2021年開年的土地市場(chǎng)與去年底相比，已現(xiàn)降溫。中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)300個(gè)城市的土地成交量及成交金額，環(huán)比降幅均超過6成，供應(yīng)量下降是其原因之一。不過，在全國(guó)土地市場(chǎng)活躍度下滑的同時(shí)，以上海、杭州為代表的長(zhǎng)三角地區(qū)成交仍然活躍，比如1月杭州成交的28宗宅地中有26宗為溢價(jià)出讓。
在業(yè)內(nèi)人士看來，“三道紅線”直接沖擊的是開發(fā)商的土儲(chǔ)規(guī)模，而對(duì)已經(jīng)處于綠、黃兩檔的房企來說，2021年或?qū)⒂瓉砀哔|(zhì)量拿地窗口期，“穩(wěn)地價(jià)”仍不能忽視。
1月300城成交1770宗地，環(huán)比減少超六成
土地市場(chǎng)的降溫，在機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)上表現(xiàn)更為明顯。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1770宗，環(huán)比減少61%，同比減少4%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交484宗，環(huán)比減少71%，同比減少12%。
在土地成交量減少的同時(shí)，出讓金也環(huán)比大幅減少。1月份，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為3526億元，環(huán)比減少62%，同比增加13%。其中，住宅類用地出讓金總額為2766億元，環(huán)比減少63%，同比增加11%。
從城市土地出讓金排行看，有杭州、上海、成都、北京、寧波、南京6個(gè)城市賣地超百億。杭州繼續(xù)保持領(lǐng)先全國(guó)的地位，而上海則緊隨其后。
2021年1月全國(guó)城市土地出讓金TOP20
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，為市本級(jí)數(shù)據(jù)。
從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來看，1月份入榜地塊主要集中于杭州。杭州共有5宗地塊入榜，總成交金額為198億元。入榜地塊中，上海市黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊以總價(jià)176億元位居榜首，同時(shí)也是1月樓面價(jià)最高的地塊，樓面均價(jià)為89567元/平方米。此外，北京入榜2宗地塊，溫州、金華各入榜一宗地塊。
1月全國(guó)住宅用地總價(jià)成交TOP10
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指地主。數(shù)據(jù)范圍：以公開招拍掛市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
房企在三四線城市拿地增多，權(quán)益金額占比上升
1月房企的拿地分化顯著。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額同比下降14.1%，在去年1月，因受新年和疫情影響，部分小企業(yè)未拿地，但大中型房企受此影響較??；而在今年1月，受各類金融調(diào)控政策影響，大中型企業(yè)拿地也趨于謹(jǐn)慎，導(dǎo)致50家代表企業(yè)拿地規(guī)模有所下降。
不過，也有部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度積極，如第一陣營(yíng)內(nèi)的萬科、碧桂園、招商蛇口、第二陣營(yíng)內(nèi)的綠城等，1月拿地同比均有所增長(zhǎng)。
值得關(guān)注的是，50家代表房企的招拍掛拿地權(quán)益金額占比有所上升，均值為88.1%，較上年同期增長(zhǎng)近10個(gè)百分點(diǎn)。原因在于1月企業(yè)在三四線拿地增多，招拍掛市場(chǎng)的合作力度有所下降。
而在一二線城市，房企依舊偏愛合作拿地，比如1月4日，融創(chuàng)聯(lián)合中交以26.14億元競(jìng)得杭州富陽區(qū)2宗地塊；1月26日，金地聯(lián)合保利20.5億元競(jìng)得北京順義區(qū)一宗不限價(jià)地塊。
