結(jié)果夜里2點簽了合同，賣出去了。”一直關(guān)注德勝片區(qū)的杜女士告訴《證券日報》記者，這段時間在密集看房，但根本搶不到房子。
而已經(jīng)賣了郊區(qū)房子的申先生，好不容易搶上一套房，已經(jīng)坐在桌子上簽合同，他長舒一口氣，本以為已經(jīng)板上釘釘了，誰想到業(yè)主臨時漲價20萬元，簽還是不簽？
對此，張大偉表示，北京這一波部分區(qū)域?qū)W區(qū)房價格上漲是市場反彈，特別是海淀的萬柳、中關(guān)村區(qū)域上漲明顯。
這種魔幻的場面似曾相識。去年三四季度，上海、深圳的學(xué)區(qū)房一路高漲，頗為瘋狂。
“去年市場比較熱的是上海、深圳和廣州，北京慢個半拍。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，預(yù)計今年北京市場比較熱，因為大城市背后的邏輯是相似的，都有一些潛在需求，只是釋放時間的節(jié)點問題，一線城市市場容易升溫，學(xué)區(qū)房更加熱門，尤其現(xiàn)在學(xué)區(qū)政策的調(diào)整有很多不確定，反而會促使很多人加快簽約。這跟信貸政策也掛鉤，在信貸政策收緊的情況下，客觀上來講，有些人會加快去購房，好的學(xué)區(qū)房就更加要爭取。
經(jīng)營貸成房價上漲最大誘因
實際上，這段時間，北京樓市的降溫措施還在繼續(xù)。
近日，北京市多部門通過政策引導(dǎo)、大數(shù)據(jù)篩查、專項檢查等方式，防范經(jīng)營性貸款等違規(guī)流資金入房地產(chǎn)市場。
2月18日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方公益平臺“京房字”披露了部分核查重點實操細節(jié)。其中，全款買房期間購房人及其直系親屬申請經(jīng)營貸和經(jīng)營貸資金的流向是核查的重點之一。
經(jīng)檢查組核查發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)某購房人于2020年新注冊了一家小微企業(yè)，之后購房人網(wǎng)簽了西城區(qū)重點學(xué)區(qū)的一套二手房，在隨后的幾個月里，該購房人先后從兩家銀行申請了數(shù)百萬元的經(jīng)營貸。
對此，張大偉表示，在去年四季度之前，北京樓市調(diào)控有效果，房價一直是下跌的。只是這兩三個月，海淀、西城的學(xué)區(qū)房漲了一波，但跟其它一線城市比如深圳相比，還是要低很多，也凸顯出了其性價比。北京學(xué)區(qū)房是剛需，因為它的確有需求量，但只是少數(shù)區(qū)域過熱，它很大程度上和經(jīng)營貸進入樓市有關(guān)系，這個量在全國來看是比較低的，所以北京樓市不可能過熱。
他還提到，北京學(xué)區(qū)房熱度只集中在西城和海淀少數(shù)區(qū)域，這是剛需帶來的短期井噴，不具備長期和持續(xù)性，是非均衡的，是點狀分布，五環(huán)外順義、房山等區(qū)域甚至可以說很冷，價格戰(zhàn)打得還如火如荼。
“從目前的情況來看，順義城區(qū)年前年后的房價沒有太大變化。”上述位于北京市順義區(qū)的房產(chǎn)中介向記者介紹，其所在門店春節(jié)期間選擇了“閉門”，春節(jié)期間店員們都休息了，大年初七（2月18日）才正式上班。
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