今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛祭出樓市調(diào)控“組合拳”，以抑制投機(jī)炒作、杠桿運(yùn)作等行為。
在近日相繼召開(kāi)的地方兩會(huì)上，則釋放出另一信號(hào)：增加住房供應(yīng)，規(guī)范發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，從供給端“解決好大城市住房突出問(wèn)題”。
記者梳理公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，截至2月3日，至少有25個(gè)省份在今年的發(fā)展規(guī)劃中提到了房地產(chǎn)和城市更新方面的內(nèi)容。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波稱，從短期政策來(lái)看，部分城市樓市升溫的原因包括新房限價(jià)、熱點(diǎn)板塊供應(yīng)量提升、置換需求增多等。而回歸到房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)，仍需考慮供求關(guān)系。因此，解決大城市的住房問(wèn)題，需要增加有效供給，尤其是對(duì)于擁有大量人口流入的城市，應(yīng)有針對(duì)性增加房源，并側(cè)重于剛需和首改人群的住房需求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，“十四五”期間，熱點(diǎn)城市吸引人才、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的節(jié)奏將加快，其房?jī)r(jià)上漲、加杠桿炒房等問(wèn)題會(huì)時(shí)有發(fā)生。故而，在“穩(wěn)供給”的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)打擊資金違規(guī)操作行為并實(shí)現(xiàn)全口徑的資金監(jiān)管。
增強(qiáng)供給“適配性”
記者注意到，地方兩會(huì)期間，多地提出應(yīng)增加保障性住房的“適配性”，如實(shí)現(xiàn)供給端的“因區(qū)施策”，提升保障性住房品質(zhì)和增加中小套型普通商品房的供應(yīng)等。
廣東省住房政策研究中心助理總監(jiān)羅異鏗稱，相比普通購(gòu)房群體，住房保障群體對(duì)于房源的區(qū)位交通因素更加敏感，因此要改變過(guò)去“哪里有地就在哪里建保障性住房”的模式，進(jìn)一步豐富住房保障產(chǎn)品，多渠道增添保障性租賃住房供給。
在上海“十四五”規(guī)劃綱要中提到，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因區(qū)施策，以提升居住品質(zhì)為重點(diǎn)，持續(xù)完善住房制度體系，促進(jìn)市民住有所居、住有宜居。
北京市住建委主任王飛在介紹“十四五”期間的工作重點(diǎn)時(shí)表示，樓市政策要“因區(qū)施策”。 根據(jù)2021年北京市政府工作報(bào)告，今年將完成不少于300公頃商品房供地，建設(shè)籌集各類政策性住房5萬(wàn)套，完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，努力解決好住房突出問(wèn)題。
除了公租房，“發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房”成為各地完善住房保障市場(chǎng)的新焦點(diǎn)，北京、上海、廣州、江蘇、四川等省市在兩會(huì)期間或在今年的政府工作報(bào)告中均有涉及。
四川省的住建工作會(huì)議指出，積極探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)和“商改租”、“工改租”等非住宅改建，從租賃市場(chǎng)、老舊小區(qū)改造、原有人才公寓等政策性住房轉(zhuǎn)化等多種籌集渠道，簡(jiǎn)化審批程序。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
1月31日，中央和國(guó)務(wù)院印發(fā)了《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)體系行動(dòng)方案》。此次政策明確，推動(dòng)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，有序引導(dǎo)人口落戶；開(kāi)展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。
易居研究院智庫(kù)中心主任嚴(yán)躍進(jìn)稱，供地增加，或?qū)⒗糜谝恍┦》莩鞘芯徑庾≌ㄔO(shè)用地緊張的問(wèn)題。同時(shí)，伴隨人口落戶增加，將對(duì)大城市的市郊地區(qū)的樓市產(chǎn)生積極的影響，尤其是軌交規(guī)劃的沿線區(qū)域。
聚焦租賃市場(chǎng)
針對(duì)“新市民”的住房問(wèn)題，地方兩會(huì)多聚焦在住房租賃市場(chǎng)上。一方面，多地提出發(fā)揮各類市場(chǎng)主體作用，多主體多渠道增加租賃住房供應(yīng)。另一方面，針對(duì)去年長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻頻暴雷、資金鏈斷裂等問(wèn)題，多地提出加快完善長(zhǎng)租房政策，推進(jìn)住房租賃立法。
在增加租賃住房供給方面，北京住建委表示，“十四五”期間，將支持發(fā)展集體土地租賃住房，鼓勵(lì)存量閑置商業(yè)、辦公樓樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。
上海在“十四五”規(guī)劃綱要中稱，將加大對(duì)城市運(yùn)行基礎(chǔ)服務(wù)人員宿舍型租賃住房的供應(yīng)力度，到2025年形成租賃住房供應(yīng)40萬(wàn)套（包括間、宿舍床位）以上。進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金制度作用，推進(jìn)長(zhǎng)三角住房公積金一體化發(fā)展。
江西在“十四五”規(guī)劃中提到，要擴(kuò)大保障性租賃住房供給，重點(diǎn)解決新市民特別是青年群體“買不起房、租不起房”問(wèn)題。
此外，河南、山西、廣西、云南等多個(gè)省份的政府工作報(bào)告中，也提到了“有效增加保障性租賃住房的供給”，“完善長(zhǎng)租房政策”。
記者注意到，北京、上海等地在兩會(huì)期間，均表示將對(duì)住房租賃立法。
在張波看來(lái)，立法應(yīng)從供需兩側(cè)進(jìn)行探討。從供給側(cè)來(lái)看，一方面，需要通過(guò)國(guó)家層面的法治手段，遏制各種租房亂象，包括群租、租金貸、違法搭建等問(wèn)題。另一方面需完善房屋租賃制度頂層設(shè)計(jì)，明確房屋租賃雙方權(quán)益和中介公司責(zé)任，建立快速解決房屋租賃糾紛機(jī)制，讓解決租房糾紛問(wèn)題有法可依。從需求側(cè)來(lái)看，應(yīng)從法律層面強(qiáng)化對(duì)承租者權(quán)益保障，進(jìn)一步增強(qiáng)承租者的“安全感”。
2月2日，北京、深圳兩地迎來(lái)了住房租賃的新規(guī)。其中，北京首次明確，禁止“長(zhǎng)收短付”，“租金貸”只能撥付給個(gè)人。
在“租售同權(quán)”上，深圳出臺(tái)的新規(guī)中明確，將大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化，結(jié)合深圳戶籍遷入的相關(guān)政策，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購(gòu)買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí)優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。
李宇嘉認(rèn)為，所謂的“租售同權(quán)”，具有相對(duì)性，尚且不能覆蓋到社區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的公共資源。如在熱點(diǎn)城市學(xué)位稀缺的情況下，想實(shí)現(xiàn)教育資源的“租售同權(quán)”仍任重道遠(yuǎn)。目前，政府層面可以出臺(tái)更多的配套政策進(jìn)行民生“兜底”，如已經(jīng)落地的“多校劃片、搖號(hào)入學(xué)”的教育政策等。
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