從企業(yè)層面來看，1月份，也有在土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出的房企，合生創(chuàng)展今年1月以47億元拿下北京大興區(qū)地塊，并憑借該地塊位居1月京津冀拿地金額第一。綠城中國(guó)出現(xiàn)在2個(gè)城市的1月拿地總額TOP10榜單中，并拿下了杭州1月拿地總額冠軍。
地價(jià)走高，1月300城樓面均價(jià)環(huán)比增加23%
與成交量下行不同的是，土地成交價(jià)格則有所上漲。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2829元/平方米，環(huán)比增加23%，同比上漲17%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為5759元/平方米，環(huán)比增加48%，同比上漲36%。
而在溢價(jià)率方面，同樣出現(xiàn)上漲。2021年1月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為13%，較上月增加3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加2個(gè)百分點(diǎn)。
以成交金額最多的杭州為例，1月，杭州成交的28宗宅地中26宗為溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為27%，較去年同期增加9個(gè)百分點(diǎn)。杭州宅地土拍市場(chǎng)火熱，過半宅地進(jìn)入競(jìng)自持階段，使得本月溢價(jià)水平達(dá)到一個(gè)小高峰。部分原因在于出讓地塊所處地段優(yōu)越，再加上純住宅用地占比較高，使得知名房企競(jìng)拍較為激烈，拉升本月溢價(jià)水平。
此外，徐州、西安等城溢價(jià)率也現(xiàn)走高。據(jù)上海易居研究院研究員沈昕表示，1月徐州多幅純住宅用地和商住用地高溢價(jià)成交，部分地塊溢價(jià)率甚至超過100%。1月西安溢價(jià)率高，主要是一宗西咸新區(qū)的純住宅用地溢價(jià)率高達(dá)297%，該地塊樓板價(jià)創(chuàng)西咸新區(qū)新高。
2月市場(chǎng)供應(yīng)大增，土地市場(chǎng)或?qū)⒓铀倩貧w穩(wěn)定
對(duì)于2月的土地市場(chǎng)，貝殼找房分析認(rèn)為，雖然有春節(jié)假期，但市場(chǎng)整體回歸穩(wěn)定的速度或?qū)⑻嵘?月全國(guó)351城計(jì)劃供應(yīng)住宅用地規(guī)劃建筑面積達(dá)1.09億平方米，如果全部順利成交，預(yù)計(jì)成交規(guī)劃建筑面積單月環(huán)比增長(zhǎng)39.3%。
其中，值得一提的是上海，2月份，上海計(jì)劃出讓12宗住宅用地，其中包含虹口、普陀等城市核心區(qū)地塊。2月上海計(jì)劃出讓住宅用地起始總金額達(dá)376億元。其中不乏稀缺且優(yōu)質(zhì)地塊，如虹口1宗住宅用地單宗起始金額已達(dá)111億元，將成為繼1月單宗176億元地塊后的又一高總價(jià)地塊。結(jié)合此前上海調(diào)控政策要求加大住宅用地供應(yīng)，上海住宅用地市場(chǎng)活躍度將持續(xù)一段時(shí)間。
中泰證券分析人士則指出，“三道紅線”后，招拍掛市場(chǎng)拿地回落明顯，100 大中城市成交土地建筑面積增速持續(xù)回落。“三道紅線”直接沖擊的是開發(fā)商的土儲(chǔ)規(guī)模，不同房企拿地結(jié)構(gòu)性分化顯著，已經(jīng)處于綠、黃兩檔的房企，依靠穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，維持穩(wěn)定的拿地強(qiáng)度。整體來看，在2021年地方政府債務(wù)到期壓力及財(cái)政缺口增加的背景下，土地市場(chǎng)將回歸常態(tài)化供應(yīng)，龍頭房企將迎來量增價(jià)降的高質(zhì)量拿地窗口期。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2021年是積極落實(shí)“三道紅線”政策的一年，房企投資拿地也會(huì)更加謹(jǐn)慎。但是，如果部分城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多、部分房企銷售業(yè)績(jī)好于預(yù)期，那么又有可能形成一波搶地和炒地現(xiàn)象，“穩(wěn)地價(jià)”工作不能掉以輕心。
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